פרק ז': תקופת השכירות

1. תחילת השכירות (סעיף 18 לחוק) וסיומה (סעיף 19 לחוק)

1.1 הדין

סעיף 18 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 קובע כדלקמן:

 

"18. תחילת השכירות

תקופת השכירות תתחיל עם מסירת המושכר לשוכר."

 

בדברי ההסבר לסעיף 18 לחוק (סעיף 17 כמופיע בהצעה) בהצעת החוק נאמר:

 

"קביעת תחילת השכירות חשובה לשם קביעת המועד לסיום השכירות. ההנחה היא שבאין הסכם על מועד אחר, תתחיל התקופה עם מסירת המושכר לשוכר. לעניין מועד המסירה - ראה סעיף 5(ב)."

 

סעיף 19 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, לפני תיקון 2017, קובע כדלקמן:

 

"19. סיום השכירות

(א) לא הוסכם על תקופת השכירות, או שהצדדים המשיכו לקיימה לאחר תום התקופה שהוסכם עליה בלי לקבוע תקופה חדשה, רשאי כל צד לסיים את השכירות על-ידי מתן הודעה לצד השני.

(ב) ניתנה הודעה כאמור בסעיף-קטן (א), תסתיים השכירות:

(1) כשנקבעו דמי השכירות בסכום מסויים לתקופות קצובות - בתום התקופה המתחילה בסמוך לאחר מתן ההודעה, או כעבור שלושה חדשים לאחר מתן ההודעה, הכל לפי המועד הקצר יותר;

(2) בכל מקרה אחר - במועד שנקבע לכך בהודעה, ואם מועד זה היה בלתי-סביר - תוך זמן סביר לאחר מתן ההודעה."

 

סעיף 19 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, לאחר תיקון 2017, קובע כדלקמן:

 

"19. סיום השכירות

 

(א) לא הוסכם על תקופת השכירות, או שהצדדים המשיכו לקיימה לאחר תום התקופה שהוסכם עליה בלי לקבוע תקופה חדשה, רשאי כל צד לסיים את השכירות על-ידי מתן הודעה לצד השני זמן סביר מראש.

(ב) (בוטל)."

 

כאמור סעיף-קטן (ב) בוטל ובצדק כמפורט בדברי ההסבר:

 

"מוצע לתקן את סעיף 19 לחוק לעניין סיום השכירות ומתן הודעה על כך לצד השני לחוזה. העיקרון המוצע הוא שאם לא הוסכם על תקופת השכירות, או שהצדדים המשיכו לקיימה לאחר תום תקופת השכירות שהוסכם עליה, בלי שהוסכם על תקופה חדשה, כל צד רשאי לסיים את השכירות על-ידי מתן הודעה לצד השני בתוך זמן סביר. ההנחה היא כי צדדים שהתקשרו בחוזה שכירות לא התכוונו להתקשר לצמיתות, לפיכך בסעיף זה מוקנית לצדדים הזכות לסיים את החוזה, תוך הודעה על כך זמן סביר מראש. עוד מוצע לבטל את סעיף-קטן (ב) שעניינו מועד סיומה של השכירות בהתאם למתן הודעה לפי סעיף-קטן (א). וזה נוסח סעיף-קטן (ב) שמוצע לבטלו..."

 

1.2 סעיף 18 לחוק - כללי

ב- ת"א (ת"א) 4650-09-11 {דינה ברונשטיין נ' פרידה ענו, תק-של 2013(3), 74610 (2013)} קבע בית-המשפט:

 

"אין חולק כי הנתבעת קיבלה את החזקה במושכר בעקבות אותו חוזה שכירות ושיכנה במושכר את פועליה, משכך ולאור סעיף 18 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 (להלן: "חוק השכירות") - החלה תקופת השכירות ביום 19.06.06 עם מסירת המושכר לנתבעת. 

6.3 על יסוד הממצאים שקבעתי לאחר סיום התקופה בת חודש ימים, לא הוסכם בין הצדדים על תקופת השכירות וממילא לא הוסכם על סיומה. בנסיבות אלו, חל סעיף 19(א) לחוק השכירות לפיו...

6.4 על נסיבות החלתו של סעיף 19 הנ"ל עמד בית-המשפט ב- רע"א 1784/98 עמידר נ' אליעזר מנדה (פורסם באתר האינטרנט נבו) שם נקבע בין היתר:

"הצדדים יכולים לקבוע מועד אחר מסיום השכירות שהתארכה. זאת הם לא עשו ומכיוון שכך עומד למשכיר הכוח להפסיק את חוזה השכירות על-ידי מתן הודעה לשוכר תוך זמן סביר".

6.5 כאמור לעיל, קבעתי כממצא כי התובע שיגר לנתבעת, וזו קיבלה את הודעת הפינוי מיום 01.03.10. 

לא-זאת-אף-זו; הנתבעת לא הכחישה את גרסת התובעים לפיה עוד בחודש ינואר 2010 הודע לה כי הדירה מוצעת למכירה (סעיף 6 לתצהיר התובעת). 

כמו-כן, לא הוכחשה על-ידי הנתבעת גרסת התובעים לפיה הסכימו התובעים לבקשת הנתבעת לדחיית מועד הפינוי ליום 17.04.10 (סעיף 9 לתצהיר התובעת וסעיף 6 לתצהיר התובע), סבורני כי פרק הזמן שניתן לנתבעת לפנות את הדירה הינו סביר."

 

1.3 סעיף 19 לחוק - כללי

הצדדים לחוזה שכירות או חכירה יכולים להסכים בהתנהגותם על המשכו של היחס המשפטי שהיה ביניהם קודם לכן מבלי להאריך באופן פורמאלי את החוזה, תוך שמירה על מצבם המשפטי בהתאם לחוזה.

 

כאשר חוכר ממשיך לשבת על הקרקע, על-אף שתקופת החכירה שנקבעה בחוזה המקורי הסתיימה זה מכבר והחוזה לא חודש פורמאלית, יש לראות זאת כהסכמה מכללא של הצדדים להמשך היחס המשפטי ביניהם בהתאם לתנאי החוזה המקורי {דבריו של הנשיא מ' שמגר ב- ע"א 633/82 לוקוב נ' מגדל, פ"ד מג(1), 397, 402 (1985)}.

 

כאשר תקופת החכירה שנקבעה בחוזה המקורי הסתיימה ולא חודשה פורמאלית, הרי שמעמדו של החוכר נותר ככזה כל עוד המחכיר אינו מגלה התנגדות לכך, בהתאם לסעיף 19 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 {ע"א 1628/13 חברת חלקה 184 גוש 6217 בע"מ נ' אילנה ליליאן לוי, תק-על 2014(3), 7651 (2014)}.

 

במילים אחרות, העובדה שהצדדים המשיכו לקיים את חוזה השכירות בהתנהגות, אף מבלי להאריך פורמאלית את החוזה או לחתום על חוזה חדש, מלמדת אמנם על הסכמתם להמשיך את הקשר המשפטי ביניהם כמקודם, אך היא בוודאי אינה מלמדת על הסכמתם להמשיך את הקשר המשפטי ביניהם לנצח.

 

הקשר המשפטי יימשך כל עוד שני הצדדים מביעים בהתנהגותם את רצונם להמשיכו, ובכל עת רשאי כל אחד מהצדדים לסיים את החוזה - בכפוף לחובתו למסור לצד השני הודעה על כך ולהעניק לו זמן סביר עד לסיום החוזה.

 

ודוק, לא מדובר בכללים ייחודיים שהתפתחו רק ביחס לחוזי שכירות, אלא מדובר ביישום של החזקה המושרשת היטב בדיני החוזים, לפיה חוזים אינם נערכים לצמיתות, גם אם מדובר בחוזים ארוכי טווח שלא נקצבו בזמן, אשר יישומה הפרקטי הינו שחוזה שלא נקבעו בו מועד או מנגנון לסיומו יש לפרש כחוזה המקנה לכל צד זכות להפסיקו תוך מתן הודעה זמן סביר מראש לצד השני {ראה למשל: ע"א 5925/06 בלום נ' אנגלו סכסון - סוכנות לנכסים (ישראל 1992) בע"מ, פורסם בנבו (13.02.08); ע"א 4309/06 בשארה ורור בע"מ נ' גלידת ויטמן (1979) בע"מ, פורסם בנבו (17.06.08); ע"א 1628/13  חברת חלקה 184 גוש 6217 בע"מ נ' אילנה ליליאן לוי, תק-על 2014(3), 7651 (2014)}.

 

1.4 הארכת זכות חכירה שהסתיימה {שטח חניה} - הערעור התקבל

ב- ע"א 1628/13 {חברת חלקה 184 גוש 6217 בע"מ נ' אילנה ליליאן לוי, תק-על 2014(3), 7651 (2014)} נדון ערעור על פסק-דינו של בית-המשפט המחוזי, במסגרתו קיבל בית-המשפט את תביעת המשיבה וקבע, כי היא זכאית להירשם כחוכרת לדורות למשך 999 שנים בשטח החניה נשוא הסכסוך, על-אף שתקופת החכירה המקורית שנקבעה בחוזה החכירה הסתיימה כבר בשנת 1979.

 

לצד החכרת עשר הדירות בבניין, החברה החכירה, באמצעות מנהליה, את שתי החניות המקורות לשני חוכרים שלא נמנו על בעלי הדירות בבניין. החניה האחת, המהווה 11/636 חלקים משטחה הכולל של החלקה, הוחכרה למר חיים בלס ז"ל, למשך 24 שנים ו- 11 חודשים, בהתאם לשטר חכירה מיום 28.11.54 ולתנאי החכירה שצורפו אליו.

 

החניה השניה הוחכרה למר דוד וינר, למשך 999 שנים, בהתאם לשטר חכירה מיום 19.05.60 ולתנאי החכירה שצורפו אליו. למען שלמות התמונה יוער, כי לימים מכר וינר את זכויותיו בחניה זו למשיב 10 בערעור דנן, מר שפר ז'ן.

 

ביום 09.05.05 נחתם הסכם מכר בין המשיבה לבין יורשי בלס ז"ל, פרידה רונן בלס ועדינה אביחי בלס, במסגרתו נקבע, כי המשיבה תרכוש את זכויות החכירה בשטח החניה תמורת תשלום סך של 18,000 דולר. תוקפו של הסכם זה הותנה בתנאי מתלה בדבר הארכת תקופת החכירה למשך 999 שנים. בהמשך, ביום 24.05.07, נחתם בין המשיבה לבין יורשי בלס הסכם חדש, שביטל את הסכם 2005, במסגרתו נקבע, כי המשיבה תרכוש את זכויות החכירה בשטח החניה תמורת תשלום סך של 18,000 דולר, מבלי שהדבר הותנה בתנאי מתלה בדבר הארכת תקופת החכירה למשך 999 שנים.

 

המשיבה פנתה לחברה בבקשה להאריך את תקופת החכירה לגבי שטח החניה למשך 999 שנים, אך בקשתה סורבה.

בית-המשפט המחוזי קבע, כי אין חולק שתקופת החכירה של בלס ז"ל בשטח החניה נקבעה לתקופה של 24 שנים ו- 11 חודשים מיום חתימת שטר החכירה {28.11.54}, ולפיכך הסתיימה פורמאלית ביום 28.10.79. עם-זאת, בית-המשפט קבע, כי הצדדים לחוזה שכירות או חכירה יכולים להסכים בהתנהגותם על המשכו של היחס המשפטי שהיה ביניהם קודם לכן מבלי להאריך באופן פורמאלי את החוזה, תוך שמירה על מצבם המשפטי בהתאם לחוזה.

 

בית-המשפט הסתמך בנקודה זו, על הדעה שהושמעה בפסיקת בית-המשפט העליון, לפיה כאשר חוכר ממשיך לשבת על הקרקע, על-אף שתקופת החכירה שנקבעה בחוזה המקורי הסתיימה זה מכבר והחוזה לא חודש פורמאלית, יש לראות זאת כהסכמה מכללא של הצדדים להמשך היחס המשפטי ביניהם בהתאם לתנאי החוזה המקורי {דבריו של הנשיא מ' שמגר ב- ע"א 633/82 לוקוב נ' מגדל, פ"ד מג(1) 397, 402 (1985)}. בית-המשפט קבע, כי כאשר תקופת החכירה שנקבעה בחוזה המקורי הסתיימה ולא חודשה פורמאלית, הרי שמעמדו של החוכר נותר ככזה כל עוד המחכיר אינו מגלה התנגדות לכך, בהתאם לסעיף 19 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971.

 

בית-המשפט קבע, כי בנסיבות העניין זכות החכירה שרכשה המשיבה מידי יורשי בלס ז"ל בשטח החניה אינה כוללת זכות להאריך את החכירה למשך 999 שנים ככל שהחברה {המחכירה} אינה מסכימה להארכה כזו. משכך, זכות החכירה של המשיבה בשטח החניה כפופה לזכות החברה {המחכירה} להודיע על סיום החכירה בתוך זמן סביר בהתאם לסעיף 19 לחוק השכירות ולכללים שנקבעו בפסיקת בית-המשפט.

 

לנוכח העובדה שבלס ז"ל המשיך להשתמש ולהחזיק בשטח החניה במשך שנים רבות, על-אף שתקופת החכירה המקורית שנקבעה בחוזה החכירה הסתיימה, וללא התנגדות של ממש מצד החברה, יש לראות את הצדדים כמי שבחרו להמשיך בדרך של התנהגות בקיום חוזה החכירה, ואת בלס ז"ל כמי שלא חל שינוי במעמדו כחוכר בשטח החניה.

 

יחד-עם-זאת, בהיעדר הסכמה מפורשת של הצדדים בנוגע לתקופת החכירה החדשה, ובהיעדר אינדיקציות מתוך חוזה החכירה עצמו או מתוך הנסיבות החיצוניות לו, יש לראות את זכות החכירה של בלס ז"ל בשטח החניה משנת 1979 ועד לפטירתו בשנת 2001 כזכות הכפופה לכללים שנקבעו בפסיקת בית-המשפט ובסעיף 19 לחוק השכירות, בדבר סיום תקופת החכירה בהודעה של המחכיר תוך זמן סביר.

 

עוד הוסיף בית-המשפט, כי לנוכח העובדה שיורשי בלס ז"ל המשיכו להחזיק ולהשתמש בשטח החניה במשך שנים אחדות לאחר פטירתו, ללא התנגדות של ממש מצד החברה, יש לקבוע בנסיבות העניין, גם אם קביעה זו אינה נקייה מספקות, כי זכות החכירה של בלס ז"ל בשטח החניה עברה ליורשיו. עם-זאת, הזכות שירשו יורשי בלס ז"ל ושמכרו למשיבה הינה הזכות שהיתה לבלס ז"ל במועד פטירתו, לא יותר ולא פחות.

 

המשיבה רכשה בשנת 2007 מיורשי בלס ז"ל את הזכות שהיתה בידיהם באותה עת, לא יותר ולא פחות, דהיינו זכות חכירה הכפופה לכללים שנקבעו בפסיקת בית-המשפט ובסעיף 19 לחוק השכירות בדבר סיום תקופת השכירות {או החכירה} בהודעה של המשכיר {או המחכיר} תוך זמן סביר.

 

בסופו-של-יום, קבע בית-המשפט, כי תוצאה זו הינה קשה מבחינתה של המשיבה, אך זוהי התוצאה המחוייבת על-פי דין בנסיבות העניין. אין זה תפקידו של בית-המשפט ליצור עבור הצדדים חוזה צודק, מאוזן או "מרוכך" יותר מזה שיצרו לעצמם. בכך שונה הכרעה על-פי דין מהכרעה בדרך של פשרה.

 

לאור כל האמור לעיל, בית-המשפט קיבל את הערעור וקבע, כי המשיבה אינה זכאית לדרוש מהחברה להאריך את החכירה בשטח החניה למשך 999 שנים, וכי זכות החכירה של המשיבה בשטח החניה כפופה לזכות החברה להודיע על סיומה בתוך זמן סביר.

 

1.5 לאחר סיומו של חוזה החכירה הראשון, הסכימו המבקשים והמינהל, בהתנהגותם, על המשך היחס המשפטי שהיה קיים ביניהם קודם לכן, תוך שהמבקשים נותרו במעמד של חוכר לדורות - הערעור נדחה

ב- רע"א 6166/12 {יעקב קוטליצקי ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה בתל אביב-יפו ואח', תק-על 2012(4), 10531 (2012)} המבקשים היו חוכרים לדורות של נכס מקרקעין בתל-אביב. המשיבה 1, הוועדה המקומית לתכנון ובניה, הטילה על המבקשים לשלם היטל השבחה בסך של כ- 1,900,000 ש"ח.

