1. ביטולו של רישיון וארכה לפינוי עם ביטולו
לעניין ביטולה של רשות יש להבחין בין שני סוגי רשות:
האחד, רשות שעניינה עשיית פעולות שטבען להיות נשנות ואשר ביטולם אינו גורר אחריו הרעת המצב שבר-הרשות היה נתון בו לפני מתן הרשות.
השני, רשות שעניינה הקמת מבנים של קבע, לדוגמה, הכרוכים בהוצאות מרובות שהוציא מקבל הרישיון, בר-הרשות.
כמו-כן, ישנם מקרים בהם תהא רשות שאין בה תמורה ולא יתאפשר לבטלה, וישנם מקרים בהם יש רשות שיש בה תמורה ויהיה ניתן לבטלה. בנקודה זו של הדיון עלינו להעיר כי כל רשות ורשות תיבחן על-פי נסיבותיה ותנאיה שלה ואל לנו להשליך מקרה אחד על מקרה שני.
כפי שנראה להלן, קיימים שני סוגי רישיון:
האחד, רישיון הניתן עד שיתבטל על-ידי נותן הרישיון. במקרה זה, יש ליתן אורכה סבירה על-מנת שמקבל הרישיון יוכל להסתלק מן החלק של נותן הרישיון וללא כל הודעה סבירה אין נותן הרישיון יכול לבטלה.
השני, רישיון היונק את חיותו מן היחסים הקיימים בין נותן הרישיון ומקבל הרישיון. במקרה זה, כאשר פסקו היחסים בין נותן ומקבל הרישיון, בטל הרישיון מאליו ואין כל צורך ליתן הודעת ביטול למקבל הרישיון.
כאמור, כאשר מתעוררת בפני בית-המשפט טענה בדבר ביטול רישיון במקרקעין, ומתבקש סילוק ידו של בעל הרישיון מהמקרקעין עקב כך, על בית-המשפט לבחון, על-פי נסיבות המקרה, האם יהיה זה מן הצדק לאפשר לבעל המקרקעין לבטל את הרישיון והאם יש מקום להתנות את הביטול בתנאים.
לעניין זה יתחשב בית-המשפט, בין היתר, בכוונת הצדדים לרישיון, בתנאי הרישיון, בציפיה שיצר בעל המקרקעין אצל בעל הרישיון, במידת הסתמכותו של זה האחרון על הרישיון שניתן ובנזק שנגרם לו עקב כך.
זאת ועוד. הציפיה שיצר בעל המקרקעין אצל פלוני והנזק שסבל פלוני בהסתמך עליה מחייבים לבחון את מערכת היחסים שנוצרה לא רק במשקפיו של הדין הפורמלי, אלא גם על-פי שיקולים של צדק, כלומר, האם יהיה זה צודק לאפשר לבעל המקרקעין להתנער בנסיבות אלה מן הרשות שנתן ולתבוע סילוקו של פלוני מן המקרקעין {רע"א 2701/95 תחסין מוחי אלדין כנען נ' אחמד עבד אלטיף, פ"ד נג(3), 151 (1999)}.
בנסיבות מתאימות, אפשר שבית-המשפט יגיע למסקנה שאין בעל המקרקעין רשאי לבטל את הרישיון שנתן {ע"א 588/81 ציזיק נ' הורביץ, פ"ד מ(1), 321 (1986)}. במקרים אחרים אפשר שניתן יהיה להסתפק בתשלום פיצויים לבעל הרישיון, או אף לשלול מבעל הרישיון סעד כלשהוא.
יפים לעניין האחרון, דבריו של בית-המשפט ב- ע"א 496/82 {יצחק רוזן ואח' נ' יגאל סלונים, עורך-דין ואח', פ"ד לט(2), 337 (1985)} לפיהם "המסקנה, לפיה דורש הצדק את קיום החוזה, צריכה להתבסס על נסיבותיו של כל עניין ועניין, ועל-כן יש לבדוק את העובדות כדי ללמוד ולהסיק מהן, אם אכן זו המסקנה המתבקשת. לא בכל מקרה, בו ניתן רישיון ובעל הנכס מבקש לבטלו, דורש הצדק את המשך קיומו של הרישיון, ויש מקרים בהם ניתן, למשל, להסתפק בתשלום פיצויים, כפי שיש גם מקרים, בהם אין הצדק דורש אפילו את תשלומם של פיצויים כלשהם; אף היפוכו-של-הדבר הוא הנכון, היינו, יש נסיבות, בהן תשלום פיצויים בעקבות סילוק ידו של בעל הרישיון הוא דווקא שיכול לנגוד את תחושת הצדק".
מן האמור עולה כי לבית-המשפט יש שיקול-דעת רחב בקביעת הסעד הראוי בכל מקרה ומקרה, על-פי שיקולי צדק: החל בסילוק יד ללא תשלום פיצויים וכלה בדחיית התביעה לסילוק יד {ת"א (חי') 1068/99 רזיה זהבי ואח' נ' צרופה מושב עובדים להתיישבות שיתופית בע"מ ואח', תק-מח 2004(2), 6995 (2004)}.
כאשר ניתן רישיון בתמורה ובעל הרישיון השביח את המקרקעין שהיו ברשותו אין מעניק הרישיון רשאי לבטלו מבלי שיפצה את בעל הרישיון על הסכומים שהשקיע במקרקעין {ע"א 346/62 רכטר נ' מנהל מס עזבון, פ"ד יז(2), 701 (1963)}.
2. ביטול רישיון חינם
כאשר מדובר ברישיון שניתן ללא תמורה - רשאי הרישיון לבטלו בכל עת בהודעה שנתן לבעל הרישיון. נעיר כי רישיון שניתן ללא תמורה - רשאי מעניק הרישיון לבטלו בכל עת בהודעה שנתן לבעל הרישיון {ע"א 602/84 ריבוא ואח' נ' גל ואח', פ"ד לט(3), 693 (1985)}.
יוער, כי נותן הרישיון צריך כי יעבור זמן סביר כלשהוא בין מתן ההודעה לבין הגשת התביעה וכל זאת כפי שיובאר להלן. כמו-כן, מתן ההודעה תלוי בנסיבותיו של כל מקרה ומקרה ובהסכם או הסדר שעל-פיו ניתנה הרשות.
במקרה והרישיון ניתן לתקופה ארוכה ומקבל הרישיון השקיע השקעה ניכרת לשם ביצוע רשות וזאת בידיעתו של המרשה, בעל המקרקעין, הרי אין לראות ברישיון זה, רישיון לצמיתות והמרשה, בעל המקרקעין, רשאי לבטל את הרישיון לאחר מתן הודעה סבירה מראש.