 

המשיבים הגישו ערעור על היטל ההשבחה, בו נטען, כי ביום אישור התכנית המשביחה, לא היו הם הבעלים בקרקע ואף לא חוכרים לדורות, ולפיכך לא ניתן לחייבם בתשלומו של היטל ההשבחה.

 

בית-המשפט המחוזי, ברוב דעות, קיבל את ערעורה של הועדה המקומית, וקבע, כי  על-פי ההלכה שנפסקה בעניין קנית, "לא ניתן לחייב בהיטל השבחה אלא את הבעלים או את מי שהיה 'חוכר לדורות' של המקרקעין במועד אישור התכנית.

 

כמו-כן נקבע, כי כיון שגם לאחר סיומו של חוזה החכירה הראשון המשיכו המבקשים להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם כפי שעשו קודם לכן. שבמהלך תקופת הביניים השכירו המבקשים את המקרקעין לצד שלישי לתקופה שהסתיימה ביום 30.06.07; ששיעורם של דמי ההיתר בחוזה החכירה השני "בוסס על הנחה מוסכמת, כי המשיבים הם בעלי זכויות חכירה לפי חוזה החכירה המקורי"; שהמבקשים קיבלו את המקרקעין לתקופת חכירה מחודשת ללא מכרז; ושהם נותרו רשומים כחוכרים לדורות של המקרקעין גם בתקופת הביניים, מכל אלה נלמד, "כי לאחר סיומה של תקופת החכירה המקורית ביום 01.03.01 הסכימו המשיבים והמינהל, בהתנהגותם, על המשכתו של היחס המשפטי שהיה קיים ביניהם קודם לכן, תוך שהמשיבים נותרים במעמד של 'חוכר לדורות' מכוחו של חוזה החכירה המקורי". הוסף, כי על מערכת היחסים שבין המבקשים למינהל בתקופת הביניים חלה גם הוראת סעיף 19(א) לחוק השכירות והשאילה.

 

בית-המשפט קבע, כי בתקופת הביניים לא הוסדר חידוש החכירה של המקרקעין בחוזה פורמלי.

 

מנגד, ובניגוד למשל, בעניין שנדון ברע"א 10998/07 {הועדה המקומית לתכנון ובניה גזר נ' חברת דרך ארץ הייויז (1997) בע"מ (לא פורסם)}, אשר עסק בחוזה {פיתוח} שבו נקבע מפורשות, כי "לבעל הזיכיון אין ולא תהיינה, זכויות בעלות, זכויות חכירה או זכויות אחרות כלשהן על-פי חוק המקרקעין", חוזי החכירה, הראשון והשני, אינם שוללים קיומה של חכירה לדורות גם בתקופת הביניים.

 

עוד הוסיף בית-המשפט, כי מכלול הנסיבות והנתונים מלמד, שלאחר סיומו של חוזה החכירה הראשון, הסכימו המבקשים והמינהל, בהתנהגותם, על המשך היחס המשפטי שהיה קיים ביניהם קודם לכן, תוך שהמבקשים נותרים במעמד של חוכר לדורות. לאור כל האמור לעיל, הערעור נדחה.

 

1.6 המבקש הפר את ההסכם, הפרה יסודית. הפרה זו, הקימה למשיבה זכות לביטול ההסכם - הבקשה נדחתה

ב- רע"א 2521/11 {מאיר אשואל נ' קבוץ גבעת השלושה, תק-על 2011(2), 1165 (2011)} נחתם בין המבקש לבין המשיבה הסכם שכירות, שבו נקבע, כי המשיבה תשכיר למבקש מקרקעין ששטחם משתרע על פני כ- 7,000 מ"ר, שייעודם חקלאי.

תקופת השכירות בהסכם נקבעה לשנה אחת, ואולם למבקש ניתנה אופציה להאריך את ההסכם למשך שנה נוספת, ובלבד שתהיה המשיבה רשאית לבטל את ההסכם בכל עת, בהודעה מוקדמת בת 90 ימים, ככל שתזדקק למקרקעין לצורכי בניה.

 

עוד נקבע בהסכם, כי ככל שירצה המבקש לעשות שימוש בחלקה בחניון, שהינו שימוש חורג בקרקע חקלאית, יהיה עליו להכין בקשה מתאימה לוועדות התכנון והבניה, שתוגש על-ידי המשיבה. רק אם זו תאושר ויתקבל היתר, יוכל המבקש לבצע עבודות בניה בחלקה על-מנת להכשירה לשימוש כחניון.

 

בהמשך, הגיש המבקש לטענתו, בקשה לקבלת היתר לשימוש חורג, אך היתר זה לא ניתן. חרף כך, ביצע המבקש עבודות בניה להכשרת הקרקע והחל לעשות בה שימוש כחניון. המבקש המשיך להפעיל את החניון גם לאחר שהסתיימו תקופת השכירות ותקופת האופציה על-פי ההסכם.

 

עקב הבניה והשימוש בחלקה בניגוד לדין, נשלחה למשיבה בחודש יולי 2003 התראה בכתב בטרם הגשת כתב אישום. ביום 19.10.03 שלחה המשיבה למבקש הודעה על ביטול ההסכם עקב הפרה יסודית שלו. בהמשך הוגש כתב אישום נגד המבקש והמשיבה, המייחס להם ביצוע עבודה ללא היתר ושימוש חורג ללא היתר בחלקה.

 

המבקש סבר, כי היה על המשיבה ליתן לו הזדמנות לתקן את המצב ולהסדיר את השימוש החורג, בטרם ביטול ההסכם.

 

בית-משפט השלום הורה על סילוק ידו של המבקש מן החלקה. בהחלטתו, דחה בית-המשפט את טענת המבקש, כי ההסכם הוארך ללא הגבלת זמן, בנימוק שזו לא הוכחה כנדרש, וקבע, כי גם במקרה של הארכת השכירות ללא קביעת מועד סיום, רשאי כל צד לסיימה בהתאם להוראות סעיף 19 לחוק השכירות והשאילה.

 

עוד צויין, כי גם דיני החוזים תומכים במתן אפשרות לסיום חוזה שלא הוגבל בזמן, על-ידי הודעה לצד השני על סיומו, בתוך זמן סביר. נוכח האמור, קבע בית-המשפט, כי המשיבה הודיעה כדין על סיום יחסי השכירות, ועל המבקש היה לפנות את החלקה עם קבלת הודעת הביטול, או לכל המאוחר עם קבלת כתב התביעה בשנת 2004.

 

עוד קבע בית-המשפט, כי המבקש הפר את ההסכם, הפרה יסודית, משהפעיל את החניון בלא שקיבל היתר מרשויות התכנון. הפרה זו, כך נקבע, אף היא הקימה למשיבה זכות לביטול ההסכם, במיוחד לנוכח העובדה, כי בשל פעילותו של המבקש בחלקה הוגשו נגדה כתבי אישום.

 

באשר לטענת המבקש, כי המשיבה הכשילה את קבלת ההיתר, קבע בית-המשפט, כי טענה זו לא הוכחה די צורכה, ואף אם המבקש אכן הגיש בקשה בשנת 1997 לקבלת היתר, הרי שמעדותו עלה, כי הוא לא טיפל בה כהלכה ולא פעל לקידומה במהלך כל השנים שבהן עשה שימוש בחלקה.

 

על פסק-דין זה ערער המבקש לבית-המשפט המחוזי. לאחר ששמע את טענותיו של המבקש ובלא שנזקק לתשובת המשיבה, דחה בית-המשפט המחוזי  את הערעור. בהכרעתו נקבע, כי המבקש השתמש בחלקה שימוש אסור מבלי שקיבל היתר, ואין לאפשר לו להשתמש בחלקה לאחר שניתן פסק-דין בהליך פלילי שהורה על הפסקת השימוש בה.

 

בית-המשפט קיבל את קביעותיו של בית-משפט השלום בנוגע לכישלונו של המבקש לקדם את קבלת ההיתר ובנוגע לזכותה של המשיבה, על-פי תנאי ההסכם, לבטלו. בית-המשפט סבר, כי פסק-דינו של בית-משפט השלום מפורט ומנומק היטב, וכי הממצאים העובדתיים שנקבעו בו תומכים במסקנה המשפטית שאליה הגיע קודמו.

 

מכאן הבקשה שלפניינו, בגדרה טען המבקש, כי הערכאות דלמטה התעלמו מן העובדה שהשימוש בחלקה כחניון, משך שנים רבות, נעשה על דעת המשיבה, בהסכמתה וללא כל טענה מצידה. לטענתו, +התנהלות הצדדים, אשר המשיכו לפעול על-פי ההסכם במשך כל אותן שנים, לרבות תשלום דמי השכירות, מוכיחה, כי המשיבה ויתרה על התנאי בדבר קבלת היתר, והצדדים ראו בו אך דרישה פורמאלית ולא תנאי מתלה.

 

בית-המשפט קבע, כי על-אף ניסיונו של המבקש להציג את טיעוניו כטיעונים עקרוניים בעלי השלכה כללית, הרי שבקשתו נוגעת, רובה ככולה, לעובדותיו הייחודיות של הסכסוך הקונקרטי ולפרשנות ההסכם בין הצדדים. משכך, היא אינה מצדיקה מתן רשות ערעור. לפיכך, הבקשה נדחתה.

 

1.7 אם השכירות המשיכה להתקיים לאחר תום התקופה שהוסכם עליה מבלי לקבוע תקופה חדשה, רשאי כל צד לסיים את השכירות על-ידי מתן הודעה לצד השני - הערעור התקבל בחלקו

ב- ע"א 9656/05 {נפתלי שוורץ נ' רמנוף חברה לסחר וציוד בניה בע"מ, תק-על 2008(3), 1377 (2008)} נכרת בין שוורץ לבין מ.מ.ר הסכם שכירות בעל-פה, לפיו תנהל מ.מ.ר את עסקה ותאחסן את ציודה בצמוד לביתו של שוורץ במשק. בחודש אוגוסט 1989, הפסיקה מ.מ.ר את פעילותה ומילאה את מקומה חברת רמנוף, שהוקמה בה בעת. רמנוף המשיכה את ההתקשרות עם שוורץ בהסכם השכירות. בין הצדדים התגלעה מחלוקת בנוגע לתוכנו של הסכם השכירות ותנאיו.

 

נאור מנופים ושוורץ תבעו את חברת רמנוף בגין חריגה מהשטח המושכר ועשיית שימוש בשטחים נוספים בלמעלה מ- 5,000 מ"ר ללא קבלת הסכמה משוורץ ומבלי לשלם לו תמורה. לטענתם, החל מחודש מרץ 1992, לא שילמה רמנוף את דמי השכירות המוסכמים במלואם, לפי סך של 750 דולר לחודש.

 

בית-המשפט המחוזי קבע, כי שוורץ חסם את דרכי הגישה למקרקעין והפסיק את זרם החשמל לאתר במשך כשנה ומשנמנע מרמנוף השימוש במושכר למטרת השכירות, הרי שאין היא חייבת בתשלום דמי שכירות עבור אותו פרק זמן. כמו-כן, הוסכם בין הצדדים על העלאת דמי השכירות לסך של 750 דולר בשנת 1994 ולא בשנת 1991, כפי שטענו שוורץ ונאור מנופים.

 

בית-המשפט הסכים לקביעתו של בית-המשפט המחוזי, אשר דחה את טענת המשיבה בערעורה שכנגד, לפיה הוסכם בינה לבין מערער 1 על שכירות ארוכת טווח למשך 9 שנים ובכך שהמערער 1 אילץ את המשיבה לעזוב את המושכר בטרם עת, הוא הפר את הסכם השכירות עימה.

 

נקבע, כי אין בעובדה שהמשיבה החזיקה במושכר במשך 6 שנים כדי לפטור את הצדדים מדרישת הכתב.

 

הכלל הוא, כי התחייבות לעשות עסקת שכירות טעונה מסמך בכתב {ראה: סעיף 8 לחוק המקרקעין}. סעיף 8 לחוק המקרקעין, הוא סעיף בו דרישת הכתב הינה מהותית. החריג לכלל מצוי בסעיף 79(א) לחוק המקרקעין, אשר מסייג את דרישת הכתב המהותית לשכירות לתקופה שאינה עולה על חמש שנים.

 

אשר-על-כן, כאשר דרישת הצורה היא מהותית, הרי שאם אין כתב, קרי, הדרישה לא מתקיימת, אין חוזה.

 

ככלל, תקופת השכירות היא כפי שזו נקבעה בהסכם על-ידי הצדדים. אולם, אם השכירות המשיכה להתקיים לאחר תום התקופה שהוסכם עליה מבלי לקבוע תקופה חדשה, רשאי כל צד לסיים את השכירות על-ידי מתן הודעה לצד השני {ראה: סעיף 19(א) לחוק השכירות והשאילה}.

 

ולגופו של עניין, קבע בית-המשפט, כי ביום 31.05.94 שלח המערער 1 למשיבה הודעה על ביטול החוזה ביניהם ודרישה לפנות את המושכר עד ליום 04.11.94. המערער 1 שלח למשיבה ביום 19.06.94 דרישה נוספת לפינוי תוך 30 יום. פרק זמן של חודשיים הינו פרק זמן סביר ממתן הודעת הפינוי ועד לדרישת הפינוי.

 

לא היה בידי המשיבה הסכם שכירות בכתב המעיד, כי השכירות הינה למשך התקופה לה טענה. אשר-על-כן, הסכים בית-המשפט עם קביעתו של בית-המשפט המחוזי, אשר דחה את טענת המשיבה בדבר הפרת הסכם השכירות.

 

לאור כל האמור לעיל, בית-המשפט קבע, כי בנסיבות המקרה, יהא זה ראוי להחזיר את התיק לבית-המשפט המחוזי, כדי שיקבע את מועד חישוב הפרשי הריבית וההצמדה ושיעורם, בהתייחס לשיעור הנזקים, יכריע בשיעור הנזקים שנגרמו לרמנוף, ויבחן מהו הסעד הראוי ליתן למשיבה בגין הפרת אמונים מצד שוורץ כלפיה {ערעור שכנגד}.

 

1.8 למבקשת לא ניתנה זכות שכירות בכתב - סילוק יד מדירה - הבקשה נדחתה

ב- רע"א 10346/06 {לילי ארז נ' מדינת ישראל-משרד הביטחון ואח', תק-על 2007(2), 4196 (2007)} נדונה בקשת רשות ערעור על פסק-דינו של בית-המשפט המחוזי, בגדרו, נדחה ברוב דעות, ערעורה של המבקשת על פסק-דינו של בית-משפט השלום, בו נקבע סילוק ידה של המבקשת מדירה בחולון.

 

המשיבה 1 {המדינה - משרד הביטחון}, היא הבעלים הרשומים של הדירה. בין המשיב 2 לבין המשיבה נחתם ביום 09.06.68 הסכם שכירות בדירה. ההשכרה נעשתה בהתאם להמלצת משרד הביטחון, ותשלום דמי השכירות היה נמוך משמעותית ביותר מן המקובל, עד שניתן לכנותו סמלי, ועמד על-פי פסק-דינו של בית-המשפט המחוזי על-סך 100 ש"ח. באותה עת היו המשיב 2 והמבקשת נשואים זה לזה. הזוג התגורר יחדיו בדירה עד שנת 1978, אז התגרשו, והמשיב 2 העתיק את מקום מגוריו משם. המבקשת המשיכה להתגורר בדירה, והיא מתגוררת בה עד עצם היום הזה.

 

טחנות המינהל הממשלתי טוחנות לאט. כעבור חמש עשרה שנים, בשנת 1993, פנתה המשיבה למבקשת בדרישה לפינוי הדירה, זאת לאחר שהמשיב 2 ביקש לרכוש את הדירה, אך לא מימש את האישור שניתן. משלא נענו פניותיה של המשיבה, שחודשו ב- 1997, הגישה ביום 27.04.99 תובענה בסדר דין מקוצר, לסילוק ידם של המבקשת ושל המשיבים 2 ו- 3 מן הדירה.

 

בית-המשפט קבע, כי המבקשת לא יכלה להראות, כי ניתנה לה זכות שכירות בכתב, ובכך לא עמדה בדרישות הדין. זאת, בין אם נלך לפי שיטת חוק המקרקעין, בסעיף 8, ובין אם נלך לשיטת הדין החל לפניו, קרי פקודת העברת קרקעות משנת 1921-1920, חא"י, פ"א, המחייבת {בסעיף 2לה}, כי הסכם שכירות לתקופה של למעלה משלוש שנים {או הסכם הכולל אפשרות הארכה לתקופה כזו} יירשם בספרי האחוזה. כמו-כן, הסכם השכירות הכתוב בנידון דידן ציין את המשיב 2 בלבד, ואין לראות במבקשת בעלת זכות שכירות.

 

עוד הוסיף בית-המשפט, כי אין המדובר בזכות שכירות קניינית, אלא לכל היותר ברשות חוזית, ואף היא רשות חינם {שהרי כספי השכירות הנמוכה שולמו בידי המשיב 2, הוא השוכר, גם בשנים שלאחר עזיבתו את הדירה}; וכדברי פרופ' זלצמן במאמרה{נ' זלצמן, "רישיון במקרקעין" הפרקליט, מב (1995), 28}, "מהתחייבות ליתן רשות חינם, אפילו היא תסווג כרשות חוזית, רשאי יהיה נותן הרשות לחזור בו לרצונו".

 

לאור כל האמור לעיל, קבע בית-המשפט, כי המבקשת היתה במעמד של מעין בת-רשות-מכללא בדירה, בגלל מחדל כזה או אחר של המשיבה, או למצער איטיות פעולתה. אין נסיבות המקרה הולמות את המסקנה, כי הרישיון מכללא היה רישיון בלתי-הדיר {ראה והשווה: ע"א 7139/99 אלוני נ' ארד, פ"ד נח(4) 27}. הרשות היתה בת-ביטול, והפסקת רשיונה על-ידי המשיבה נעשה איפוא בדין. לאור כל האמור לעיל, הבקשה נדחתה.

 

1.9 סילוק יד של דיירים מדירה של עמידר ופרשנות החוזה שבין הדיירים לעמידר - הערעור התקבל

ב- רע"א 1784/98 {עמידר נ' אליעזר מנדה ואח', פ"ד נג(4), 315 (1999)} נחתמו שני חוזי שכירות בין המבקשת לבין המשיבים, על-פיהם השכירה להם המבקשת את הדירות בשכירות בלתי מוגנת.

 

המבקשת טענה, כי הדירות הושכרו למשיבים במסגרת מתן סיוע ושיפור תנאי הדיור על-סמך הצהרתם, כי משפחתם הינה ברוכת ילדים {14 ילדים כיום} "וכי אין להם מקום אחר למגוריהם". בהתאם לכך, בהתחשב במצבם המשפחתי והכלכלי עליו הצהירו, כאמור, נקבעו גם דמי שכירות נמוכים במיוחד {"שכירות סוציאלית"}.

 

תקופת השכירות על-פי שני חוזי השכירות היתה ל- 35 חודשים. החל מיום 01.11.73 ועד ליום 30.09.76. אין מחלוקת, כי בתום תקופת השכירות החוזית הוארכה השכירות לתקופה בלתי מוגדרת.

 

בכתב התביעה נטען, כי בשנת 1992 התברר למבקשת, כי המשיבים נטשו את הדירות ואינם מתגוררים בהם עוד. כמו-כן נטען, כי בעקבות בירורים נוספים שביצעה, נתגלה למבקשת, כי המשיבים רכשו דירה בישוב עמנואל עוד בתאריך 15.04.84. את העובדה האמורה לא הביאו המשיבים לידיעת המבקשת, וזו ראתה בכך פעולה שלא בתום-לב. טענת המבקשת היא, כי עובדה זו משמיטה את הבסיס מתחת לזכאותם של המשיבים להתגורר בדירות, הואיל והם אינם עומדים עוד בתנאים הנדרשים לקבלתו של הסיוע בדיור.

 

אי-לכך, נטען בכתב התביעה, כי התנהגות המשיבים מהווה הפרה יסודית של החוזים שנחתמו עמם והמבקשת רשאית לבטל את החוזים ולדרוש מהמשיבים לפנות את הדירות.

 

המבקשת שיגרה הודעה על ביטול החוזים ודרישה לפינוי המושכרים כאמור, אולם, המשיבים לא נענו לה ולפיכך טענה המבקשת, כי הם מחזיקים בדירות שלא כדין.

 

מעבר לאמור, טענה המבקשת בכתב התביעה, כי היא "היתה זכאית ממילא על-פי חוק, להפסיק את השכירות על-ידי מתן הודעה מתאימה ללא כל הנימוקים שפורטו לעיל".

 

המשיבים, הכחישו את טענות התביעה. לטענתם, הם לא נטשו את הדירות והם מתגוררים בהן ברציפות. באשר לנכסים בבעלותם נטען, כי החנות ומחסן הסחורות סגורים ואינם פעילים. אשר לדירה בעמנואל הסבירו המשיבים, כי היא משמשת למגורי שניים מילדיהם, עקב הצפיפות שקיימת במושכרים, ומכל מקום, הם התכוונו למוכרה, אלא שהם מתקשים למצוא קונה.

 

עוד טענו המשיבים, כי בעת עלייתם לארץ, בשנת 1973, יחד עם שבעת ילדיהם {שבעה נוספים נולדו בארץ}, הובטח להם על-ידי נציג הסוכנות היהודית, כי לא יצטרכו לשלם עבור מגוריהם בדירות השייכות למדינה, וזאת, כאמור, בשל היותם משפחה מרובת ילדים.

 

בית-משפט השלום קיבל את תביעת המבקשת לסילוק יד ולפינוי המושכרים, וקבע, כי התובעת הוכיחה, כי אין לנתבעים זכות להמשיך להתגורר בדירות, מאחר שהפרו את הסכמי השכירות. הנתבעים לא טרחו לדווח על רכישת הנכסים במהלך שנות חייהם בארץ, ובמיוחד רכישת הדירה בעמנואל, באמצעות מימון עצמי.

 

דברים אלו, כשהם מצטרפים לסעיף 19 לחוק השכירות והשאילה, שעניינו סיום יחסי שכירות לתקופה בלתי-מוגדרת, די בהם כדי להקים לתובעת עילת תביעה, ולבסס את תביעת הפינוי.

 

כמו-כן, חל שינוי במצבם הכלכלי של הנתבעים, למן עלייתם ארצה, עת נכללו בגדר זכאי עמידר, ועד למועד בו החלו בצבירת נכסים, שהנתבעים ניסו להמעיט בערכם, אך אישרו, כי מצויים בבעלותם.

 

כל אלה מוציאים את הנתבעים מגדר זכאים לסיוע בדיור באמצעות עמידר, על-פי הקריטריונים שנקבעו בעת שקיבלו את דירותיהם.

 

על פסק-דין זה ערערו המשיבים לבית-המשפט המחוזי, שקיבל ברוב דעות את ערעורם של המשיבים, וקבע, כי חוזי השכירות שבפניו אינם חוזים רגילים, אלא כאלה המעניקים למשיבים זכות לגור בדירות כל עוד לא הפרו את תנאיהם.

 

על פסק-דינו של בית-המשפט המחוזי הוגשה בקשת רשות ערעור.

 

בית-המשפט קבע, כי בין הצדדים נכרת חוזה שכירות. תקופת השכירות נקבעה לשלושים וחמישה חודשים. בחלוף התקופה המשיכו הצדדים בקשר השכירות. במצב דברים זה, "רשאי כל צד לסיים את השכירות על-ידי מתן הודעה לצד השני" {סעיף 19(א) לחוק השכירות והשאילה}. הוראה זו הינה בעלת אופי דיספוזיטיבי. הצדדים יכולים לקבוע מועד אחר לסיום שכירות שהתארכה. זאת הם לא עשו. מכיוון שכך, עומד למשכיר הכוח להפסיק את חוזה השכירות על-ידי מתן הודעה לשוכר תוך זמן סביר.

 

בנסיבותיו המיוחדות של המקרה שלפניינו, שבו התארכה תקופת השכירות שמעבר למועד המקורי לתקופה הקרובה לעשרים שנה, תקופת השכירות המקורית {שלושים וחמישה חודשים} היא מועד סביר למתן הודעת הסיום. עמדת בית-המשפט בעניין זה, היתה זהה, לעמדתו של שופט המיעוט, השופט גרוניס, בבית-המשפט המחוזי.

 

עוד הוסיף בית-המשפט, כי סעיף 24 לחוזה, עוסק בהתנהגות הצדדים בתוך מסגרת החוזה. אין בו כל הסדר באשר למועד סיום החוזה לאחר הארכתו. אכן, סעיף 24 לחוזה השכירות הוא סעיף "פנימי". הוא קובע משטר נורמטיבי באשר לשכירות בגדרי תקופתה. אין הוא קובע הסדר "חיצוני" באשר לקביעת תקופת ההארכה.

 

פירוש זה, מתבקש מהבנת לשון החוזה על רקע תכליתו. תכליתו של החוזה היתה לקבוע קשר של שכירות בין הצדדים. כך נובע מלשונו של החוזה. כך נובע מהנסיבות, שעניינן בין השאר, מעמדה של המשכירה כחברה הלאומית לשיכון בישראל. אין להניח, כי עמידר ביקשה ליצור קשר שאינו קשר של שכירות. מכיוון שהצדדים ביקשו לקבוע קשר של שכירות ביניהם, אין להניח כי אומד דעתם {תכליתם הסובייקטיבית} היתה ליצור התקשרות לצמיתות.

 

התקשרות לצמיתות, אפילו תקיפה היא כחוזה גרידא על-פי הוראת סעיף 24 לחוק החוזים, אינה יכולה ליצור קשר של שכירות. שכירות בישראל היא זכות, שהוקנתה בתמורה, להחזיק בנכס ולהשתמש בו "שלא לצמיתות" {סעיף 1 לחוק השכירות והשאילה; סעיף 3 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969}.

 

הוראה בחוזה, בין מפורשת ובין משתמעת, המתפרשת כהוראה הקובעת קשר חוזי לצמיתות, שוללת מהחוזה את אופיו כחוזה שכירות {ראה: מ' דויטש, קניין (כרך ב, 1999), 316}. יש לייחס לצדדים שלפנינו אומד דעת משותף לכרות חוזה שכירות דווקא. מכיוון שכך, אין לייחס להוראת סעיף 24 לחוזה השכירות משמעות נורמטיבית הקובעת קשר חוזי לצמיתות. תחת זאת יש לפרשה כקובעת הסדר נורמטיבי, לפיו בתקופת השכירות {שאינה קבועה בסעיף עצמו}, תינתן לשוכר הזכות להנות מהשכירות ללא הפרעה ובלבד שהשוכר מקיים את התחייבויותיו שלו.

 

לאור כל האמור לעיל, קבע בית-המשפט, כי למשכיר {עמידר}, הכוח לסיים את חוזה השכירות, תוך מתן הודעה סבירה. כוח זה יש להפעיל בתום-לב. כך לעניין כל משכיר. כך לעניין עמידר, שבצד הדינים הכלליים בעניין תום-לב ובמסגרתם, פועלת על-פי כללים וקריטריונים הראויות לגוף ציבורי.

 

בית-המשפט קבע, כי השאלה שלפניינו הינה, האם הפעילה עמידר את כוח הסיום הנתון לה על-פי אמות-המידה {הציבוריות} הראויות בעניין זה. שאלת הקריטריונים {הקיימים או הראויים} עלתה בערכאות הקודמות, בלא שבא לה זכר בכתבי הטענות. בשל כך, לא הונחה בפני בית-המשפט כל תשתית עובדתית באשר לאמות-מידה אלה. בנסיבות אלה, בית-המשפט קבע, כי יש מקום להחזיר את העניין לבית-משפט השלום, על-מנת שניתן יהיה להניח בפניו תשתית עובדתית באשר לאופן פעולתה של עמידר.

 

לפיכך, בית-המשפט קיבל את הערעור, והחזיר את התיק לבית-משפט השלום.

 

1.10 הנורמה של מתן הודעה מוקדמת ובזמן סביר, על ביטול חוזה שכירות בפרט וכל חוזה בכלל - הערעורים נדחו

ב- ע"א 47/88 {מנחם הרשטיק ואח' נ' יכין חקל בע"מ, פ"ד מז(2), 429 (1993)} קבע בית-המשפט, כי הגם שזכותו של צד להסכם, שלא נקבע מועד לסיומו, להתירו אחרי מתן הודעה לצד השני מבוססת על-פירוש החוזה, הרי מדובר בנורמה, המבטאת חזקה כללית.

 

צדדים שלא קבעו בהסכם מועד לסיומו, לא התכוונו, כי הקשר ביניהם ימשך לעולמי-עד, אלא כוונתם היא שלכל אחד מהם תהיה זכות לבטלו בהודעה לצד השני בזמן סביר מראש. עמד על כך השופט אור ב- ע"א 442/85 {משה זוהר ושות' נ' מעבדות טרבנול (ישראל), פ"ד מד(3), 661 (1990)}:

 

"התקופה הסבירה של הודעה מראש באה לענות על הציפיות, שאם יבוטל החוזה - הוא יבוטל תוך מתן זמן סביר לקיומו, עד שייכנס הביטול לתוקף. כך יש להניח ראו זאת הצדדים בעת קשירת הקשר החוזי, כשלא התנו מראש על תקופת ההסכם."

 

עוד הוסיף בית-המשפט, כי הנורמה הנ"ל, נקבעה גם בסעיף 19 לחוק השכירות והשאילה, ואף בהצעת קובץ דיני ממונות, מוצע להוסיף הוראת חוק המחילה באורח כללי נורמה זו על החוזים למיניהם.

 

תחולתה של הנורמה אינה מותנית איפוא בסיווג החוזה, והיא חלה לא רק על חוזים מסחריים אלא על כל חוזה, יהא תוכנו אשר יהא. כך היא הוחלה על חוזה עבודה {בג"צ 239/83 יהושע מילפלדר נ' בית-הדין הארצי לעבודה, פ"ד מא(2), 210 (1987)}, ועל חוזה שכירות {ע"א 46/74 אליעזר מורדוב נ' יוסף שכטמן, פ"ד כט(1), 477 (1974)}.

 

1.11 היתה בידי המערערים זכות לשכירות חודשית בלתי-מוגבלת בזמן, אשר ניתנת לביטול בכל עת על-ידי מתן הודעה לצד השני - הערעור נדחה

ב- רע"א 209/88 {ציון ז'אן נ' אפריקה ישראל להשקעות בע"מ, פ"ד מג(1), 341 (1989)} נדונה בקשת רשות לערער על פסק-דינו של בית-המשפט המחוזי, אשר דחה את ערעורם של המבקשים על פסק-דינו של בית-משפט השלום, לפיו חוייבו המבקשים לסלק ידם משטחים התפוסים על-ידם בחלקה שביהוד.

 

המשיבה הראשונה {אפריקה ישראל} היא החוכרת לדורות של מקרקעין באיזור יהוד {היא הקרקע שבמחלוקת}, על-פי חוזה חכירה עם הקרן הקיימת לישראל בע"מ מיום 20.08.58. עוד לפני כן, ביום 18.05.51 התקשרה אפריקה ישראל ביחד עם חברה אחרת בהסכם פיתוח עם הקרן הקיימת לישראל בע"מ ביחס לשטח, שכלל גם את החלקה הנ"ל.

 

בעת החכירה היה בנוי על החלקה מבנה שכלל שתי יחידות דיור. המשיבה השניה {עמידר}, ניהלה את נכס המקרקעין הנ"ל החל מראשית שנות החמישים, בשם הבעלים באותה עת {האפוטרופוס על נכסי נפקדים ולאחר מכן רשות הפיתוח}.

 

ביום 25.06.57 כרתה עמידר עם המבקש הראשון חוזה שכירות לגבי הדירה בת החדר, לפיו הושכרה לו הדירה לתקופה של שנתיים, שלאחריהן הפך המבקש לדייר מוגן על-פי חוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972. זמן קצר לאחר מכן בנה המבקש ליד דירת החדר עוד חדר וחצי, מטבח חדש ומרפסת מקורה, וכן חדרי שירותים.

 

תוספת הבניה הזו לא זכתה לאישור מי מן המשיבות. לאחר מכן, משנתפנתה הדירה הסמוכה בת שני החדרים מיושביה, פלש המבקש אליה, תוך הפעלת לחץ על עמידר כדי שתעמיד לרשותו גם דירה זו.

 

על-פי גירסת עמידר, נאותה היא לבסוף בשנת 1973 להתיר לנתבע שימוש בחדר אחד מתוך שני החדרים. לטענת עמידר הושכר החדר הנוסף למבקש בשכירות בלתי מוגנת. דא עקא, המבקש ומשפחתו תפסו חזקה בשני החדרים שבדירה. עוד יצויין, כי במשך השנים הקימו המבקשים בשטח החלקה מבנים של סככות ומחסנים וגם החלו לנהל מוסך במקום.

 

בבית-משפט השלום תבעה אפריקה ישראל את פינוי המבקשים מן החלקה כולה, בהיותם מסיגי גבול בה. את זכותה השתיתה על הסכם הפיתוח משנת 1951 מחד גיסא, ועל הסכם החכירה משנת 1958, מאידך גיסא. לטענתה, לא היתה עמידר רשאית להקנות למבקש זכויות כלשהן בחלקה {הן לגבי דירת החדר והן לגבי הדירה בת שני החדרים}, שכן לא היו בידיה זכויות אותן יכולה היתה להעביר.