לעיתים, עולה השאלה האם עבירת הזמן יכולה להעיד על הסכמה בדיעבד ועל השלמה מצד מעניק הרישיון עם השימוש שעשו מקבלי הרישיון בה?
תשובה לשאלה זו ניתן למצוא ב- ע"א 247/72 {חדד נ' רסקו בע"מ ואח', פ"ד כח(2), 533 (1972)} שם קבע בית-המשפט כי עבירת הזמן יכולה להעיד על הסכמה בדיעבד ועל השלמה עם השימוש שעושה בעל הרישיון.
ביטול הרישיון נעשה על-ידי מתן הודעה, אולם, עם מתן ההודעה צריכה להינתן לבעל הרשות תקופה סבירה שיוכל לעשות בה את ההסדרים הדרושים לו כדי להסתגל למצב החדש.
אין צורך כי נותן הרישיון יתן למקבל הרישיון זמן המתקבל על הדעת לפינוי המקום, אלא, יש צורך כי יעבור זמן המתקבל על הדעת, בין הרגע בו בוטל הרישיון לבין הרגע בו מותר לדרוש את הפינוי המיידי {ע"א 96/50 יעקב צינקי ואח' נ' ויקטור ע' כיאט ואח', פ"ד ה(1), 474 (1951)}.
בפרשת מרדכי גרוס קבע בית-המשפט כי תקופה של שלושה חודשים מספקת להודעה להפקעת הרישיון ובהדגישו כי אפילו היה המועד של שלושה חודשים מצומצם, הרי מאז הגשת התביעה עברו למעלה מארבע שנים ובמשך הזמן הזה היה המערער יכול להעביר את מטבחו למקום אחר {ע"א 517/70 מרדכי גרוס נ' מועדון נ.צ. בע"מ, פ"ד כו(5), 175, 178 (1971) (להלן ולעיל: "פרשת מרדכי גרוס")}.
בפרשת ד"ר יצחק רוזנבוים הועלתה הטענה מפי המערער כי ההודעה שניתנה על-ידי המשיבים לפנות את דירתם תוך תשעה ימים, אינה הודעה מספקת. בית-המשפט, בדחותו הטענה, קבע כי התביעה לסילוק ידו של המערער הוגשה לאחר כשלושה חודשים מיום מתן ההודעה.
ב- ע"א (ת"א) 15/73 {יוסף אלפוצי נ' שלום וחנה לוי, פ"מ תשל"ד(ב), 394 (1973)} קיבל בית-המשפט המחוזי את קביעתו של בית-משפט קמא ודחה את הערעור בקובעו כי במקרה הנדון נשלחה למערער הודעת פינוי ביום 23.06.70 ואילו התביעה לפינוי המערער הוגשה ביום 16.09.70, ומאז ועד למתן פסק-הדין חלפו למעלה משנתיים. במצב דברים זה, עולה ברורות, כי ניתנה למערער אורכה סבירה לפינוי הדירה.
כאן המקום לשאול מדוע ישנה חשיבות רבה לעבירת הזמן בהקשר ביטול הרישיון?
לשאלה זו ניתן למצוא תשובה ב- ע"א 145/65 {יצחק דב סיני נ' מנהל העזבון הזמני של המונחה מרים סיני, פ"ד יט(4), 403, 410 (1965)}, שם קבע כב' השופט זילברג כי עבירת הזמן היא רק תנאי לכך שבית-המשפט יוכל לצוות על-פינוי מיידי.
במקרה הנדון, בשל הסיבה שעבר זמן סביר בין הגשת התביעה לסילוק היד שהוגשה ביום 19.03.62 לבין מתן פסק-הדין שניתן ביום 07.11.63, הורה בית-המשפט על-פינוי מיידי.
כמו-כן, במקרים בהם השקיע בר-רשות השקעות משלו במקרקעין תוך כדי שימושו ברשות שניתנה לו, יש ליתן הודעה מוקדמת וסבירה על-מנת שנותן הרישיון יוכל לבטלה.
כך גם במקרים בהם מקבל הרישיון הביא עימו חפצים ורהיטים למקרקעין. במקרה כגון האחרון, יש ליתן הודעה מוקדמת וסבירה על ביטול הרישיון וזאת על-מנת שמקבל הרישיון יוכל לעשות את הסידורים הדרושים והמתאימים ולהעביר את נכסיו למקום אחר {ע"א 160/62 עובדיה לוי ואח' נ' ראש העיר, חברי המועצה ובני העיר תל-אביב-יפו, פ"ד טז(3), 1773, 1777 (1962)}.
תנאי בל-יעבור הוא שנותן הרישיון "יגלה את דעתו", על אודות ביטול הרישיון. כלומר, נותן הרישיון חייב ליתן הודעת ביטול מפורשת אשר תביע את התנגדותו להישארותו של מקבל הרישיון בחלקתו.
וכפי שכבר נאמר, ישנו הצורך שיעבור זמן סביר ומתקבל על הדעת, בין הרגע בו בוטל הרישיון לבין הרגע בו מותר לדרוש את הפינוי המיידי.
ב- ע"א 191/59 {הסוכנות היהודית לא"י נ' אפרים צ'פני, פ"ד יד(3), 1692 (1960)} נדון מקרה בו נציג המערערת הגיע בשנת 1957 למשיב והודיע לו כי עליו לפנות את הנכסים שמסרה המערערת למשיב. לאחר שלושה ימים ממתן הודעה זו, הגישה המערערת תביעה לסילוק ידו של המשיב בטענה כי הרישיון שניתן למשיב בוטל ועל-כן מבקשת היא לפנותו.
בא-כוח המערערת טען כי משך הזמן שיש להתחשב בו, כדי לקבוע אם למשיב היתה שהות מספקת לפנות את המקום, הוא משך הזמן שעבר בין תאריך הודעת הביטול {חודש מאי 1957} לבין תאריך מתן פסק-הדין {חודש מאי 1958} כלומר, יוצא איפוא כי למשיב היתה שהות של שנה אחת כדי לפנות את הנכסים - שהות שלטענת בא-כוח המערערת ניתן לראותה כסבירה ומספקת.
במקרה דנן, בית-המשפט שלערעור דחה טענה זו ודחה את תביעת המערערת לסילוק ידו של המשיב {כך גם בית-המשפט המחוזי} וקבע כי לפני הגשת התביעה, היתה למשיב שהות של שלושה ימים בלבד לשם ביצוע הפינוי הנדרש - תקופת זמן זו אין לראותה כמתקבלת על הדעת, וכסבירה לשם ביצוע הפינוי.