 

לחילופין, נטען, כי גם אם רכשו המבקשים זכויות בנכס, הרי אלו מתייחסות אך ורק לדירה בת החדר, שהושכרה להם בשנת 1957. גם אז קמה לאפריקה ישראל הזכות לתבוע פינויים עקב הפרתו הבוטה של הסכם השכירות. ההפרה מתבטאת בשינויים המפליגים שעשו המבקשים בדירה, בתוספות הבניה, בפלישה לשטחים לא להם, ובניהול עסק של מוסך ללא הסכמה. כל אלה מהווים עילות פינוי על-פי חוק הגנת הדייר. אשר לדירה בת שני החדרים, אין כל מסמך אשר יעיד על השכרתה למבקשים על-ידי עמידר.

 

עמידר הצטרפה לגופו של עניין לטענות אפריקה ישראל, אם כי טענה, כי היתה מוסמכת להשכיר למבקשים אותם חלקים במושכר שהושכרו להם על-ידה. אלא שגם לסברתה הפרו המבקשים את תנאי השכירות, ולכן זכאית אפריקה ישראל לפנותם.

 

בית-המשפט סבר, כי הוא אינו צריך להכריע במחלוקת זו, שכן בשנת 1973 לא היתה עמידר רשאית לעשות כל דיספוזיציה שהיא בנכס, שכן רק אפריקה ישראל יכולה היתה להעניק זכויות בנוגע לחלקה. עוד נקבע, כי עמידר פעלה בתום-לב ב"השכירה" את החדר הנוסף למבקשים, שכן אפריקה ישראל התעלמה מן ההתרחשויות בחלקה ולא נקפה אצבע כדי להעמיד את הנוגעים בדבר על זכויותיה, וזאת עד שנת 1980, כאשר דרשה לראשונה את פינוי המבקשים.

 

על פסק-דינו של בית-משפט השלום הוגש ערעור לבית-המשפט המחוזי. בית-המשפט המחוזי סמך ידיו על פסק-דינו של בית-משפט השלום ואימץ את כל האמור בו, בזו הלשון:

 

"באי-כוח בעלי הדין הגישו סיכומים בכתב מנומקים ומפורטים ואף ניתנה להם היום להוסיף השלמות בעל-פה על אותם סיכומים. לאחר שעיינו בפסק-הדין של בית-משפט קמא ובסיכומיהם של הצדדים, הגענו לכלל מסקנה כי פסק-דינו המפורט והמנומק של בית-המשפט, ערוך כהלכה, ראוי לכל שבח, ואין לנו דבר להוסיפו עליו. נראה לנו, כי יפות לגבי פסק-דין זה, הוראות תקנה 460(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, כאשר כל שלושת היסודות המנויים בתקנה זו, נתמלאו במקרה דנן.

השופט הנכבד מנה אחת לאחת את כל הטענות שהועלו בפניו ונתן לכולן תשובות המעוגנות בחומר הראיות ומבוססות מן הבחינה המשפטית."

 

המבקשים טענו בערעורם, כי יש מקום ליתן להם רשות לחזור ולערער על פסק-דינו של בית-משפט השלום, אשר אושר על-ידי בית-המשפט המחוזי.

 

בית-המשפט קבע, כי, גם אם צודקים המבקשים בטענתם לפיה קמו יחסי שליחות בין אפריקה ישראל לבין עמידר מכוח שתיקתה של אפריקה ישראל במשך כל השנים בהן עשתה עמידר בשטח, הרי אותה שליחות יכולה להתייחס אך לזכויות שניתנו למבקשים בדירת שני החדרים בשנת 1973. לגבי יתרת השטח {להוציא דירת החדר בה החזיקו בשכירות מוגנת}, מעולם לא הכירה עמידר בזכותם להחזיק ולהשתמש בו.

 

באשר לדירת שני החדרים, קבע בית-המשפט, כי בין אם נאמר, כי הוכרה זכותם של המבקשים לגבי חדר אחד, כטענת עמידר, או לגבי שני החדרים, כטענת המבקשים, נראה, כי זכות זו עולה לכל היותר כדי שכירות חודשית בלתי מוגנת.

 

לאור כל האמור לעיל, בית-המשפט דחה את הערעור וקבע, כי גם אם נכונה טענת המבקשים בדבר יחסי שליחות, כי הרי לכל היותר, היתה בידם זכות לשכירות חודשית בלתי-מוגבלת בזמן, אשר ניתנת לביטול בכל עת על-ידי מתן הודעה לצד השני {סעיף 19(א) לחוק השכירות והשאילה}.

 

1.12 זכותה של חוכרת לדורות לפיצויי הפקעה גם במקרה של אי-הארכת תקופת החכירה

 ב- ת"א (חי) 58421-05-12 {ניר שיתופי אגודה ארצית שיתופית להתיישבות עובדים עבריים בישראל בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה השומרון, תק-מח 2016(1), 44251 (2016)} עסקינן בשאלת זכותה של חוכרת לדורות לפיצויי הפקעה בנכס מקרקעין במועד שבו המקרקעין הופקעו.

 

עסקינן בסוגייה האם  לתובעת זכויות של חוכרת לדורות בנכס מקרקעין במועד שבו המקרקעין הופקעו על-ידי הנתבעת 1 וזאת כיון שתקופת החכירה של התובעת  על-פי הסכם החכירה עם פיק"א הסתיימה, והתובעת  לא פנתה בהתאם לתנאי ההסכם, לחדש את החכירה. ככל שייקבע כי החכירה לדורות עמדה בתוקפה בעת שהמקרקעין הופקעו על-ידי הועדה והועברו לבעלותה של הנתבעת 2, יידרש לדון אם יש להכריז על התובעת כזכאית לפיצויי הפקעה. ולפסוק את גובה הפיצויים.

 

מדובר במקרה בו חכרה התובעת מפיק"א, מגרש לבניין, על-פי הסכם לחכירה לזמן ארוך, בו התחייבה לבנות על החלקה "בניין לבית תרבות". החכירה היתה ל- 49 שנים וניתנה לתובעת האפשרות להארכה לעוד 35 שנים על-פי בקשה להארכה שהיה התובעת להגישה שלושה חודשים לכל הפחות לפני תום התקופה החוזית.

 

לאחר שתקופת החכירה החוזית הסתיימה, התובעת לא ניצלה זכותה על-פי ההסכם לבקש שלושה חודשים לפני תום תקופת החכירה את הארכתה. רק משהתברר לתובעת על כוונתן של הנתבעות להפקיע את הנכס לזכותן של המועצה, היתה פניה מאת התובעת ממנה למינהל להאריך את החכירה על-פי תנאי ההסכם.

 

התובעת הגישה תובענה לבית-משפט השלום שבה תבעה את פינויה של הנתבעת 2 מהנכס ותשלום דמי שכירות ראויים. לאחר שנודע לתובעת כי נרשמה הבעלות בלשכת רישום המקרקעין על שמה של הנתבעת 2 בשלמות. היא ביקשה את מחיקתה של התביעה לפינויה של הנתבעת 2 מהנכס והגישה את התובענה שנדונה כאן, בה תבעה את הנתבעות לשלם לה פיצויי הפקעה בגין הפקעת הנכס על-ידיהן.

 

‎התובעת טענה, כי הארכת החכירה איננה אלא הליך פורמלי, וכי היא לא ויתרה מעולם על זכויותיה בנכס, וכי הנתבעות  פעלו בחוסר תום-לב, שכן נציגיה התובעת  נפגשו עם נציגי הנתבעות, והוצע להם לרכוש את הנכס מהם, ובמקום זה הפקיעו הנתבעות את הנכס והן מסרבות לשלם לה פיצויי הפקעה.

 

עוד טענה התובעת כי על-פי סעיף 19א לחוק השכירות, אם תמה תקופת שכירות אולם לא ביטלו אותה או הפסיקו אותה, והצדדים ממשיכים להתנהל על-פי ההסכם, יראו את הוראות החוזה כממשיכים לחול.

 

הנתבעות טענו, כי יש לדחות את התביעה, כיון שהמינהל לא צורף בה כצד וכי התובעת לא הצביעה על זכות כלשהי בנכס ערב ההפקעה. לפיכך, אין היא זכאית לפיצויים בגינה וכי ההפקעה יצאה לפועל כארבע שנים לאחר שתמה תקופת החכירה החוזית, וכי התובעת לא פנתה מעולם למינהל על-מנת לחדש את החכירה.

 

בית-המשפט קבע, כי חוזה החכירה הוא "חוזה יחס" שניתן להתאים תנאים שבו בהתאם לשינוי בצרכים או בתנאים עקב חלוף הזמן הארוך מאז שנחתם. בנסיבות אלו ןלאחר תקופת חכירה של 25 שנים, חידוש החוזה הוא עניין פורמלי בלבד וכי היעדר ההודעה התובעת על רצונה להאריך את החכירה למשך 35 שנים, היא כשלעצמה לא פגעה בזכויותיה הקנייניות על-פי הסכם החכירה, ולא היה בה כדי להצדיק סרוב להאריך את החכירה על-פי ההסכם.

 

עוד נקבע, כי מאחר שבהסכם החכירה הוסכם על הארכה ולא על חידוש, יש לקבל את טענת התובעת  שתנאיו של הסכם החכירה המשיכו לחול גם בעת התקופה שלאחר התקופה החוזית, מה גם שהמינהל לא הודיע לתובעת מעולם על סיום החכירה או על דרישה שהיא תפנה את הנכס, משכך ניתן  לקבוע כי התובעת לא נטשה את הנכס והעובדות העולות אינן מראות על זניחת ההסכם מטעמה. לפיכך, ניתן לקבוע כי לתובעת היו זכויות חכירה לדורות בנכס בעת ההפקעה ולפיכך על הנתבעות לשלם לה פיצויי הפקעה.

 

1.13 חובתה של שוכרת לפינוי נכס מקרקעין במקרה של שכירות שלא נקצב המועד לסיומה

ב- ע"א (חי) 56057-05-15 {קרן הדר בע"מ נ' מרים איטח, תק-מח 2015(4), 1741 (2015) עסקינן בערעור של חברה שבבעלותה חנות, המבקשת להורות על-פינוי השוכרים ממנה.

 

מדובר בערעור על פסק-דינו של בית-משפט השלום לפיו נדחתה תביעת המערערת לפינוי המשיבים מן החנות אשר ולהחזרת החזקה במושכר לידיה.

המשיבים מפעילים במושכר עסק לממכר מוצרי מכולת וממתקים,ובין הצדדים נערך זיכרון דברים לתקופת שכירות של חמש שנים ומאז האריכו הצדדים את ההסכם מפקידה לפקידה לפי הסכמה שבעל-פה.

 

עילות התביעה הינן שתיים:  האחת - המשיבים הפרו את הסכם השכירות הפרה יסודית וזאת בכך שלא שילמו דמי שכירות משך זמן רב, נצבר חוב ולמעשה אין המשיבים, כך נטען, משלמים דמי שכירות כלל.

 

השניה- הואיל והסכם השכירות הוארך מזמן לזמן לפי הסכמה שבעל-פה שלא לתקופה קצובה, רשאית המערערת להורות למשיבים לפנות את המושכר מכל סיבה שהיא ובלבד שניתן למשיבים זמן סביר לעשות כן.

 

המשיבים טענו כי התביעה אינה מתאימה להליך של פינוי מושכר התובענה וכי הוגשה בהיעדר ניקיון כפיים, וכי החוב של המשיבים הינו בגין חודשים ספורים  שכירות בלבד, ומה גם, שסוכמו בין הצדדים הסכמות שונות בעל-פה במהלך השנים, על דרך התנהגות. המשיבים טענו כי ביקשו לשלם, אך המערערת סירבה לכך, מכאן שמטרת המערערת, כך נטען, היתה להשיג את פינוי המשיבים מן הנכס ויהי מה, ולצורך כך המערערת דרשה לפתע, דמי שכירות גבוהים ביותר שאינם ריאליים לשווי הנכס.

 

בית-משפט קמא דחה את תביעת המערערת לפינוי המושכר מהטעם כי כל הדחיות בתשלום החובות נעשו בהסכמתו של המערער שהודה כי אמר למשיב כי לא יוציאו אותו מן המושכר וידאג להארכת תקופת המושכר רק שיעמוד בתשלומים ובכיסוי החוב. כמו-כן, נקבע כי כאשר עסקינן בהפרה שאיננה יסודית, מוגבל כוח הנפגע לבטל את החוזה כאשר ביטול החוזה אינו צודק בנסיבות העניין.

 

בית-המשפט בקבלתו את הערעור קבע כי לא ניתן לקבוע על יסוד התשתית הראייתית כפי שהונחה בפני בית-משפט קמא שעלה בידי המשיבים להרים את נטל ההוכחה הרובץ עליהם להוכיח, שהמערערת פטרה אותם מתשלום דמי שכירות על פני כל התקופה הנדונה, וכי חובת המשיבים היתה להוכיח מהו פרק הזמן בו לא ניתן היה לעשות שימוש סביר במושכר אך  בחובה זו לא עמדו המשיבים.

 

עוד נקבע כי כבמקרה דידן כאשר עסקינן בשכירות שלא נקצב המועד לסיומה, היות ותקופת השכירות לא נקצבה והיא הוארכה מפעם לפעם לתקופה של שנה עם אופציה לשנה נוספת רשאי המשכיר להודיע על סיום תקופת השכירות, ובלבד שיועמד לרשות השוכר פרק זמן סביר לצורך סיומה של השכירות, וכי לאור ההלכה הפסוקה המורה כי בעצם הגשת תביעה, יש כדי להוות הודעת ביטול, המייתרת את הצורך בהגשת הודעה כבמקרה דידן.

 

לפיכך, יש לקבל את הערעור ולהורות על המשיבים לפנות את המושכר השייכת ולהחזיר את החזקה במושכר לידי המערערת.

 

1.14 זכאותה של בעלת נכס לדרוש את פינוי הנכס כאשר חוזה השכירות לגבי המושכר הסתיים, ללא שהוארך

ב- ע"א (חי')  7774-07-14 {פורטנטו כהן נ' המועצה המקומית זכרון יעקב, תק-מח 2014(4), 42752 (2014)} עסקינן בערעור וערעור שכנגד על פסק-דין שניתן על-ידי בית-משפט שלום.

 

מדובר במקרה בו המערערים והמשיבים שכנגד מנהלים מסעדה, בנכס אשר בבעלות המשיבה והמערערת שכנגד, כאשר חלק מהנכס הושכר למערערים, בשכירות מוגנת ושאר הנכס, הושכר להם בשכירות בלתי מוגנת. במהלך השנים נערכו בין הצדדים מספר הסכמי שכירות עד להסכם האחרון שנחתם בין הצדדים, שבו נקבעו דמי שכירות גבוהים יותר. בין לבין, שיפצו המערערים את המושכר והסבו אותו ממכולת למסעדה. מאוחר יותר ובשל חילוקי דעות בין הצדדים, הפסיקו המערערים לשלם דמי שכירות.

 

המשיבה הודיעה למערערים במכתב, כי ההרשאה שהיתה להם, ככל שהיתה, להחזיק את המושכר הלא מוגן בטלה, ועל-כן הם נדרשים לפנות את המושכר הלא מוגן בתוך 30 יום ממועד המכתב, ובכתב התביעה שהגישה המשיבה לבית-משפט קמא, תבעה את פינויים של המערערים מהמושכר הלא מוגן בלבד, כשטענתה העיקרית היא שחוזה השכירות לגבי המושכר הלא מוגן הסתיים, ללא שהוארך ואין למערערים כל זכויות במושכר זה.

 

המערערים הגישו, בתיק קמא, תביעה שכנגד - תביעה למתן חשבונות ותביעה כספית, בטענה,כי המשיבה  גבתה מהמערערים גביית יתר של דמי שכירות.

 

כן נטען כי בשל אילוצם לפנות חלק מהנכס נגרמו להם ירידה בהכנסות מהמסעדה וכן נזקים לשמם הטוב, שנגרמו להם בגין הטלת עיקולים שלא כדין על-ידי המשיבה.

 

בית-משפט קמא קיבל את תביעת הפינוי, אולם דחה את ביצוע הפינוי והורה, כי ביצוע הפינוי ייכנס לתוקף בתוך 12 חודשים מיום מתן פסק-הדין. מאידך,  התביעה הכספית הנזיקית נדחתה, על כל ראשיה, מהטעם שהנזקים שנטענו בתביעה שכנגד לא הוכחו - לא הוכחה עילתם ואף לא הוכח שיעורם.

 

בערעור דנן המערערים תקפו, אחת לאחת, את כל קביעותיו ומסקנותיו, העובדתיות והמשפטיות של בית-משפט קמא, וכי צו הפינוי אינו ניתן כלל לביצוע, בשל כך שבית-משפט קמא לא זיהה, בפסק-הדין, את המושכר הלא מוגן, כפי שהיה עליו לעשות ואילו המשיבה לא צירפה תשריט, ולא ניתן לזהות את גבולותיו של המושכר הלא מוגן.

 

המשיבה טענה, כי טענות המערערים בערעורם אינן מפורטות וחלקן אינו ברור וכי יש לדחות את טענותיהם נגד ממצאים עובדתיים שנקבעו על-ידי בית-משפט קמא, לאחר שבחן את הראיות ביסודיות.

 

בית-המשפט קבע, כי יש לדחות את תביעת המערערים בהתייחס לתביעת הפינוי. על המערערים  היה להוכיח, כי קיימת להם זכות להמשיך ולשכור את המושכר הלא מוגן, כלומר - זכות, אשר נגדה קיימת חובה של המשיבה להמשיך ולהשכיר להם את המושכר הלא מוגן, חובה כזו המערערים לא ביססו, ולפיכך די היה במשלוח הודעת הביטול, כדי להביא לידי סיום את זכותם של המערערים להחזיק במושכר הלא מוגן, ומשכך, יתבצע הפינוי על-פי התשריט שצורף. כמו-כן, יש לדחות את ערעורם של המערערים בנוגע לסעדים הכספיים הנזיקיים כפסיקת בית-משפט קמא.

 

מאידך, יש לקבל חלקית, את הערעורים לגבי מתן החשבונות, ולהורות למשיבה להמציא למערערים את הפירוט והמסמכים בהתייחס לתקופה הנוספת שנקבעה.

 

כמו-כן, יש להורות כי התביעה הכספית של המערערים {בתביעתם שכנגד} להחזר דמי שכירות שנגבו ביתר, תתברר בתיק קמא, לאחר מתן החשבונות, ללא צורך בהגשת תביעה חדשה.

 

1.15 האם יכול שוכר להסתמך על הסדרים בעל-פה במקרה של מחלוקת על מועד פינוי הנכס

ב- ע"א (חי') 1085-12-13 {חנניה אביגזר נ' רן גלר, תק-מח 2014(2), 35609 (2014)} עסקינן בערעורים בעניין שכירות, על פסק-דינו של בית-המשפט השלום.

 

מדובר בנכס שהושכר על-ידי המשיבים למערערים למטרות עסקיות, כאשר בתחילת השכירות נחתמו בין הצדדים הסכמים בכתב, אך בהמשך, הוסדרה השכירות בעל-פה ללא חוזה מסודר בכתב.

 

ברבות השנים הגישו המשיבים נגד המערערים תביעה לפינוי, שבגינו ניתן פסק-דין במסגרתו קבע בית-המשפט קמא כי לא הוכחו טענות המערערים לגבי הסדרים בעל-פה אשר מכוחם הם זכאים להישאר בנכס, וכנגזר מכך, יש לקבל את עמדת המשיבים ולהורות על-פינוי הנכס.

 

השלב השני, היה הגשת התביעה הכספית, שבה ניתן פסק-הדין נשוא ערעור זה, בו עתרו המשיבים למתן סעד כספי בכל הנוגע לדמי שכירות או דמי שימוש ראויים שמגיעים להם מאת המערערים - עד מועד הפינוי בפועל. מנגד טענו המערערים,  כי לגבי פרק הזמן כאמור, עליהם לשלם רק את דמי השכירות כפי שנקבעו בהסדרים הקודמים ויש לשלם רק את דמי השכירות החוזיים.

 

בית-המשפט קמא פסק, כי בנסיבות שנוצרו, הדרך הנכונה לקבוע את דמי השכירות הראויים תהא על דרך של ביצוע ממוצע מתמטי בין שתי הצדדים.

 

הערעור הראשון הוגש בטענה כי הקביעה לפיה מועד הפינוי, אשר ניתנה במסגרת פסק הפינוי, מחייבת גם בשלב השני של הדיון, בתביעה הכספית, ולא ניתן היה לקבוע מועד אחר, מוקדם יותר כפי שקבע בית-משפט קמא בתביעה הכספית.

 

כמו-כן שני הצדדים מלינים על החלטת בית-המשפט קמא לבצע ממוצע מתמטי בין שתי חוות-הדעת בעניין דמי השכירות הראויים.

 

הערעור השני בזמן הוגש בטענה, כי היה מקום לקבוע שיש לפסוק דמי שכירות ראויים חודש לאחר מתן הודעת הביטול, וכי בית-המשפט קמא לא פסק לזכותם את הפיצוי המוסכם הנתבע.

 

בית-המשפט פסק כי יש לדחות את שני הערעורים, וכי הערכתו של כבוד בית-המשפט קמא על דרך האומדנה, נבעה מכך שנמצאו קשיים לגבי חוות-הדעת של שני הצדדים, ולאחר שנקבע שלא ניתן לאמץ במלואה את חוות-הדעת המקצועית של מי משניהם. במצב דברים שכזה - מוסמך בית-המשפט לבצע הערכה ואין הכרח לפסוק רק על דרך של אימוץ אחת מחוות-הדעת במלואה.

 

כמו- כן נקבע כי יש לדחות את טענות הערעור,לפיה סוגיית הפיצוי המוסכם לא לובנה כראוי בערכאה הראשונה. הנטל להוכיח את כל הדרוש בקשר לפיצוי המוסכם הנתבע מוטל על שכם המערערים, וככל שהם לא הביאו ראיות מספיקות בהקשר זה במועד הראוי - אין כל סיבה לאפשר להם לעשות זאת כעת, מכאן שבדין נדחתה טענה זו.

 

1.16 האם זכאית דיירת להמשיך ולהתגורר בדיור ציבורי עת יש בחזקתה דירה נוספת

ב- ע"א 3000-12-12 {לינדה פרץ נ' עמידר, תק-מח 2013(3), 21404 (2013)} עסקינן בערעור על פסק-דינו של בית- משפט השלום, לפיו נתקבלה תביעתה של המשיבה ובית-משפט קמא הורה למערערת לפנות את הדירה ולהחזיר את החזקה בה למשיבה. 

 

מדובר במקרה בו המערערת היא בעלת הזכויות בדירה, זאת לאחר שנחתם בין הצדדים חוזה שכירות לפיו השכירה המשיבה למערערת את הדירה למשך שנה.

 

ברבות הימים, המערערת ירשה דירה שנמכרה על ידה, אך ביקשה להמשיך להתגורר בדירתה, אולם בקשתה נדחתה, והמשיבה הודיעה למערערת על סיום השכירות והיא נדרשה לפנות את הדירה, ומשלא עשתה זאת הוגשה התביעה לפינוי. בקשת רשות להתגונן שהגישה המערערת נדחתה, אך ערעורה של המערערת לבית-משפט נתקבל, ובית-משפט זה החליט לאפשר למערערת להתגונן מפני תביעת המשיבה ולברר האם יש למערערת זכאות לפי חוק הדיור, ורק לאחר מכן לקבוע האם יש מקום לפנות את המערערת מן הדירה, אם לאו.

 

בית-משפט קמא הגיע למסקנה לפיה המערערת היא בעלת דירה, בנוסף לדירה הציבורית בה היא מתגוררת, ולכן,התבטלה כדין זכאותה לדיור ציבורי, ובאשר לפרק זמן סביר לפינוי, הואיל והמערערת לא פינתה את הדירה מאז שנדרשה לעשות כן לפני מספר שנים, הרי פרק הזמן שחלף הוא פרק זמן סביר ואף למעלה מכך.

 

על כל אלה נסוב ערעורה זה של המערערת,המתארת בערעורה את נסיבותיה האישיות הקשות, ומוסיפה כי אם תפונה מן הדירה תיפול היא לנטל על החברה, הואיל ואין לה דיור חליפי, וכי מטרת החוזה שבין הצדדים היא להעניק סיוע בדיור למערערת שמצבה הכלכלי הצדיק זאת, ומשלא חל שינוי במצבה הסוציאלי, וכשאין קורת גג לראישה, לא קמה למשיבה זכות לבטל את החוזה ולשלול את זכאותה של המערערת לדיור ציבורי, במיוחד בהיות חוקי הדיור הציבורי חוקים סוציאליים במהותם.

 

המשיבה טענה, כי אין בערעור אלא טענות סרק, בלתי-רלוונטיות, וכי בעלות בדירה שוללת כל זכאות לדיור ציבורי. לטענת המשיבה, המערערת הודתה כי ירשה דירה, ומשבחרה המערערת שלא לעבור אליה, מכרה אותה, ושלשלה את הכסף לכיסה, מתאיינת כל זכאות לדיור ציבורי בהתאם לדין הקיים, ולכן נדחתה המערערת בכל ועדה אפשרית, וניתנו שני פסקי-דין ראויים לפינוייה.

 

בית-המשפט קבע, כי דין הערעור להתקבל, וכי על יסוד הנסיבות הספציפיות של המערערת שהוכחו, ואשר הסכום הזניח שנתקבל עבור מכירת דירת הירושה, אינו יכול להיחשב כסכום המקנה למערערת "בעלות על דירה או חלק בדירה" שיש בה כדי להביא לביטול זכאות לדיור ציבורי. לפיכך, יש לקבל את הערעור, ולבטל את פסק-דינו של בית-משפט קמא, ולדחות את תביעת המשיבה. 

 

1.17 האם זכאית חוכרת  להירשם כחוכרת לדורות של שטח חניה, הגם שתקופת החכירה, על-פי שטר החכירה, נסתיימה זה מכבר

ב- ה"פ (ת"א) 1678-09 {אילנה ליליאן לוי נ' חברת חלקה 184 גוש 6217 בע"מ ואח', תק-מח 2013(1), 3007 (2013)} עסקינן בבקשת התובעת  להירשם כחוכרת לדורות של שטח חנייה, הגם שתקופת החכירה, על-פי שטר החכירה, נסתיימה זה מכבר.

 

מדובר במקרקעין בבניין בן 3 קומות המכיל 10 דירות ושתי חניות מקוּרות  המצויות בחזיתו, הבניין נבנה לפני למעלה מ- 60 ועד הנה טרם נרשם הבניין כבית משותף, כאשר המשיבה 1, הינה הבעלים הרשום של החלקה והבניין. המבקשת שלא נמנתה על דיירי הבניין, חתמה על הסכם מכר עם יורשי המנוח שהיה בעל זכויות בחנייה אחת לתקופה של 24 שנים ו- 11 חודשים {להלן: "תקופת החכירה"} לפיו רכשה המבקשת את זכויות החכירה בשטח החנייה תמורת תשלום כספי. בקשת המבקשת להארכת תקופת החכירה בגין החנייה סורבה - ומכאן התובענה.

 

המבקשת עתרה למתן פסק-דין המצהיר כי הינה זכאית להירשם בלשכת רישום המקרקעין כחוכרת לדורות של שטח החנייה, בטענה כי סירובה של המשיבה להאריך את תקופת החכירה, נעשית שלא כדין וללא זכות חוקית, שכן במועד כריתתו של הסכם המכר היו יורשי בעל הזכות המקורית בחנייה, בעלי זכויות החכירה בשטח החנייה. לפיכך, הגם שתקופה החכירה על-פי החוזה נסתיימה כבר הרי שזו לא בוטלה מעולם על-ידי מי מהצדדים לו, ועל-כן היא התחדשה מאליה והיא עומדת בתוקפה עד היום הזה, וכי אי-הארכת תקופת החכירה הינה תולדה של חמדנות המשיבים, החפצים לגזול הימנה את קניינה הפרטי בשטח החניה ולהופכו, שלא כדין, לנחלתם של כלל דיירי הבית.

 

המשיבים טענו כי יש לדחות התובענה בהיותה טורדנית, קטנונית ונעדרת עילת תביעה, וכי המבקשת לא רכשה ולא יכולה היתה לרכוש זכויות כלשהן בשטח החנייה שכן במועד כריתתו של חוזה החכירה לא היו לבעל הזכויות המקורי שום זכויות בו, היות וזכותו פקעה בתום תקופת החכירה החוזית. משכך, ברי - כי לא היתה בידי יורשיו זכות כלשהי למוכרה, וכי התנגדותם להארכת החכירה נובעת בין היתר מהתנגדות הדיירים להחכרת החנייה "לזרים אשר אינם מתגוררים בבניין".

 

בית-המשפט קבע, כי דין התובענה להתקבל, וכי  העובדה שתקופת החכירה על-פי שטר החכירה פגה ולא חודשה, אין בה כשלעצמה כדי לשנות את מצבו המשפטי של החוכר. ההיפך הוא הנכון. מעמדו של החוכר נותר ככזה גם בחלוף תקופת החכירה החוזית, כל זמן שהחוכר איננו מגלה התנגדות לכך. בענייננו, לא זו בלבד שהמשיבה לא הביעה התנגדות כלשהיא להמשך חזקת המנוח ויורשיו בשטח החנייה, אלא שזו האחרונה המשיכה להתייחס אליו כחוכר של שטח החנייה, ואין בחומר הראיות כל הוכחה כי המשיבה הודיעה, בשלב כלשהו לפני כריתתו של חוזה המכר, על רצונה לסיים את חכירת המנוח בשטח החנייה.

 

המסקנה המתבקשת מהאמור היא כי במועד בו רכשה המבקשת את את זכויות החכירה בחנייה, זכות חכירת המנוח עמדה בתוקפה, זאת חרף סיום תקופת החכירה החוזית כך שיורשי המנוח רשאים גם רשאים היו להעבירה למבקשת בהתאם לחוזה המכר. משהאריכה המשיבה את החכירה לכלל דיירי הבית, חרף תום תקופת החכירה החוזית - שומה עליה להאריך אף את החכירה בשטח החנייה למבקשת. לפיכך, יש לקבוע כי המבקשת זכאית להארכת החכירה בשטח החנייה לתקופה של 999 שנים ולהירשם ככזו בלשכת רישום המקרקעין.

 

1.18 האם שכירות שמוארכת ללא הסכם כתוב מאיינת את זכותו של המשכיר לקבלת פיצוי מוסכם על-פי החוזה

ב- ע"א (יר') 18020-01-12 {רמי (רחמים) דניאל נ' מיכאל סילון, תק-מח 2012(3), 21092 (2012)} עסקינן בערעור על פסק-דינו של בית-משפט השלום בו חוייב המערער בתשלום פיצוי למשיב בגין איחור בפינוי דירת מגורים ששכר מן המשיב.

 

מדובר במקרה של תביעה בגין הפרת הסכם שכירות, הן בשל אי-תשלום דמי שכירות והן בשל אי פינוי של המושכר במועד. בית-משפט קמא קבע שאמנם תוקפו של ההסכם המקורי הסתיים, אך תקופת השכירות הוארכה וההסכם ותנאיו המשיכו לחול עליה לאור התנהגותם של הצדדים, וכי המושכר פונה באיחור של 90 יום  והפיצוי נפסק על-פי הסכם השכירות, שקבע פיצוי מוסכם לכל יום איחור, וכי נתקיימה הפרה נוספת  בעיכוב  תשלום דמי השכירות עצמם.

 

המערער טען, כי שיעור הפיצוי המוסכם שנפסק נגדו שגוי, וכי דמי השכירות שולמו על-ידו בסופו-של-דבר בגין כל תקופת הימצאותו בדירה. במצב דברים זה אין מקום לקרוא את סעיף הפיצוי המוסכם שבהסכם כמאפשר פסיקה לכל יום איחור, וכי יש להפחית איפוא את הפיצוי המוסכם כך שינוכו ממנו תשלומי שכר הדירה ששולמו בפועל. עוד נטען, ששגה בית-משפט קמא בכל הקשור למועד הפינוי של הדירה, וכי כלל לא היה הסכם תקף בין הצדדים, שכן ההסכם המקורי לא הוארך, וכי שגה בית-משפט קמא משקבע כי שיערוך הפיצוי המוסכם ייעשה לפי שער הדולר במועד הפינוי בפועל, במקום לפי המועד בו החל האיחור בפינוי.

 

בית-המשפט קבע, כי דין הערעור להידחות, וכי מדובר בפיצוי סביר שאין מקום להתערב בו או להפחיתו, וכי אין מקום לקבל את טענות המערער, לפיהן יש להפחית מפיצוי זה את שיעור דמי השכירות ששולמו בפועל, וכי  לשונו של סעיף ההסכם - ברורה. עולה ממנה שהפיצוי המוסכם הוא מבלי לגרוע מזכות המשכירים לנקוט בכל הליך משפטי אחר וכפיצוי על "הוצאותיהם ונזקיהם של המשכירים עקב אי פינוי המושכר במועד", וכי המערער גם לא הביא ראיה כלשהי לכך שהפרשנות הנטענת על-ידו - משקפת את אומד דעת הצדדים.