ב- ע"א 50/77 {אליהו מזרחי נ' אלברט אפללו, פ"ד לא(3), 433 (1977)} קבע בית-המשפט כי כאשר לא מדובר ברישיון שניתן במפורש, כי אם מדובר ברישיון מכללא, אין חובה לשלוח הודעת ביטול הרישיון לפני הגשת התביעה.
בית-המשפט סבר כי גם אם לא ניתנה הודעה בכתב על ביטול הרישיון, ניתן לראות את ביטול הרישיון בעצם הגשת כתב התביעה.
בית-המשפט הוסיף, כי לפי הפסיקה, אין זה הכרחי שבעל הזכות יתן זמן סביר בהודעת ביטול הרישיון, וגם אם לא נתן זמן כזה, והגיש את התביעה זמן קצר לאחר ביטול הרישיון, התוצאה היחידה היא שבית-המשפט יתן זמן סביר לסילוק ידו של המחזיק ופסק-הדין לא יבוצע לפני עבור זמן זה.
באשר לביטול רישיון חינם, יוזכר, כי ניתן לביטלו בכל עת על-ידי נותן הרשות והוא מתבטל עם גילוי דעתו של נותן הרשות שאין ברצונו להמשיך בהענקת הרישיון או שנותן הרישיון מגלה דעתו כי אין ברצונו להמשיך ולהרשות יותר את הפעולות לגביהם ניתנה הרשות.
ישנם מקרים, שהרישיון שניתן יצר מצב המונע, מבחינת דיני היושר, מנותן הרשות לבטלה על-אתר כעולה על רוחו.
כמו-כן, ישנם מקרים בהם בית-המשפט רשאי למנוע מנותן הרישיון לבטל את הרישיון שנתן באורח חד-צדדי. כך למשל, ב- ע"א 47/64 {חוה (חביבה) ששון נ' יעקב ששון, פ"ד יח(4), 235 (1964)} בית-המשפט קבע כי רשות מגורים, הניתנת על-ידי בן הזוג, בדירה השייכת לו, לבן הזוג השני, מכוח קשר הנישואין שביניהם, היא רשות מיוחדת.
במקרה מעין זה, בית-המשפט חייב לשקול, אם מן הראוי הוא להרשות את ביטול הרישיון ולסלק את בן הזוג מהדירה, כל עוד לא פקע קשר הנישואין שביניהם.
כמו-כן, במקרים בהם בית-המשפט קבע כי מסיג גבול שמחזיק בקרקע תקופה ממושכת בידיעת הבעלים וכל זאת מבלי שהבעלים יפעל לסילוקו, עלול המחזיק בקרקע להיהפך לבר-רשות ללא תמורה או בר-רשות חינם ועל-כן, בעל המקרקעין, נותן הרישיון רשאי לבטל רשות זו בכל עת שיחפוץ {ע"א 50/77 מזרחי נ' אפללו, פ"ד לא(3), 433 (1977)}.
בפרשת ד"ר יצחק רוזנבוים נדון מקרה בו בית-המשפט השלום קבע כי על המערער לסלק את ידו מן הדירה שניתנה לו על-ידי הורי אשתו. פנייתם של המשיבים באה למערער בשל הסיבה כי ביתם של המשיבים עזבה את המערער והאחרון נשאר בדירתם.
במקרה זה קבע כב' השופט קיסטר כי בדרך-כלל, אם הזמן אינו מוגבל מראש, פירוש הדבר כי כל צד יכול לבטל את הרישיון כל אימת שירצה.
באשר לרשות בתמורה, ככלל, היא אינה ניתנת לביטול ואולם, ניתן להתנות את הביטול בתנאים מסויימים.
3. ביטול רישיון בתמורה
כאשר ניתן רישיון בתמורה ובעל הרישיון השביח את המקרקעין שהיו ברשותו אין מעניק הרישיון רשאי לבטלו מבלי שיפצה את בעל הרישיון על הסכומים שהשקיע במקרקעין {ע"א 346/62 רכטר נ' מנהל מס עזבון, פ"ד יז(2), 701 (1963)}.
כך למשל, בעל רשות המשביח את המקרקעין על-ידי הוספת בניה, וזאת תוך ידיעתו והסכמתו של הבעלים, הרי שעם ביטול הרשות על הבעלים לפצותו בסך ההשקעות שהשקיע בהשבחת המקרקעין {נ' זלצמן רישיון במקרקעין, בעמ' 57-56; ע"א 515/76 לוי נ' ויימן ואח', פ"ד לא(2), 127 (1977)}.
4. התניית ביטול הרישיון בתשלום פיצויים
בית-המשפט רשאי משיקולים של צדק, למנוע את ביטול הרשות, או להתנות את הביטול בפיצוי הנתבע על ההשקעות שהשקיע בנכס לפי ערכן הריאלי במועד הביטול או בפיצוי הנתבע על הנזק שנגרם לו. שיקול-הדעת המסור לבית-המשפט מכוון ליתן פתרון צודק בנסיבותיו של המקרה. במסגרת זו יתחשב בית-המשפט לא רק בתוכן הציפיה שיצר בעל המקרקעין ובמידת הסתמכותו של בר-הרשות, אלא גם בהתנהגות הצדדים {נ' זלצמן רישיון במקרקעין}.
שיקול-דעת זה המסור לבית-המשפט, מכוון ליתן פתרון צודק בנסיבותיו של מקרה בו השקיעו הנתבע כספים להשבחת הנכס בשיפוצו ובאחזקתו.
ואולם על העותר לפיצויו עקב ביטול הרישיון להניח תשתית ראייתית ראויה לתביעתו. בהיעדר תשתית ראייתית כלשהיא בדבר היקף השקעות של בר-הרשות ולנוכח פרק הזמן הקצר אשר חלף למן העת בו פלש אליהם ועד למועד הגשת תביעת הפינוי, אין מקום לקבוע כי פינוי הנתבע מהם תותנה בפיצוי כספי כלשהוא {ת"א (ת"א-יפו) 123367/01 מדינת ישראל ואח' נ' נגר יובל, תק-של 2005(1), 9918 (2005)}.
כאשר מתעוררת בפני בית-המשפט טענה בדבר ביטול רישיון במקרקעין, ומתבקש סילוק ידו של בעל הרישיון מהמקרקעין עקב כך, על בית-המשפט לבחון, על-פי נסיבות המקרה, האם יהיה זה מן הצדק לאפשר לבעל המקרקעין לבטל את הרישיון והאם יש מקום להתנות את הביטול בתנאים.
לעניין האחרון יתחשב בית-המשפט, בין היתר, בכוונת הצדדים לרישיון, בתנאי הרישיון, בציפיה שיצר בעל המקרקעין אצל בעל הרישיון, במידת הסתמכותו של זה האחרון על הרישיון שניתן ובנזק שנגרם לו עקב כך.