 

עוד נקבע, כי אף בעניין מועד שיערוך הפיצוי, לא עלה בידי המערער להביא ראיה כלשהי לתמיכה בפרשנות לה הוא טוען, שהרי הסכם השכירות עצמו סותר פרשנות נטענת זו - שכן לפי ההסכם עצמו מנגנון השיערוך נקבע למועד התשלום, ומשכך  דינה של טענה זו שבפי המערער להידחות גם כן.

 

1.19 זכותה של משכנת בדיור ציבורי להודיע לשוכר על סיום תקופת השכירות  במקרה של שכירות  בלתי-קצובה

ב- ע"א (ת"א ) 15055-11-09 {יעקב נשיא ואח' נ' מדינת ישראל - מנהל מקרקעי ישראל עי עמידר- החברה הלאומית לשכון עולים בישראל בע"מ, תק-מח 2012(1), 6153 (2012)} עסקינן בערעור על פסק-דינו של בית-משפט השלום אשר הורה כי על המערערים, לפנות ולסלק ידם מדירה ולהחזירה למשיבה.

 

מדובר במקרה בה נבחנה שאלת זכאותם של המערערים, להמשיך ולגור בדירה שהושכרה להורי המערער המנוחים מכוח הגדרת "דייר ממשיך", כאשר המשיבה השכירה להורים, בשכירות סוציאלית, דירה אחת שנרכשה בהמשך על-ידי האב  ודירה נוספת נשוא תובענה זו לתקופה של שנה אחת, כאשר בתום תקופת השכירות החוזית המשיכו ההורים והמשיבה את חוזה השכירות באותם תנאים.

 

לאחר פטירת ההורים, הגישה המשיבה את תביעתה לפינוי המערערים מהדירה בטענה כי אינם זכאים להמשיך ולהתגורר בה.

 

בית-משפט קמא קבע, כי המערער אינו בגדר "דייר ממשיך", ואינו עומד בתנאי הזכאות. משכך, נקבע, כי המערער לא רכש זכות להמשיך ולהתגורר בדירה המושכרת במעמד של "דייר ממשיך". מכאן  ערעור זה.

 

המערערים טענו כי התנהלות המשיבה, יצרה מצג שווא כלפי המערער ובעיקר כלפי ההורים, כי רכישת הדירה הראשונה לא תפגע במעמדם כ"זכאים" על-פי חוק הדיור הציבורי, ובילדים כ"דיירים ממשיכים". זאת בשל העובדה, כי המשיבה לא פעלה בכל דרך, משך שנים רבות, כדי לפנות את המערערים מהדירה המושכרת, ולפיכך, ישיבתו של המערער בדירה הנוספת, במשך שנים רבות, הינה בהסכמתה המלאה ומכוח דין ועל-פי זכאותם בדיור הציבורי.

 

עוד טענו המערערים, כי הדירה הראשונה והדירה המושכרת משלימות זו את זו, ויוצרות יחידת דיור אחת שהתנהל בה משק בית אחד - כך שמתקיים התנאי בדבר מגורים יחד עם ה"זכאי". לשיטתם, לו היה יודע האב כי תיפגע זכאותו או זכאות מי מילדיו על-פי חוק הדיור הציבורי, היה נמנע מראש מקניית הדירה הראשונה ללא קניית הדירה השניה יחד. עוד מציינים המערערים בהקשר לכך, כי המשיבה מנעה מהאב את רכישת הדירה המושכרת יחד עם הדירה הראשונה.

 

המשיבה טענה כי הדירה הושכרה להורי המערער, ולהם בלבד, כדי שתשמש להם כקורת גג בחייהם, ועם פטירתם פקע חוזה השכירות בנוגע לדירה המושכרת, וקמה למשיבה הזכות לקבל לידיה חזרה את החזקה בדירה, וכי החליטה להביא את השכירות לסיום ועצם הגשת התביעה לפינוי המערערים מהווה הודעה על סיום השכירות בהתאם לחוק השכירות והשאילה.

 

עוד טענה המשיבה שלאב היתה דירה בבעלותו, ולכן הוחרג מגדר הגדרת "זכאי" על-פי חוק הדיור הציבורי, ולכן, ממילא המערער לא יכול היה לרכוש זכויות כ"דייר ממשיך" בדירה המושכרת, וכיוון שהאב לא התגורר בדירה המושכרת יחד עם המערערים, הרי שלא ניתן להתייחס אל המערער בבחינת "דייר ממשיך" על-פי החוק, שכן לא התגורר ביחד עם האב בדירה זו משך 3 שנים קודם לפטירתו.

 

בית-המשפט קבע, כי דין הערעור להידחות, וכי למערער אין ולא היתה זכות קנויה להמשיך להתגורר בדירה המושכרת מכוחו הוא, אלא אך ורק מכוח זכותם של הוריו, אם בכלל, ומעת שהאב נפטר, שוב היה על המשיבה לבחון אם המערער עומד בתנאי החוק, וכי במקרה דנן המשיבה, לא ביקשה משך כל השנים לפנות את המתגוררים מכוחם של הורי המערער מהדירה, שכן לכאורה, זכאית היתה המשיבה לדרוש את השבת הדירה המושכרת עוד שנים לפני פטירת האב, מעת שאחיו ואחיותיו של המערער עזבו את שתי הדירות, ובהתאם לחוזה השכירות.

 

1.20 תחולתו של סעיף 19 לחוק 

ב- תא"ח (ת"א) 28987-11-15 {עיריית רמת גן נ' סימה קבלו, פורסם באתר האינטרנט נבו (15.05.16)} נדונה תביעה לפינוי מושכר.

 

התובעת הינה בעלת הדירה נשוא התביעה. הנתבעת שכרה את הדירה על-פי הסכם שכירות משנת 1992 לתקופה של שנה, בשכירות שאינה מוגנת.

 

תקופת השכירות החוזית הסתיימה ביום 28.02.93 ומאז המשיכה הנתבעת להחזיק בדירה שלא כדין. התובעת לא פינתה את הנתבעת נוכח מצבה כנתמכת רווחה.

התובעת טענה כי היא בעלת הדירה וכי זכותה של הנתבעת כשוכרת על-פי הסכם השכירות הסתיימה, בנוסף הנתבעת לא שילמה דמי שכירות מעל 7 שנים. לאור האמור קמה עילה לפינוי הנתבעת מהדירה.

בית-המשפט מצא לאפשר לצדדים להביע התייחסותם לסעיף 19 לחוק השכירות והשאילה תשל"א- 1971 {להלן: "החוק"}.

בית-המשפט קבע כי בהתאם לפסיקה, לסעיף 19 לחוק, המאפשר סיום שכירות על-ידי מתן הודעה לצד האחר, יש תחולה גם כאשר מדובר בגוף ציבורי כמו עמידר, אלא שכוח זה יש להפעיל בדרך מקובלת ובתום-לב {רע"א  98/1784 עמידר - החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ נ' מנדה ז"ל, פ"ד נג(4), 315 (1999)}.

 

במקרה הנדון שני הצדדים עמדו על דעתם, כי אין מקום לתחולת סעיף זה, כאשר לשיטת שניהם, אין לראות בנתבעת כשוכרת.

 

נוכח עמדתם של הצדדים, בית-המשפט קבע כי הנתבעת הפכה ממעמד של שוכרת למעמד של בת רשות חינם, כאשר רשות זו בוטלה במכתב הדרישה מיום 11.04.13.

אשר-על-כן, קבע בית-המשפט כי הנתבעת תפנה את הדירה ותמסור את החזקה בה לתובעת נקיה מכל חפץ ואדם, לרבות מי מטעמה, וזאת עד ולא יאוחר מיום 31.08.16.

 

ב- תא"ח (יר') 5701-04-15 {הקדש אגודת אחים אנשי אמריקה נ' אדירים סחר ושירותים בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (22.06.15)} בית-המשפט קבע כי בנסיבות שבהן אין הסכם שכירות או שלא הוסכם על תקופת השכירות, קובעת הוראת סעיף 19(א) בחוק השכירות והשאילה כי "רשאי כל צד לסיים את השכירות על-ידי מתן הודעה לצד השני".

 

אשר-על-כן, קבע בית-המשפט, כי לא יכולה להיות מחלוקת על כך שגם בנסיבות אלו היו התובעים רשאים להודיע לנתבעים על סיומה של תקופת השכירות.

 

ב- תא"ח (ב"ש) 37664-02-15 {"דלק" חברת הדלק הישראלית בע"מ נ' נפתלי אברהם, פורסם באתר האינטרנט נבו (29.04.15) (להלן: "עניין דלק"} בית-המשפט מצא כי הצדק עם התובעת. 

 

הסכם השכירות שנחתם בין הצדדים קבע תשלום דמי שכירות חודשיים ואף בתקופות לפני ההסכם ולאחריו, שולמו דמי השכירות מידי חודש. 

 

אשר-על-כן ההוראה החלה בעניין הנ"ל היא זו של סעיף 19(ב)(1) לחוק על-פיה רשאית היתה התובעת להודיע כפי שעשתה, על סיום ההסכם בסוף החודש שלאחר מועד ההודעה. 

 

בהקשר זה נקבע ב- ע"א 9656/05 {נפתלי שוורץ נ' רמנוף חברה לסחר וציוד בניה בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (27.07.08)} כי ככלל, תקופת השכירות היא כפי שזו נקבעה בהסכם על-ידי הצדדים.

 

אולם, אם השכירות המשיכה להתקיים לאחר תום התקופה שהוסכם עליה מבלי לקבוע תקופה חדשה, רשאי כל צד לסיים את השכירות על-ידי מתן הודעה לצד השני {סעיף 19(א) לחוק השכירות והשאילה}.

 

במקרה בו ניתנה הודעה על סיום השכירות על-ידי אחד מן הצדדים, תסתיים השכירות בתום התקופה המתחילה לאחר מתן ההודעה, אם דמי השכירות נקבעו לתקופות קצובות, או תוך שלושה חודשים - לפי המועד הקצר יותר.

 

בכל מקרה אחר, תסתיים השכירות במועד שנקבע לכך בהודעה, ואם מועד זה הוא בלתי-סביר-תוך זמן סביר לאחר מתן ההודעה {סעיף 19(ב) לחוק השכירות והשאילה}.

 

בעניין דלק הנתבע טען להסכם מכללא בין הצדדים ולא היתה מחלוקת כי בין הצדדים היה הסכם בעל-פה הן לפני שנחתם בינהם הסכם בכתב והן לאחר תום תקופת ההסכם בכתב. 

 

עם-זאת לא היה מקום לקבוע כי אותו הסכם בעל-פה שונה במהותו מן ההסכם בכתב שנחתם בין הצדדים וקבע שכירות חודשית של הנכס. 

 

אשר-על-כן, בית-המשפט קבע כי ההסכם עומד בעינו עד להודעה על-ידי מי מן הצדדים על רצונו לסיים את ההתקשרות כפי שנקבע בסעיף 19 לחוק.

 

1.21 דמי שכירות ראויים

ב- ת"א (עכו) 17645-03-14 {מיקה רוטביין נ' גבריאל פרץ, פורסם באתר האינטרנט נבו (27.12.15)} נדונה תביעה כספית שעניינה תשלום דמי שכירות ראויים, וכן פיצוי בגין נזק נטען לנכס מקרקעין והוצאות נוספות.

 

התובעים הם המחזיקים והזכאים להירשם כבעלי זכויות חכירה בשתי יחידות מגורים {להלן: "הנכס"}. זכויות אלו רכשו התובעים על-פי הסכם מכר מיום 27.02.12 בינם לבין סוזאנה ואריק לוין, אשר קיבלו את הזכויות בנכס מאביהם, מייקל לוין {להלן: "לוין"}.

 

התובעים עתרו לתשלום דמי שכירות למשך התקופה שבה שהו הנתבעים בנכס לאחר שנדרשו לפנותו. משך התקופה חושב בהתאם לאמור בסעיף 19 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 {להלן: "חוק השכירות והשאילה"}, לפיו יש לפנות מושכר תוך 3 חודשים ממועד שליחת הודעת סיום השכירות.

 

הנתבעים טענו, כי המועד הראשון שהיה קבוע לקבלת החזקה של התובעים בנכס היה ביום 27.03.12, בהתאם להסכם המכר שעל-פיו רכשו התובעים זכויותיהם.

 

עם-זאת, הודעתם הראשונה בכתב של התובעים לפינויים של הנתבעים מהנכס היתה ביום 24.05.12, הוא היום שבו הגישו את תביעת הפינוי.

 

למועד זה טענו הנתבעים, יש להוסיף 3 חודשים כקבוע בסעיף 19 לחוק השכירות והשאילה ועל-כן, בכפוף לקיומו של חוב בכלל, המועד הקובע לתחילת חובת תשלום דמי השכירות לתובעים הוא 24.08.12.

 

לפיכך, לשיטת הנתבעים, משך הזמן שבו היה עליהם לשלם לתובעים דמי שכירות עבור הנכס היה 15 חודשים לכל היותר.

 

בנוגע לגובה דמי השכירות, הנתבעים טענו כי היה עליהם לשלם 1,400 ש"ח לחודש עבור שתי היחידות יחד, כפי ששילמו בפועל, בעוד התובעים דרשו דמי שכירות אשר תאמו את גודל הנכס לאחר תוספות הבניה, מה שעמד בניגוד לטענתם בתביעת הפינוי לפיה התוספות אינן ראויות לשימוש ומסוכנות למגורים.

 

הנתבעים אף הוסיפו כי אם בית-המשפט ימצא לנכון לקבל את דרישתם של התובעים לתשלום דמי שכירות הגבוהים מהסכום ששילמו, הרי שאז יש לקזז את הכספים שהשקיעו הנתבעים בבניית התוספות.

 

הנתבעים הכחישו כל טענה לנזק שגרמו במכוון לנכס, וטענו כי אין כל עילה לחייבם בפיצוי עבור עוגמת נפש, כמו גם בהוצאות ההטסה של אחד העדים בהליך הקודם.

 

בית-המשפט לא מצא מקום לקבל את טענת הנתבעים, כי מיום הגשת תביעת הפינוי עמד להם פרק זמן נוסף של שלושה חודשים.

 

סעיף 19(ב)(1) לחוק השכירות והשאילה קובע פרק זמן מירבי של שלושה חודשים בסיטואציה מאוד מסויימת: "כשנקבעו דמי השכירות בסכום מסויים לתקופות קצובות - בתום התקופה המתחילה בסמוך לאחר מתן ההודעה, או כעבור שלושה חדשים לאחר מתן ההודעה, הכל לפי המועד הקצר יותר", ואילו ההסדר הכללי הוא זמן סביר, כפי שנקבע בסעיף-קטן (2) לסעיף 19 לחוק השכירות והשאילה.

 

בית-המשפט הבהיר, כי לכל היותר ניתן לומר, כי מיום דרישתו של לוין עמדו לרשות הנתבעים שלושה חודשים, אך גם מועד זה חלף זמן רב לפני שהועברו הזכויות לתובעים.

 

על כל פנים, בית-המשפט קבע כי הסדר זה אינו קשור למערכת היחסים בין התובעים לבין הנתבעים, אשר מעולם לא היה ביניהם הסכם שכירות.

 

היה על הנתבעים לפנות את הנכס משהודיע להם בעל הנכס על סיום תקופת השכירות, או בחלוף פרק זמן סביר, או בחלוף שלושה חודשים, או כאשר הודיע להם על מכירת הנכס {באפריל 2012}.

 

אך תקופת חסד כזו או אחרת לא עמדה לנתבעים אל מול דרישת התובעים, אשר לפני הגשת התביעה אף דאגו לשלוח לנתבעים מכתב התראה, והגישו תביעתם רק בחלוף כחודש ימים.

 

אשר-על-כן, קבע בית-המשפט כי יש להתחיל את תקופת החיוב בחודש יוני 2012.            

 

תקופת החיוב היא מחודש יוני 2012 ועד לפינוי ביום 19 בנובמבר 2013, ובמעוגל - 18 חודשים.

 

סיכומו-של-דבר, בית-המשפט קבע כי על הנתבעים חלה החובה לשלם לתובעים דמי שכירות ראויים עבור התקופה שבמהלכה הוסיפו הנתבעים להחזיק בנכס, ללא כל זכות שבדין, ועל הנתבעים לשלם לתובעים את שווי התעשרותם מעצם המגורים בנכס לא להם, על-פי דיני עשיית העושר ולא במשפט.

 

1.22 כל צד רשאי להודיע לצד השני על סיום תקופת השכירות ואף לקבוע את המועד לסיומה של תקופה זו

ב- תא"ח (ב"ש) 1374-12-14 {חברת מבני תעשיה בע"מ נ' אברהם לוי, פורסם באתר האינטרנט נבו (08.03.15)} נדונה תביעה לפינוי מושכר, אשר הוגשה לפי הוראות פרק טז' 4 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984.