בנסיבות מתאימות, אפשר שבית-המשפט יגיע למסקנה שאין בעל המקרקעין רשאי לבטל את הרישיון שנתן {ע"א 588/81 ציזיק נ' הורוביץ, פ"ד מ(1), 321 (1986)}. במקרים אחרים אפשר שניתן יהיה להסתפק בתשלום פיצויים לבעל הרישיון, או אף לשלול מבעל הרישיון סעד כלשהו.
המסקנה, לפיה דורש הצדק את קיום החוזה, צריכה להתבסס על נסיבותיו של כל עניין ועניין, ועל-כן יש לבדוק את העובדות כדי ללמוד ולהסיק מהן, אם אכן זו המסקנה המתבקשת.
לא בכל מקרה, בו ניתן רישיון ובעל הנכס מבקש לבטלו, דורש הצדק את המשך קיומו של הרישיון, ויש מקרים בהם ניתן, למשל, להסתפק בתשלום פיצויים, כפי שיש גם מקרים, בהם אין הצדק דורש אפילו את תשלומם של פיצויים כלשהם.
אף היפוכו-של-הדבר הוא הנכון, כלומר, יש נסיבות, בהן תשלום פיצויים בעקבות סילוק ידו של בעל הרישיון הוא דווקא שיכול לנגוד את תחושת הצדק {ע"א 496/82 יצחק רוזן ואח' נ' יגאל סלונים, עורך-דין ואח', פ"ד לט(2), 337 (1982)}.
כך ב- תמ"ש (טב') 2690-10-10 {י.נ נ' ר.נ, פורסם באתר האינטרנט נבו (03.03.13)} בית-המשפט לענייני משפחה קיבל תביעת אב, לסילוק בנו וכלתו מדירה הרשומה על-שם האב, שנבנתה על מקרקעין שבבעלות האב, ואשר האב נתן לבנו וכלתו רשות להתגורר בה מאז בנייתה לפני 20 שנה, ללא תשלום תמורה או קציבה בזמן וזאת תוך התניית סילוק היד בפיצוי לנתבעים.
בעניין דנא דובר בסכסוך בין אב לבין בנו וכלתו {להלן:"הנתבעים" ו/או "הבן"} ביחס לזכויות באחת משלוש יחידות הדיור במבנה תלת קומתי {הבית יכונה להלן: "הדירה" ואילו המקרקעין עליו נבנה הבית יכונו "המקרקעין"}.
בעוד האב טוען, כי הרשאת או מתן זכות השימוש שניתנה לבנו בדירה במשך שני עשורים הינה "רשות חינם" הניתנת לביטול בכל עת, טוען הבן, כי "הרישיון" אשר ניתן לו להתגורר בדירה הינו "רישיון בלתי-הדיר" ולפיכך, לא ניתן כלל לפנותו מהדירה. כן טען הבן, כי הדירה נבנתה לצורך מגוריו, הונפק היתר בניה על שמו ועצם חתימתו של האב על היתר הבניה מעידה על-כך שנוצר הסכם מחייב בין הצדדים ועל-כן, אין מקום לפנותו.
לחלופין, עתר הבן לקבלת פיצוי בגין השקעותיו בנכס וזאת בהתאם לחוות-דעת שמאי אשר צורפה מטעמו.
בית-המשפט בקבלו את התביעה קבע כי יש הבדל בין מתן רשות ללא הגבלת זמן לבין מתן רשות בלתי-הדירה. את הרשות הראשונה ניתן לבטל בהודעה תוך זמן סביר, ברוב המקרים. את השניה, אין לנותן הרשות כלל יכולת לבטל.
על השאלה אם המדובר ברשות הדירה או בלתי-הדירה יש להשיב לאחר בחינת נסיבותיו המיוחדות של כל מקרה. רשות חינם אינה יכולה, ככלל, להיות בלתי-הדירה וכי היא ניתנת לביטול בכל עת. עוד נקבע, שהמגמה צריכה להיות צמצום מופעיה של רשות בלתי-הדירה ולא הרחבתם.
עוד קבע בית-המשפט, כי העובדה שהאב אומר לבנו "זה ביתך" או "כאן תגור" אינה מקנה לבן זכות שימוש חינם לכל חייו. האב יכול לחזור בו מהתחייבותו זו. ייתכן והדבר יותנה בתנאים, בשל הסתמכות הבן, בשל השקעות שביצע. אך קביעה אפריורית שהאב לא יוכל לחזור בו מרוקנת למעשה מתוכן את בעלותו במקרקעין והופכת כל הבטחה בעל-פה להעברת זכויות במקרקעין שלא על-פי הוראות חוק המקרקעין.
בית-המשפט הוסיף וקבע כי גם אם כל טענותיו העובדתיות של הנתבעים היו בגדר אמת צרופה, הרי שאין להכיר בזכות השימוש שניתנה להם כזכות בלתי-הדירה וניתן לקבל התביעה גם במשקפי דיני השכירות והשאילה.
עניין הציפיות וההסתמכות אף הוא נוטה בנסיבות לטובת האב. אמנם הבן ניסה להציגו כמי שקיבל את הדירה והמקרקעין לכל ימי חייו והשקיע השקעות על בסיס המצגים שנוצרו על-ידי האב, ברם מבחינה ראייתית, עדויות כל בעלי הדין מלמדות, כי במסגרת היחסים המשפחתית המיוחדת של בני המשפחה היה ידוע כל העת לכל בני המשפחה, שהאב הוא המחליט על זכות השימוש במקרקעין וגם לנתבע היה ידוע כי ככל שמערכת היחסים עם אביו תיקלע לשרטון, עלול האב לבטל את זכות השימוש.
בנוסף, העובדה שהבן לא הכחיש את עדות האב לפיה הבן היה אמור לרכוש מקרקעין אחרים לבנות את ביתו מלמדת על הארעיות של זכות השימוש ועל-כך שמדובר היה למעשה בחסד שעשה האב עם בנו בכך שנתן לו לבנות ולהתגורר על מקרקעיו תקופה ארוכה.
לפיכך, לא ניתן לומר איפוא שאין לנתבעים אינטרס הסתמכות, אך אין מדובר בסוג המקרים שאינטרס הסתמכות זו הוא בדרגה כה גבוהה עד כי הוא מאפיל על כל שיקול או אינטרס אחר. זאת ועוד יש ליתן הדעת לכך שבמשך השנים פרצו מספר סכסוכים בין הצדדים אשר ערערו את זכויותיו של הנתבעים בדירה.
ביחס לשיקולי צדק, הגינות וסבירות, בית-המשפט קבע, כי קבלת טענות הנתבע והכרה בזכות שימוש בלתי-הדירה בדירה פוגעת קשות בזכות הבעלות וההחזקה של התובע ומהווה פגיעה בלתי-מידתית בקניינו. זאת ועוד, שיקולי צדק עובדים הדדית.
באשר לפיצויים, קבע בית-המשפט, כי לאור ממכלול העדויות עלה, כי הבן והאב בנו יחדיו עם בני משפחה נוספים את הדירה וכי לבן היו מקורות מימון לבניית חלק מן הדירה. כיוון שהוכח שהבן השתתף בעלויות הבניה יחד עם האב - הוא זכאי לפיצוי כספי בגין השקעתו.
ברם, בהתחשב בכך שמדובר בפיצוי אותו על בית-המשפט לפסוק לאחר כ- 20 שנים מיום ההשקעה ומאחר ועלה קושי ראייתי להוכיח את ההשקעות, בית-המשפט מוצא לפסוק את שיעור הפיצויים על דרך האומדנא תוך התחשבות במכלול הראיות.
ב- ע"א (ת"א) 3356/00 {בית ברח' אלנבי 9 בתל אביב בע"מ, מרקוס אנריקה לנד נ' ורבה בלה, פורסם באתר האינטרנט נבו (01.01.04)}, בית-המשפט קבע באשר לטענתה של המשיבה בדבר הכספים שהשקיעה בבניין - כי אכן יש בעובדה כי בר-רשות השקיע כספים והשביח את הנכס בו עשה שימוש, כדי להוות שיקול למניעת יכולתו של נותן הרשות לבטלה, אלא שהשקעתם של כספים אינה מובילה באופן חד-משמעי לתוצאה זו.
עיקר טענותיה של המשיבה נגעו למימון השיפוץ שנכפה עליה על-ידי העיריה עקב הכרזתו של הבניין כמסוכן. אלא ששיפוץ זה, היה שיפוץ מקיף שנבע מהסכנה שהיתה צפויה לבניין כולו, ולא יוחד לאותם חלקים נטענים דווקא.
בית-המשפט הוסיף והדגיש כי "אין סימוכין לדעה שבעל מקרקעין חייב לפצות את ברי-רשותו על ביטול הרשות וסילוקם מעל מקרקעיו. ויש וחבות זו נובעת מהסכם מפורש, או משתמעת מהסכם או הסדר מכללא, אבל בהיעדר התחייבות מפורשת או משתמעת כאמור, אין להסיק חבות שכזאת לא מחוקי הגנת הדייר ולא מכל דין אחר" {כב' השופט ח' כהן ב- ע"א 160/62 עובדיה לוי נ' עיריית תל-אביב-יפו, פ"ד טז 1773, 1780 (1962)}.
השבחת הנכס על-ידי המשיבה, ככל שהיתה באחריותה של המערערת, הינה עניין עליו יכולה אולי המשיבה לזכות בפיצוי מידי המערערת בתביעה נפרדת, אך משנמנעה מלטעון זאת לפני הערכאה הדיונית אין מקום להמשיך ולסרבל את הדיון על-ידי החזרתו של התיק לבית-המשפט שלום {ראה בעניין זה גם את האמור ב- רע"א 1156/02 עבד אלסלאם ח'יר נ' לידאי, פ"ד נז(3), (2003), פסקה 12}.
גם בשיקולי הצדק הכללים עליהם הצביע בית-המשפט קמא, אין בהם כדי לשכנע את בית-המשפט שלערעור בחובת המערערות לפצות את המשיבה במסגרת התביעה דנא. יש לזכור כי המשיבה נהנתה מהשימוש בגג ובמחסן במשך שנים רבות ובכך, אף לדבריה, הגדילה את ההנאה שיכולה היתה להפיק מהמושכר.
לבית-המשפט שיקול-דעת רחב בקביעת הסעד הראוי בכל מקרה ומקרה, על-פי שיקולי צדק: החל בסילוק יד ללא תשלום פיצויים וכלה בדחיית התביעה לסילוק יד {ת"א (חי') 1068/99 רזיה זהבי ואח' נ' צרופה מושב עובדים להתיישבות שיתופית בע"מ ואח', תק-מח 2004(2), 6995 (2004); רע"א 2701/95 תחסין מוחי אלדין כנען נ' אחמד עבד אלטיף, פ"ד נג(3), 151 (1999)}.
כאשר אדם נותן לזולתו רשות שימוש בנכסו לזמן בלתי-מוגבל ותוך ידיעה והסכמה, כי הלה ישפר את הנכס ו/או יוסיף בניה, הרי אם כעבור זמן הוא מבטל הרשות, מחייב הצדק, כי בר-הרשות יפוצה על הוצאותיו והשקעותיו, משום שהכסף על ההוספות וההשבחה יעבור לנותן הרשות {ע"א 463/79 חנה פרח ג'בראן נ' סימון ג'בראן, פ"ד לו(4), 403 (1982)}.
כך גם נפסק בפרשת יצחק לוי. באותו עניין, קבע כב' השופט מ' שמגר כי בעל רשות המשביח את המקרקעין על-ידי הוספת בניה לדוגמה, וזאת תוך ידיעתו והסכמתו של הבעלים, הרי שעם ביטול הרשות, על הבעלים לפצותו בסך ההשקעות שהשקיע בהשבחת המקרקעין.
המסקנה, לפיה דורש הצדק את קיום החוזה, צריכה להתבסס על נסיבותיו של כל עניין ועניין, ועל-כן, יש לבדוק את העובדות כדי ללמוד ולהסיק מהן, אם אכן זו המסקנה המתבקשת.
יודגש כי לא בכל מקרה, בו ניתן רישיון ובעל הנכס מבקש לבטלו, דורש הצדק את המשך קיומו של הרישיון, ויש מקרים בהם ניתן, למשל, להסתפק בתשלום פיצויים, כפי שיש גם מקרים, בהם אין הצדק דורש אפילו את תשלומם של פיצויים כלשהם.
זאת ועוד. יש נסיבות, בהן תשלום פיצויים בעקבות סילוק ידו של בעל הרישיון הוא דווקא שיכול לנגוד את תחושת הצדק.
מפרשת בדיחי {ע"א 87/62 בדיחי נ' בדיחי, פ"ד טז(4), 2901 (1962)} ניתן ללמוד ולומר כי הזכות לפיצוי לא נובעת מן הדין, אלא, מן הצדק. מי שזכאי לפיצוי הוא בר-הרשות, מקבל הרישיון ולא אחר. הפיצוי שניתן, אותו פוסק בית-המשפט הוא בגובה הוצאותיו והשקעותיו של מקבל הרישיון.
ובמילים אחרות, בעל מקרקעין אינו רשאי לבטל בכל עת רשות שנתן לבר-רשות באורח חד-צדדי.