 

על-פי חוזה השכירות החתום בין הצדדים תקופת השכירות הסתיימה ביום 31.12.14 אולם הנתבע טען כי חוזה השכירות בין הצדדים הוארך אוטומטית בהסכמה. 

 

בית-המשפט סבר כי ככל שאכן טענת הנתבע נכונה, הרי שסיום תקופת שכירות במקרה דנא, תהא על-פי הוראת סעיף 19 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 {להלן: "חוק השכירות והשאילה"} הקובעת את מועד סיום תקופת השכירות.

 

מכאן, שככל שטענת הנתבע היא שהצדדים הסכימו בהתנהגותם, על הארכת חוזה השכירות באופן אוטומטי, מבלי לערוך חוזה בכתב בין הצדדים, הרי שעל-פי הוראת סעיף 19 לחוק השכירות והשאילה, רשאי כל צד לסיים את חוזה השכירות על-ידי מתן הודעה לצד השני.

 

סעיף 19 לחוק השכירות והשאילה קובע את המועד לסיום תקופת שכירות, כאשר הצדדים בחרו להמשיך את חוזה השכירות מבלי לקבוע תקופת שכירות חדשה, כפי שנטען כאמור על-ידי הנתבע.

 

בית-המשפט הבהיר כי על-פי  סעיף 19 לחוק השכירות והשאילה,  כל צד רשאי להודיע לצד השני על סיום תקופת השכירות ואף לקבוע את המועד לסיומה של תקופה זו.

 

כמו-כן סעיף 19 לחוק השכירות והשאילה קובע שככל שהמועד שנקבע לסיומה של השכירות אינו סביר, תסתיים תקופת השכירות תוך זמן סביר לאחר מתן ההודעה.

 

הנתבע טען כי הוא עדיין מחזיק במושכר מכוח חוזה שכירות, אשר הוארך באופן אוטומטי ובהתאם לנוהג בין הצדדים. כלומר, כי אם אכן מדובר בחוזה שכירות אשר התובעת והנתבע המשיכו לקיימו לאחר תום תקופת השכירות שהוסכם עליה, רשאית התובעת, על-פי הוראת סעיף 19 לחוק השכירות והשאילה, לסיים את חוזה שכירות שהצדדים המשיכו לקיימו לאחר תום התקופה עליה הסכימו מבלי לקבוע תקופה חדשה, על-ידי מתן הודעה לנתבע. 

 

בית-המשפט מצא כי יש לראות במכתבי התובעת לנתבע כמתן הודעה לנתבע, על סיום תקופת השכירות ככל שלא יפעל לתשלום דמי השכירות וחתימת חוזה שכירות חדש.

 

בית-המשפט הדגיש כי משלוח המכתבים מטעם התובעת לנתבע היוו הודעה כדין מטעם התובעת, על סיום תקופת השכירות ואף על מועד סיומה והכל בהתאם להוראת סעיף 19 לחוק השכירות והשאילה.

 

עוד הוסיף בית-המשפט, כי לא נחתם חוזה שכירות חדש והנתבע לא פעל לתשלום דמי השכירות, כפי שנדרש על-ידי התובעת.

 

ומשכך, על-פי הודעתה של התובעת, חוזה השכירות בין הצדדים הסתיים, ועל הנתבע היה לפנות את המושכר תוך 7 ימים  ולהחזירו לתובעת לאלתר.

 

בית-המשפט העיר כי עם חלוף שישה חודשים מיום מתן ההודעה שלעיל, תמה תקופת השכירות אף לשיטת הנתבע, ומשכך קבע בית-המשפט כי דין התביעה לפינוי המושכר להתקבל, שכן הנתבע מחזיק שלא כדין את המושכר.

 

לעניין טענת הנתבע כי חוזה השכירות עדיין בתוקף, וזאת על-אף מתן ההודעות מטעם התובעת על סיום תקופת השכירות, בית-המשפט קבע כי הנתבע לא שילם את דמי השכירות מחודש 01/14 ועד למועד הגשת התביעה.

 

הנתבע טען כי במושכר ישנם ליקויים רבים אשר תיקונם עומד על הסך של 119,400 ש"ח אשר אותם זכאי הוא לקזז מדמי השכירות החודשיים, אך גובה החוב של הנתבע לתובעת בגין דמי שכירות עומד על הסך של 243,999 ש"ח.

 

בית-המשפט קבע כי הנתבע לא הצביע על כל נימוק לפיו הוא פטור, אף לשיטתו, מתשלום הסך של  124,599 ש"ח, המהווה את ההפרש בין הסך של  119,400 ש"ח {הוא גובה הליקויים כטענת הנתבע} לבין 243,999 ש"ח {הוא כאמור גובה דמי השכירות הכולל בהם הינו חב}.

 

אשר-על-כן, בית-המשפט קבע כי הנתבע  הפר הפרה יסודית את חובתו ולא מילא אחר חובתו כשוכר, חובה הקבועה בסעיף 13(א) לחוק השכירות והשאילה, לשלם את דמי השכירות כמתחייב.

 

סיכומו-של-דבר,  נוכח כל האמור לעיל, בית-המשפט קיבל את התביעה והורה על-פינויו של הנתבע  מן המושכר  מכל אדם וחפץ, וכי עליו להשיב את החזקה במושכר לידי התובעת, כמוסכם בחוזה השכירות ביניהם מיום 10.11.10.

 

עוד ציין בית-המשפט כי ככלל, בנסיבות תובענה זו לפינוי מושכר, עת הודה הנתבע כי אינו משלם את דמי השכירות במשך תקופה ארוכה וכי ניתנה על-ידי התובעת הודעה על-פינויו מהמושכר לאחר שתמה תקופת השכירות, ראוי היה להורות על-פינוי המושכר על-ידי הנתבע, לאלתר.

 

דא עקא, כי כאשר מדובר במושכר המשמש כאולם אירועים בעיר שדרות וישנו חשש כי ישנם אי אלו אנשים אשר חתמו עם הנתבע על חוזה לקיום אירוע במושכר.

 

בנסיבות אלו, מתן צו לפינוי הנתבע לאלתר מהמושכר, עלול היה לגרום לאותם צדדים שלישיים נזק ועוגמת נפש רבה.

 

נוכח זאת, ועל-מנת ליתן לצדדים שלישיים אשר כבר חתמו על חוזה עם הנתבע לצורך קיומו של אירוע במושכר, להתארגן על אולם אירועים חילופי, הורה בית-המשפט לנתבע לפנות את המושכר בהתאם להוראות החוזה והדין, בתוך 45 יום מפסק-דין זה. 

 

בית-המשפט קבע כי הנתבע ישלם לתובעת הוצאות משפט ושכר טרחת עורך-דין בסכום כולל של 7,500 ש"ח וזאת תוך 30 יום מהיום ואם לא הסכום יישא ריבית ממועד פסק-הדין ועד התשלום בפועל.

 

1.23 אין מקום לסיום תקופת השכירות של שוכר שלגביו קיימות בעיות בריאותיות ו/או התנהגותיות מבלי למצוא מקום חלופי מתאים לשוכר

ב- תא"ח (יר') 17337-02-13 {עמידר, החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ נ' רותי ריזינשווילי, פורסם באתר האינטרנט נבו (24.04.14)} נדונה סוגיה בה התובעת טענה כי מזה זמן רב התקבלו תלונות כנגד הנתבעת מאת דיירים שונים בבניין, ואשר לפיהן מפרה הנתבעת הפרה יסודית את חוזה השכירות, ובין היתר - הפרת השקט והשלווה בבניין על-ידי שימוש באלימות מילולית,  התנהגות אגרסיבית, צעקות, והתפרצות לדירות.

 

התובעת טענה כי יש לקבל את התביעה מכוח הוראות סעיף 19 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 {להלן: "חוק השכירות והשאילה"}, המאפשר לכל צד לסיים את השכירות על-ידי הודעה לצד האחר ולאור התנהגותה של הנתבעת והפרת חוזה השכירות באופן יסודי, וכן הפרת הנורמות המקובלות תוך גרימת סבל רב לדיירים האחרים.

 

התובעת ציינה כי פעלה בדיוק כפי הדין, ואף יותר, והפגינה רגישות ואורך רוח בהתנהלותה מול הנתבעת, אולם לנוכח הנסיבות בדבר התנהגותה של הנתבעת - יש לשים על כף המאזניים את סבלם העקבי והמתמשך של שאר דיירי הבניין אל מול אי-הנוחות של הנתבעת במעבר לדיור מוגן אחר, התואם יותר לאופן ולסגנון התנהגותה.

 

הנתבעת התנגדה להרחבת חזית אסורה, וטענה כי הואיל וחוזה השכירות לא צורף לכתב התביעה - חרף היותו מסמך מהותי - אין להתיר לתובעת לטעון את כל הטענות לעניין פירושו ותוכנו של חוזה השכירות.

 

הנתבעת טענה לגופו של עניין כי מערכת היחסים במקרה דנא שונה מהותית מזו שבין משכיר ושוכר רגילים, וכוונת הצדדים היתה מתן הגנה מרבית לקשישים שנמצאו זכאים לדיור הציבורי,  ומתן אפשרות להתגורר במעון לגיל הזהב במשך כל חייהם.

 

הנתבעת טענה כי חוזה השכירות אינו מאפשר למשכיר {התובעת}, בנסיבות העניין, לפנות את השוכר {הנתבעת} אלא רק להעבירו למקום מתאים.

 

הגורם המוסמך על-פינוי הדייר מטעמי אי-התאמה "התנהגותית" אינו המשכיר עצמו אלא ועדת האכלוס.

 

הנתבעת טענה גם כי התובעת לא הוכיחה קיום ההליך כדין, במסגרת ועדת האכלוס, ובמקום זאת היא ניסתה להלך אימים על הנתבעת, באמצעות הליכים משפטיים, מבלי לקיים, לכאורה, את חובתה על-פי חוזה השכירות.

 

בית-המשפט הבהיר כי הוראות חוק השכירות והשאילה, מאפשרות, בין היתר, למשכיר לסיים את תקופת השכירות תוך מתן הודעה סבירה לשוכר גם במקרה בו לא מתבצעת הפרת חוזה על-ידי השוכר.

 

אך על-אף האמור, קיבל בית-המשפט את עמדת הנתבעת לפיה מדובר בחוזה שכירות ייחודי, שמטרתו להגן על קשישים שנמצאו זכאים לדיור ציבורי, ולכן קבע בית-המשפט כי אין מקום לסיום תקופת השכירות של שוכר שלגביו קיימות בעיות בריאותיות ו/או התנהגותיות מבלי לפעול בהתאם לאמור בסעיף 3.6 לחוזה השכירות, ומציאת מקום חלופי מתאים לשוכר, על-מנת שלא ייזרק לרחוב.

 

1.24 למרות שחלפה תקופת השכירות המוסכמת בין המינהל לבין הסוכנות, ממשיכה תקופת השכירות

ב- ת"א (רמ') 22815-11-12 {אגודת מאור מודיעים ישוב קהילתי נ' שפיר אברהם חי, פורסם באתר האינטרנט נבו (30.03.16)} נדונה סוגיה בה התובעת טענה כי הנתבעים מחזיקים שלא כדין במקרקעין השייכים לתובעת, אינם משלמים לתובעת דמי שכירות או דמי שימוש ראויים, אינם משלמים את מיסי האגודה, פלשו לשטחים של התובעת, בנו עליהם בניה ללא היתר ומנהלים עסק ללא רישיון.

 

התובעת טענה כי הסכם המשבצת עדיין חל, וזאת לאור המשא-ומתן המתנהל בין המנהל לנציגי הסוכנות היהודית ולאור סעיף 19 (ב) לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 {להלן: "חוק השכירות והשאילה"}, כיוון שהמינהל או הסוכנות לא שלחו לתובעת מעולם הודעה על סיום ההתקשרות ביניהם.

 

הנתבעים טענו כי קיים מעשה בית-דין בעניינם של הנתבעים, שכן תביעה לסילוק יד שהוגשה כנגדם נדחתה.

 

בית-המשפט מצא כי המינהל לא הודיע לסוכנות כל הודעה על סיום השכירות, אלא ההיפך, מנהל עמו משא-ומתן על המשך השכירות.

 

גם הנתבעים בהתנהגותם הודו שלתובעת יש זכויות שטח המשבצת של היישוב.

 

הנתבעים טענו שהם קיבלו את הבית מאת נציגת התובעת והם עושים מאמצים רבים להתקבל לחברים באגודה.

 

נשאלת השאלה, אם אכן אין לתובעת זכויות במקרקעין, מדוע מתאמצים הנתבעים מאד להתקבל לחברים באגודה.

בית-המשפט סבר שהקביעה העובדתית והמשפטית שנקבעה ב- ת"א 3430/06 {מאור מודיעים נ. גלאור, פורסם באתר האינטרנט נבו  (13.03.13)} שאושר ב-ע"א (מחוזי-מרכז) 7314-05-13 אליהו גלאור נ' מאור מודיעים, פורסם באתר האינטרנט נבו (07.05.13)} שלתובעת יש זכויות בשטח המשבצת של היישוב תקפה גם במקרה הנדון.

 

אשר-על-כן, סבר בית-המשפט שלמרות שחלפה תקופת השכירות המוסכמת בין המינהל לבין הסוכנות, ממשיכה תקופת השכירות עד עצם היום הזה.

 

1.25 הסכם שכירות מקנה זכות במושכר שלא לצמיתות

ב- תא"ח (יר') 38531-12-12 {פ.ו.ר. שירותי ניהול למלונות בע"מ נ' מלונות הירדן מ.ה.י. בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (10.02.14)} נדונה תובענה לסעד הצהרתי בדבר תוקפו של הסכם שכירות שנחתם בין הצדדים וכן תביעתה של המשיבה, לפינוי המבקשת ממושכר שבניהולה משבוטל הסכם השכירות והפרה שקדמה לביטול.

 

בית-המשפט פסק כי הסכם שכירות מקנה זכות במושכר שלא לצמיתות כאמור בסעיף 1 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 {להלן: "חוק השכירות והשאילה"}.

 

בית-המשפט הבהיר כי לאור טיבה של הזכות יש בידי המשכירה להביא לסיום ההתקשרות והשכירות עם השוכרת גם ללא הפרה מצדה של השוכרת בתום תקופת השכירות שלא נקבע בו כי היא לצמיתות.

 

סעיף 19 לחוק השכירות והשאילה גם הוא תוחם את תקופת השכירות ואין בישיבה במושכר גם אם למשך פרק זמן ארוך כדי להקים לשוכרת זכויות במושכר.

 

חובת תום-הלב בביצוע ההסכם, חלה גם במשלוח הודעת ביטול של ההסכם וכוללת חובה למסירת הודעה לפינוי תוך זמן סביר משעסקינן בשכירות לתקופה בלתי-קצובה.

 

על אומד דעת הצדדים בנוגע להסכם ולתקופת השכירות ניתן ללמוד לא מתוך ההסכם כי אם ממכלול הנסיבות האופפות אותו.

 

בית-המשפט קבע כי בהיעדר קביעה והסכמה מראש בין הצדדים על מועד תום השכירות במשך למעלה מ- 10 שנים, בין בעל-פה ובין בכתב אין במתן ארכה בת 90 יום לפינוי משום פרק זמן סביר.

 

הצדדים הסכימו בהתנהגותם, לא להיות כפופים למועד כזה או אחר לתום השכירות ולמתן הודעה מראש על תום השכירות.

 

אשר-על-כן, קיימת הסתמכות של הצדדים על רצף של שכירות וככל שהמשכירה מעונינת בהפסקת השכירות עליה לתת די זמן לשוכרת על-מנת להפסיק את ניהול עסקה במסעדה.

 

1.26 קבלת חזקה במושכר ללא תשלום דמי שכירות בגינו, בכפוף להתחייבות לשכור את הנכס לתקופה מסויימת - הפרת חוזה שכירות - התביעה התקבלה בחלקה

ב- ת"א (עפ') 977-09-09 {א.ד.י.ר.מ אחזקות בע"מ נ' הרמוניה לבית בע"מ ואח', תק-של 2012(2), 10919 (2012)} נדונה תביעה כספית, שבבסיסה הסכם שכירות בלתי מוגנת אשר נחתם בין התובעת לבין הנתבעת 1, בגין מבנה הממוקם בקריית שמונה, ואשר יועד על-פי ההסכם לשמש כחנות רשת של הנתבעת, "הרמוניה לבית בע"מ".