במקרה בו ניתנה לבר-רשות רשות להשתמש בקרקע לתקופה מסויימת או לתקופה ללא הגבלת זמן - ימנע בית-משפט סילוקו של בר-רשות.
במקרה שכזה, במידה ובית-המשפט יפסוק כי יש לסלק את בר-הרשות, הרי שעל בעל הנכס לפצות את בר-הרשות בגין השקעותיו במקרקעין.
אנו סבורים כי רק השקעות המוסיפות לנכס או משביחות אותו, מצדיקות פיצוי על-ידי הבעלים המבטל את הרשות שניתנה {ת"א (רח') 1910/93 עמרני נ' עמרני, פ"מ תשנ"ה(ד), 211 (1995)}.
כך למשל, בית-המשפט ב- ת"א (ת"א) 1986/78 {יעקב לוי נ' מנהל מחלקת עבודות ציבוריות ואח', פ"מ תש"ם(ב), 154 (1995)} קבע כי היות ולא היתה השבחה או פיתוח של השטח, אין לפסוק לטובת הנתבעים פיצוי כספי.
בית-המשפט הדגיש כי השטח הנדון שימש לצורך אחסנה בלבד ואי-אפשר לראות בה השבחת השטח או פיתוחו, אלא, למעשה, ניצול של השטח בלי שהושקע בו ממון כלשהוא.
ב- ע"א (ת"א) 2642/00 {גיסין רמי נ' קרן היסוד, תק-מח 2002(4), 6178 (2002)} קבע בית-המשפט כי תשלום פיצויים למערערים ינגוד את תחושת הצדק. וכדבריו:
"במקרה בו יודעים הקונים כי חלק מהנכס אותו הם רוכשים איננו בבעלות המוכר, במקרה בו כעבור שנים אחדות פונה אליהם בעל הנכס, מבקש את השבתו אליו והם אף מסכימים לכך, גם אם לא בחתימה מפורשת וחוזרים בהם לאחר מכן... במקרה בו חלק הפלישה אינו אלא חלק מזערי מחלקה גדולה ומרשימה, כך שסילוק ידם של הקונים מאותה רצועת קרקע לא יגרום כל נזק ממשי לביתם, כשלא השקיעו דבר בשטח הפלישה, ולמעשה לא נתנו כל תמורה ייחודית בעדו, כשלקונים אין על מה להסתמך מלבד זכרונותיו של בעל הנכס הקודם, וכשבעל הנכס הקודם אומר להם במפורש כי איננו זוכר רישיון מפורש שניתן לו. בנסיבות שכאלה, אכן ינגוד תשלום הפיצויים את תחושת הצדק ואין כל סיבה שהיא לחייב את המשיבים בפיצוי המערערים..."
{ההדגשות אינן במקור}
ב- ת"א 20448/98 {רשות הפיתוח ואח' נ' מחמוד ריחאן ואח', פדאור 04(7), 685 (2004)} הנתבעים טענו בכתב הגנתם כי השקיעו ו/או השביחו בנכס המקרקעין נשוא התביעה כסף רב.
בית-המשפט, בדחותו הטענה, קבע כי הנתבעים לא הוכיחו טענתם כנדרש. הנתבעים לא הביאו כל ראיה המצביעה על השבחה ועל הוצאה כספית שנעשתה.
נעיר כי זכותו של בר-רשות לקבל פיצוי עבור השקעתו בנכס עם פינויו הוכרה בפסיקה משיקולים של יושר - כל זאת בכפוף לכך שההשבחה נעשתה בידיעת בעל המקרקעין {ראה למשל ע"א 32/77 אליאסף טבוליצקי נ' בית-כנסת ובית מדרש, פ"ד לא(3), 210 (1977)}.
זאת ועוד. גובה הפיצוי ייקבע על-פי ערכם הנוכחי של ההשקעות שנעשו בנכס. בפרשת יצחק לוי קבע בית-המשפט את שווי ההשקעות על-ידי הצמדת הסכום ממועד ההשקעה עד לפסק-הדין.
לאור פסק-הדין בפרשת יצחק לוי הוערכו בפסיקה הפיצויים המגיעים לבר-רשות על-ידי שומת ערכם בעת הדיון המשפטי {ע"א 463/79 חנא פרח ג'בראן נ' סימון ג'בראן, פ"ד לו(4), 403 (1982); ע"א (יר') 6068/99 שלמה קול ואח' נ' ג'מילה טאהר, תק-מח 99(3), 3190 (1999)}.
ב- ת"א 3914/02 {הווקף של העדה היוונית קתולית בנצרת נ' סובחייה שחתות (דאמוני), פדאור 04(8), 705 (2004)} קבע בית-המשפט כי הנתבעת לא עמדה בנטל הראיה להוכיח כי התובע נתן מראש הסכמתו להשקעה שנעשתה בנכס, שכן, בעניין זה הובאה עדותה היחידה והכוללנית של הנתבעת אשר נתגלעה כסדקים-סדקים. כמו-כן, הנתבעת ביקשה להגיש חוות-דעת שמאי, אך בחרה מטעמים זרים שלא לעשות כן.
עוד נקבע, ובצדק, כי המסקנה כי לו היה מקום להורות על-פינויה של הנתבעת מן הנכס לא ניתן היה לפסוק לה את שווי ההשקעות בהיעדר הוכחה מספקת לשווים.
כך גם קבע בית-המשפט, בדחותו את טענת הנתבע, ב- ת"א 68444/97 {מינהל מקרקעי ישראל נ' חאלד חאלף ואח', פדאור 04(7), 734 (2004)}. לעניין זה, טען הנתבע בכתב הגנתו כי הוא השקיע בנכס, אולם עובדה זו לא הוכחה כנדרש.
במקרה דנן, הנתבע לא הביא עימו כל ראיה המצביעה על השבחה ו/או הוצאה כספית שנעשתה.
ב- ת"א 1068/99 {רזיה זהבי ואח' נ' צרופה מושב עובדים להתיישבות שיתופית בע"מ ואח', פדאור 04(9), 568 (2004)} הרשות בשתיקה שניתנה לכלפה {נתבע מס' 4} להחזיק בשטח התבטלה עם אישור תכנית ההרחבה שיצרה את המגרש נשוא המחלוקת, ולחילופין, עם הסכמת כלפה להתפנות או עם חתימת הסכם הרכישה עם התובעים.
בנסיבות אלה, ובהתחשב שעמדתו של כלפה גררה את הצדדים לתסבוכת נשוא התביעה, בית-המשפט לא ראה לפסוק לכלפה פיצוי בגין ביטול הרישיון.
ב- ת"א 62779/95 {מינהל מקרקעי ישראל נ' הרצל צמח ז"ל, פדאור 04(6), 417 (2004)} קבע בית-המשפט כי שיקול-הדעת המסור לבית-המשפט, מכוון ליתן פתרון צודק בנסיבותיו של מקרה בו השקיעו הנתבעים כספים להשבחת המקרקעין בשיפוצם ובאחזקתם.
מן הראוי במקרה דנן, שהנתבעים יזכו לפיצוי בגין השקעתם במקרקעין, אלא, שהנתבעים לא מצאו לנכון להמציא חוות-דעת כלשהי לעניין הערך הכספי של השקעתם במקרקעין ולעניין גובה הנזק שייגרם להם במידה ויפונו מהמקרקעין.
עוד נקבע כי בהיעדר הערכה כלשהיא של גובה הפיצוי הנדרש, מנוע בית-המשפט מליתן לנתבעים סעד של פיצוי כספי.
ב- ת"א 38786/97 {מינהל מקרקעי ישראל נ' אדרי פנחס, פדאור 01(7), 72 (2001)} נדון מקרה בו הנתבעים, בכתבי הגנתם, טענו כי השקיעו ממון רב בנכס, בשיפוצו, באחזקתו ובהשבחתו.
הנתבעים לא מצאו לנכון להציג חוות-דעת מומחה לעניין הערך הכספי של השקעתם בנכס ובחצר נשוא התביעה או את מידת הנזק שייגרם להם במידה ויפונו מן החצר.
בית-המשפט קבע כי בנסיבות בהן לא פירטו הנתבעים את מידת הנזק שיגרם להם בשל פינוי - בית-המשפט לא יוכל לפסוק על-פיצוי כלשהוא לנתבעים. יתרה-מזאת, בית-המשפט לא נתבקש להעניק סעד שכזה באף שלב משלבי התביעה.
ב- ת"א (ת"א-יפו) 104746/98 {קיבוץ שפיים נ' אסיפונית, תק-של 2002(1), 521 (2002)} קבע בית-המשפט כי לאור עדותו של מנהל הנתבעת כי השקיע במשך שנים בחלקה נשוא כתב התביעה, בבניית מבנים כולל מפעל שלם, הרי שלא יעלה על הדעת כי לאחר השקעות מרובות אלה, תפונה החלקה ללא פיצוי הנתבעת.
הנתבעת צירפה לכתב הגנתה חוות-דעת בעוד שהתובעת לא עשתה כן. בדחותו את חוות-הדעת שהוגשה מטעם הנתבעת קבע בית-המשפט כי בחוות-הדעת לא נעשתה הבחנה איזה חלק נבנה ואיזה חלק שופץ.
בנוסף, הנתבעת לא הציגה קבלות באשר להשקעות שנעשו בחלקה וכן, חוות-הדעת שהוגשה מטעם הנתבעת לא נסמכה על קבלות כנ"ל.
ואולם, במקרה זה, בית-המשפט קבע כי בנסיבות העניין, יש לפסוק לנתבעת פיצויים בסך של 200,000 ש"ח בתוספת מע"מ, נכון ליום מתן פסק-הדין וזאת בניגוד לחוות-הדעת שם, העריכה הנתבעת את השקעותיה בסך של 360,000 ש"ח.
מקום שנפסקו פיצויים למי שהיה בר-רשות ללא תמורה בנכס מקרקעין, שרשיונו בוטל, נפסקו הפיצויים רק עבור השקעותיו של בר-הרשות בנכס והשבחתו {ראה למשל ע"א 4163/91 מינהל מקרקעי ישראל נ' בראשי, תק-על 98(2), 495 (1998); ע"א 32/77 טבוליצקי נ' בית-כנסת ובית מדרש, פ"ד לא(3), 210 (1977); פרשת יצחק לוי ואח'; ע"א 657/71 יקותיאל נ' שר האוצר, פ"ד כו(2), 564 (1972); בג"צ 45/71 קרושבסקי נ' ראש עיר תל-אביב, פ"ד כה(1), 792 (1971); ע"א 234/70 גוטליב נ' לוי, פ"ד כה(1), 389 (1971); ע"א 346/62 רכטר נ' מנהל מס עזבון, פ"ד יז 701, 710 (1963)}.
יוער כי המשפט העברי הכיר משנים קדמוניות בזכותו של בר-רשות לקבל פיצויים עבור השבחת הנכס. כך אמר אדוננו הרמב"ם: "היורד לשדה חבירו ברשות אפילו נטע שדה שאינה עשויה ליטע שמין לו וידו על העליונה. שאם היתה ההוצאה יתר על השבח נוטל ההוצאה. ואם השבח יתר על ההוצאה נוטל השבח..." {רמב"ם, גזילה ואבידה, כ, ז}.
בר-רשות שהורשה להתגורר בנכס ללא תמורה והרשות בוטלה אינו זכאי, איפוא, לפיצויים מכוח הדין עבור ביטול הרשות ואולם, יכול שיהיה זכאי לפיצויים מכוח הסכם מפורש או משתמע בין בעל המקרקעין לבין בר-הרשות.
יחד-עם-זאת, יש לבחון כל מקרה לפי נסיבותיו, תוך התחשבות בשיקולים של צדק {ראה גם ע"א 496/82 רוזן נ' סלונים, פ"ד לט(2), 337 (1985); רע"א 2701/95 כנען נ' אלטיף, פ"ד נג(3), 151 (1999); ע"א 126/83 אלעמי ואח' נ' נג'ם אלחטיב, פ"ד מ(1), 397 (1986); ע"א 332/63 נויפלד נ' ולדמן, פ"ד יח(2), 212 (1964)}.
כלומר, כאשר מתעוררת טענה בדבר ביטול רישיון במקרקעין, ומתבקש סילוק ידו של בעל הרישיון מהמקרקעין עקב כך, על בית-המשפט לבחון, על-פי נסיבות המקרה, האם יהיה זה מן הצדק לאפשר לבעל המקרקעין לבטל את הרישיון והאם יש מקום להתנות את הביטול בתנאים.
לעניין זה, יתחשב בית-המשפט, בין היתר, בכוונת הצדדים לרישיון, בתנאי הרישיון, בצפיה שיצר בעל המקרקעין אצל בעל הרישיון, במידת הסתמכותו של זה האחרון על הרישיון שניתן ובנזק שנגרם לו עקב כך {רע"א 2701/95 תחסין מוחי אלדין כנען נ' אחמד עבד אלטיף, פ"ד נג(3), 151 (1999)}.
ב- רע"א 1156/02 {עבד אל סלאם חיר ואח' נ' אלון לידאי, פ"ד נז(3), 943 (2003)} קבע בית-המשפט כי המבקשים לא הגישו תביעה שכנגד לפיצויים בבית-משפט השלום, לא טענו לפיצויים בכתב הגנתם ואף ביקשו מבית-המשפט שלא לפסוק פיצויים, אלא להימנע מלהורות על סילוק ידם.
רק בהודעת הערעור שהגישו בבית-המשפט המחוזי טענו המבקשים לראשונה שהם זכאים לפיצויים.
אף-על-פי-כן פסק להם בית-המשפט המחוזי פיצויים, וזאת בלי שהונחה לפניו תשתית עובדתית וכאומדנה דדיינא. די בכך כדי לבטל חיוב זה.
רישיון הניתן לביטול אינו מקנה לבעליו זכות לקבל פיצויים בעקבות ביטול הרישיון, אלא פיצויים בגין השבחת הקרקע בלבד ואף זאת מכוח שיקולי צדק.
שאלת הפיצויים לבר-רשות בגין הפקעת זכותו נדונה בבתי-המשפט לפני חקיקת חוק המקרקעין והתשובה לה התחלקה לשתיים: אם הרישיון ניתן לביטול כי אזי לבר-רשות ישנה זכות אישית גרידא כלפי נותן הרשות שאיננה תופסת כלפי צד שלישי.
במקרה כזה ההפקעה לא תזכה אותו לקבל פיצויים מאת הרשות הציבורית בגין שלילת הזכות עצמה אלא רק בגין ההשבחות שהשביח את המקרקעין ברשותו ובידיעתו של נותן הרשות {אהרן נמדר הפקעת מקרקעין - עקרונות, הליכים ופיצויים, כרך א' (2005), 429 (להלן: "א' נמדר "הפקעת מקרקעין""); ויסמן דיני קניין, כרך א', 487 עד 488; ע"א 304/80 לוי נ' מנהל מחלקת עבודות ציבוריות, פ"ד לו(4), 617, 623 (1982); רע"א 9212/05 מנחם נ' חברת מפעלי בתים משותפים בגוש 6135 בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (23.11.06)}.
יחד-עם-זאת, בספרות המשפטית הובעה עמדה, לפיה הלכה זו לא תקפה כיום לאחר חקיקת חוק-יסוד: כבוד האדם וחירותו: "כי הפסיקה הנ"ל נכונה למצב המשפטי שהיה קיים לפני חקיקת חוק-יסוד: כבוד האדם וחירותו. לאחר חקיקתו של חוק זה נראה כי הכלל שיש לאמץ הינו הכלל האומר כי יש לפצות על הפקעה של כל זכות באשר היא, ובלבד שיש לה ערך כלכלי כלשהו.
לפיכך, גם בר-הרשות שזכותו ניתנת לביטול, אם יוכיח שזכות זו תופסת כלפי נותן הרשות ויש לה שווי כלכלי כלשהו, כי אזי הרשות המפקיעה תחוייב לפצות את בר-הרשות על הפקעת זכותו, תוך הפחתת תשלום זה מהפיצויים שהיא תחוייב לשלם לנותן הרשות" {א' נמדר, "הפקעת מקרקעין", 429}.
אולם, עמדה זו לא התקבלה בפסיקה ואף נאמר כי חוק-יסוד: כבוד האדם וחירותו אינו מקים עילת פיצוי כאשר אין עילה כזו לפי דיני ההפקעה {ע"א 1054/03 הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' בדיחי, פורסם באתר האינטרנט נבו (08.06.03)}. אשר-על-כן, בעל רישיון הדיר, אינו זכאי לקבל פיצויים בגין הפקעת השטח לא לפי הפקודה ואף לא לפי ההלכה הפסוקה, וזאת למעט פיצויים אשר מגיעים לו בגין השבחת השטח {ע"א 618/05 גדליהו דיאמנשטיין נ' מחלקת עבודות ציבוריות - מדינת ישראל, פורסם באתר האינטרנט נבו (21.03.07)}.
בר-רשות אשר בוטל רישיונו, זכאי לקבל פיצויים בגין ההשבחה שהשביח את השטח, כאשר מן הנסיבות עולה, כי בהסתמך על הציפיה שיצר אצלו בעל המקרקעין בהתנהגותו הפסיבית, השקיע פלוני בנכס, כגון הקים מבנה או נטע נטיעות, אפשר שבית-משפט יתנה את ביטול הרשות בתשלום פיצויים לפלוני על השקעותיו בנכס לפי ערכן הראלי {נ' זלצמן רישיון במקרקעין, 24}.
שיקולי הצדק והיושר אינם מחייבים תשלום פיצויים עבור מחוברים בשטח הסמוך לשטח שהופקע, אשר נבנו שלא כדין וכאשר מדובר באדם שאינו הבעלים של השטח.
כך למשל, גם על-אף העובדה, שמבקש לא יכול להשתמש במבנים ואף לא יכול להקים מבנים חדשים היות ותכנית מתאר החלה על השטח שונתה, לא ישולמו בהכרח פיצויים, אלא עליו לבסס עילה משפטית אשר מכוחה ניתן לפסוק לו פיצויים בגין מחוברים אלו.
כמו-כן, יובהר כי "פיצוים בגין הפסד רווחים ומוניטין ישולמו אך ורק אם המחזיק זכאי לפיצויים לפי החוק אך לא כאשר אין לו זכות לפיצויי הפקעה, או כאשר יש לו זכות כזו אך העסק המנוהל על המקרקעין אינו עסק חוקי" {א' נמדר הפקעת מקרקעין, 406; ע"א 1054/03 הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' בדיחי, פורסם באתר האינטרנט נבו (08.06.03); ע"א 618/05 גדליהו דיאמנשטיין נ' מחלקת עבודות ציבוריות - מדינת ישראל, פורסם באתר האינטרנט נבו (21.03.07)}.
עוד יודגש, כי עילת תביעה לפיצויים נזיקיים מכוח סעיף 63(א) לפקודת הנזיקין, הפרת חובה חקוקה וסעיף 9א(א) לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, התשכ"ד-1964, קמה אך למי שהינו "בעל הזכויות במקרקעין".
סעיף 9א(א) לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, התשכ"ד-1964, קובע כדלהלן:
"9א. תשלום הסכום שאינו שנוי במחלוקת (תיקונים: התשל"ח (מס' 3), התשנ"ה (מס' 8), התש"ע (מס' 10))
(א) תוך תשעים יום מיום שקיבל רוכש הזכויות את ההחזקה במקרקעין או מיום איתור בעל הזכויות, לפי המאוחר ביניהם, רוכש הזכויות ישלם לבעל הזכויות שנרכשו, על חשבון פיצויים המגיעים בשל רכישת שווי הזכויות, את סכום הפיצויים שאינו שנוי במחלוקת."