 

התביעה דנן, הוגשה על-ידי המשכירה {התובעת}, לאחר שמערכת היחסים החוזית שבין הצדדים הניצים, הסתיימה עקב פינוי מוקדם של המושכר על-ידי השוכרת {הנתבעת}, עוד לפני תום תקופת השכירות שנקבעה בחוזה השכירות.

 

התובעת טענה, כי הנתבעת לא קיימה חלק מהתחייבויותיה על-פי הסכם השכירות, משלא ביטחה את המבנה ולא מסרה בידי התובעת ערבות בנקאית.

 

לאור שלל ההפרות היסודיות הן של ההסכם המקורי והן של ההסכם בעל-פה המאוחר על-ידי הנתבעת, הגישה התובעת את התביעה, במסגרתה עתרה לחיוב הנתבעת בתשלום דמי שכירות עבור התקופה בה הופטרה הנתבעת מתשלום דמי השכירות.

 

התובעת טענה, כי הנתבעת התחייבה לשלם דמי שכירות עבור תקופת השכירות עד למועד הפינוי המוקדם בתאריך 15.06.09, כמו-כן, טענה התובעת, כי הנתבעת התחייבה לשלם דמי שכירות עבור החודשים יולי-אוגוסט 2008, במהלכם קיבלה הנתבעת את החזקה במושכר והופטרה מתשלום דמי השכירות בגינה {ייקרא להלן: "תקופת הגרייס"}, בכפוף להתחייבותה של הנתבעת לשכור את המבנה למשך 28 חודשים. לטענת התובעת, הנתבעת הפרה התחייבות זו ולא שילמה לתובעת דמי שכירות בגין תקופת הגרייס.

 

עוד טענה התובעת,כי הוכח שהסיבה בשלה הסתיימו היחסים החוזיים בין הצדדים מוקדם מן המוסכם נעוצה בשיקולים עסקיים גרידא ורצונה של הנתבעת לעבור למבנה חדש, ולא כטענת הנתבעת שייחסה לתובעת הפרות שונות של הוראות הסכם השכירות.

 

הנתבעת הודתה, כי היא קיבלה את ההחזקה במבנה בתאריך 15.06.08 לצורך היערכות לפתיחת החנות המתוכננת, וכי עבור תקופה זו, העניקה לה התובעת פטור מתשלום דמי השכירות. ברם, שללה הנתבעת, מכל וכל, את טענת התובעת בדבר התניית ההפטר בהתחייבות הנתבעת לתקופת שכירות ממושכת של 28 חודשים. לשיטתה, כל התנאים המהותיים להתקשרות הועלו על הכתב בהסכם השכירות, שאינו מכיל שום התייחסות לתניה זו.

 

עוד טענה הנתבעת, כי עזיבת המושכר קודם לסיומה של תקופת השכירות באה כתגובה להפרת הסכם השכירות, הפרה יסודית, על-ידי התובעת. כך, לא מילאה התובעת אחר התחייבותה כלפי הנתבעת בהסכם, לסיים עד למועד מסירת החזקה במושכר, את הפיתוח הסביבתי, שכלל סלילת חניות, הקמת סלעיות וגינון, הקמת גגון בכניסה, התקנת מונה חשמל נפרד וכדומה.

 

כמו-כן, טענה הנתבעת, כי התובעת הפרה את התחייבותה בהסכם, שעה שנמנעה מהתקנת מונה חשמל נפרד.

 

בית-המשפט קבע, כי בשכירות שהוסכם על תקופתה, מתחילים למנות את תקופת השכירות לא מעת שנערך הסכם השכירות, אלא מעת מסירת ההחזקה במושכר לידי השוכר, אלא אם נקבע אחרת בהסכם, כאמור בסעיף 18 לחוק השכירות והשאילה. נוסף על הכלל האמור נקבע, כי זכותו הבסיסית של המשכיר בעקבות השכרת הנכס, היא לקבל את התמורה שהוסכם עליה, כל זאת בכפוף לאמור בהסכם השכירות.

 

באשר לתקופת הגרייב, קבע בית-המשפט, כי אין כל עיגון בהסכם השכירות לטענת התובעת בדבר הסכמת הנתבעת לתשלום דמי שכירות בגין תקופת הגרייס, וכי לא הותנתה תקופת הגרייס בקיום מלוא תקופת השכירות הקבועה בהסכם, וטענתה של התובעת בהקשר זה אין לה על מה לסמוך.

 

לפיכך, בית-המשפט קבע, כי לא ניתן לקבל את טענת התובעת בדבר חיוב הנתבעת בתשלום דמי השכירות בגין תקופת הגרייס. כן דחה בית-המשפט את טענת התובעת, לפיה הפינוי המוקדם היה מותנה בתשלום עבור תקופת הגרייס, בהיעדר הוכחה.

 

לאור כל האמור לעיל, בית-המשפט קבע, כי בין הדרישות הכספיות הכלולות בתביעה, הנתבעת חייבת לשלם לנתבעת רק עבור צביעת המבנה ופירוק והתקנה מחדש של התקרה האקוסטית.

 

1.27 פיצוי בעקבות אי פינוי המושכר

ב- ת"א (ת"א) 4650-09-11 {דינה ברונשטיין נ' פרידה ענו, פורסם באתר האינטרנט נבו (17.07.13)} נדונה תביעה כספית שהגישו התובעים נגד הנתבעת לתשלום פיצויים בסך 157,500 בגין הוצאות ונזקים אשר לגרסת התובעים, נגרמו להם בשל סירובה של הנתבעת לפנות דירה הרשומה בבעלות התובעת מס' 1 חרף דרישתה של האחרונה, בעקבות מכירת הדירה לצד שלישי.

בית-המשפט קבע כי הנתבעת קיבלה את החזקה במושכר בעקבות אותו חוזה שכירות ושיכנה במושכר את פועליה, משכך ולאור סעיף 18 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 {להלן: "חוק השכירות והשאילה"}- החלה תקופת השכירות ביום 19.06.06 עם מסירת המושכר לנתבעת.

 

על יסוד הממצאים שבית-המשפט קבע לאחר סיום התקופה בת חודש ימים, לא הוסכם בין הצדדים על תקופת השכירות וממילא לא הוסכם על סיומה. בנסיבות אלו, חל סעיף 19(א) לחוק השכירות והשאילה.

 

תשלום דמי השכירות נקבע אחת לחודש, ומשכך, הסתיימה תקופת השכירות בתום התקופה שהחלה בסמוך לאחר מתן ההודעה, כלומר, ביום 01.04.10.

בית-המשפט קבע כי העובדה שהתובעים נזקקו להליכי פינוי כפוי על-מנת להביא לידי סילוק ידה של הנתבעת מן המושכר וזאת רק ביום 14.11.10 או בסמוך לכך, היא הנותנת כי הנתבעת הפרה את חובתה הסטטוטורית על-פי חוק השכירות, סיכלה את זכותם של התובעים לסיים את השכירות ביום 01.04.10.

 

בית-המשפט קבע כי התובעים זכאים מכוח הוראות סעיף 23 לחוק השכירות והשאילה, לתרופות על-פי חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970.

 

בית-המשפט חייב את הנתבעת לשלם לתובעים את הסך של 90,500 ש"ח בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד ליום התשלום בפועל.

 

ב- תא"מ (קר') 40072-02-10 {גרו משה נ' אברהם פלקאסא, פורסם באתר האינטרנט נבו (14.12.11)} בית-המשפט קבע, כי על-פי סעיפים 23 ו-  25 לחוק השכירות והשאילה ניתן לקזז חיובים הדדיים של צדדים לעסקת שכירות ואולם זכות מהותית זו כפופה להוראה הכללית אשר בסעיף 53 לחוק החוזים (חלק כללי) הנ"ל כפי שנקבע ב- ע"א 377/82 {התעשיה האוירית לישראל בע"מ נ' צור גת חברה לפיתוח ולגידור בע"מ, פורסם באתר האינטרנט נבו (20.07.88)}.

 

1.28 סיום חוזה שכירות עם נכה לאחר שמטרת השכירות חדלה מלהתקיים - הערעור נדחה

ב-  עע"מ 7743/03 {דניאל אמיתי נ' עיריית נתניה, תק-על 2004(3), 1265 (2004)} המערער, הוא נכה צה"ל וביטוח לאומי בשיעור של 100%. הוא נפצע במלחמות ישראל ובתאונת עבודה קשה בה נקטע חלק מידו. בשנת 1987 פנה משרד הביטחון, באמצעות אגף השיקום לעיריית נתניה, היא המשיבה, שבתחומה התגורר המערער באותה תקופה, כדי שתסייע בשיקומו של המערער.

 

בשנת 1988 נעתר ראש העירייה לבקשת משרד הביטחון, ולפי החלטת מועצת העירייה, הוקצה למערער קיוסק שנבנה על שטח פנוי ליד בית הספר התיכון "שרת" בנתניה. המערער והעירייה חתמו על הסכם שכירות שהסדיר את היחסים ביניהם.

 

לפי הסכם השכירות, היתה מטרת השכירות "לשם ניהול קיוסק על-ידי השוכר ולא לשום מטרה אחרת שהיא".

 

המערער טען, כי הוא המשיך להפעיל את הקיוסק ברציפות עד שנת 2000 לערך ועקב מחלתו ביקש מקרוב משפחה, להפעיל את הקיוסק עד שיבריא. במשך תקופה זאת, קיימו בעלי הדין בפועל יחסי שכירות במתכונת הסכם השכירות שלא חודש והמערער שילם לעירייה את דמי השכירות עבור שכירות הקיוסק. ביום 22.11.00 שלחה העירייה למערער מכתב, שבו נאמר:

 

"הואיל ולא הגשת כל בקשה לחידוש השכירות לתקופה נוספת, והואיל ובביקורות שנערכו במקום נמצא, כי הקיוסק אינו מופעל על ידך אלא על-ידי אחרים, רואה בך העיריה כמי שויתר על הקיוסק. לפיכך, הנך נדרש בזה להחזיר את החזקה בו לעיריה כשהוא במצב טוב ותקין ופנוי מכל אדם וחפץ, לא יאוחר מ- 10 ימים מתאריך מכתב זה."

 

העירייה טענה, כי נכתב מכתב זה על-סמך ביקור של פקח העירייה שביקר בקיוסק וגילה שעובד בו אדם אחר, שלטענת המערער הוא חמיו. כשנתיים אחרי כן, ביום 11.12.02, פנה המערער לעירייה בבקשה לחדש את הסכם השכירות, אולם לטענתו לא נענה.

 

בית-המשפט המחוזי קבע, כי עקב מצב בריאותו של המערער אין הוא מסוגל להפעיל את הקיוסק, ולפיכך המטרה שלשמה הושכר לו הקיוסק אינה קיימת עוד. מכאן שרשאית היתה העירייה להפסיק את ההתקשרות עם המערער, מהמועד שבו לא חודש עוד הסכם השכירות.

 

המערער הגיש ערעור על פסק-דינו של בית-המשפט המחוזי.

 

בעיקרי הטיעון שהגיש המערער לבית-המשפט המחוזי טען, כי מצבו "איתן והוא מסוגל להפעיל את הקיוסק בעצמו", אולם, בית-המשפט לא מצא לכך ביסוס מספיק בראיות.

 

בית-המשפט קבע, כי אין מקום להתערב בקביעת בית-המשפט המחוזי. כאמור, הודיעה העירייה למערער על סיום השכירות במכתב ששלחה לו ביום 22.11.00, שבו התבקש להחזיר לה את החזקה בקיוסק אחרי 10 ימים. לפי סעיף 19 לחוק השכירות והשאילה, היתה העירייה רשאית לעשות כן ולסיים את השכירות לפי שיקול-דעתה. היא היתה רשאית לעשות כן גם מן הטעם שמטרת השכירות, שיקומו של המערער, חדלה מלהתקיים.

 

עוד הוסיף בית-המשפט, כי משחדלה המטרה שלשמה הושכר הקיוסק למערער להתקיים, בכך שהקיוסק הופעל על-ידי אחר מטעם המערער, נשמט הבסיס לקיומו של הסכם השכירות. השכירות הסתיימה, איפוא, כדין אחרי שחלפו 10 ימים ממשלוח מכתבה של העירייה ביום 22.11.00.

 

לאור כל האמור לעיל, הערעור נדחה

 

1.29 דמי השימוש הראויים ביחס לתקופה שעד לפינוי המושכר - הערעור נדחה, הערעור שכנגד התקבל בחלקו

ב- ע"א 27728-07-12 {יוסף עזרא נ' שאלתיאל כלף, תק-מח 2012(4), 26193     (2012)} נדון ערעור וערעור שכנגד על פסק-דינו של בית-משפט השלום, שבגדרו התקבלה בחלקה תביעה שהגישו המשיבים נגד המערער ונדחתה תביעה שכנגד שהוגשה מטעם המערער.

 

החל משנת 1997 שכר המערער מהמשיבים מחסן. בין הצדדים לא נחתם הסכם שכירות ולא הוגדרה מראש תקופת השכירות, אך סוכם בעל-פה, כי דמי השכירות החודשיים יהיו בסך של 1,200 ש"ח.

 

בראשית שנת 2006 דרשו המשיבים מהמערער לפנות את המושכר, אך בפועל המשיך זה להחזיק במושכר ולשלם את דמי השכירות. ביום 30.11.08 שלחו המשיבים למערער, באמצעות בא-כוחם, מכתב התראה בטרם הגשת תביעה, ובגדרו דרשו, כי המערער יפנה את המושכר. משלא פונה המושכר הוגשה תביעה לפינוי מושכר. ניתן נגד המערער צו לפינוי המושכר. המערער פעל בהתאם לצו ופינה את המושכר במועד שנקבע.

 

לאחר הפינוי הגישו המשיבים תביעה כספית נגד המערער לתשלום דמי שימוש ראויים ביחס לתקופה שעד לפינוי המושכר.

המערער הגיש מצידו תביעה שכנגד, שבמסגרתה טען, כי המשיבים הציגו בפניו מצג שווא שלפיו שטח המושכר הוא 120 מ"ר, וכי בהתאם חושבו דמי השכירות, לפי מפתח של 10 ש"ח למ"ר. המערער טען שבדיעבד התברר לו, כי שטח המושכר הוא 94 מ"ר בלבד, ובשל כך טען, כי שילם לאורך השנים דמי שכירות עודפים, שעל המשיבים להשיב לו.

 

בית-המשפט קמא קבע, כי שטח המושכר הוא 120 מ"ר. כן מצא בית-המשפט, כי המערער קיבל את ההצעה לשכור את המושכר לאחר שראה את הנכס בעיניו ולא ביצע מדידות. במצב זה, כך נקבע, יש לראותו כמי שהסכים לשטח המושכר ולתשלום דמי שכירות של 1,200 ש"ח בגינו.

 

בית-המשפט קמא קבע עוד, כי כיוון שהמשיבים לא פעלו לפינוי המערער לאחר שניתנה הודעת הפינוי בראשית 2006, ואף לא דרשו את העלאת דמי השכירות, יש לראות את מועד דרישת הפינוי בפועל ביום 30.11.08, הוא יום משלוח מכתב התראה לפני הגשת תביעה. עד למועד זה, כך נקבע, יש לראות את המשיבים כמסכימים לדמי שכירות בסך 1,200 ש"ח, כפי ששולמו להם בפועל. לפיכך, חייב בית-המשפט את המערער בתשלום דמי שכירות חודשיים בסך האמור, ביחס לחודשים שבהם לא שילם המערער דמי שכירות, מחודש דצמבר 2008 ועד לחודש אפריל 2009, בסך כספי של 6,000 ש"ח.

 

לעניין הכתובת שהושארה על דלת הכניסה למושכר קבע בית-משפט קמא, כי כיוון שהמערער הודה, כי הוא כתב את הדברים, יש לראותו כמי שפרסם לשון הרע נגד המערערים, ועל-כן יש לחייבו בתשלום פיצוי בסך 10,000 ש"ח.

 

בערעורו השיג המערער על הקביעה, כי גרם נזק לשער הכניסה למושכר, תוך שהוא ציין, כי קביעת בית-משפט קמא בעניין זה נסמכת על ראייה נסיבתית ולא על עדות של מי שראה את המערער גורם נזק.

 

המשיבים, מצדם, הגישו ערעור שכנגד, שהתמקד בשני עניינים: האחד, נוגע לתקופה שממועד דרישת הפינוי בראשית שנת 2006 ועד למועד משלוח מכתב התראה לפני תביעה בסוף שנת 2008. לגישת המשיבים במהלך תקופה זו הם ביקשו מהמערער אין ספור פעמים, כי יפנה את הנכס, ולכן אין לראותם כמי שנתנו את הסכמתם להמשך תקופת השכירות באותם תנאים במהלך פרק הזמן האמור.

 

העניין השני שביחס אליו טענו המשיבים בערעורם, נוגע לשיעור דמי השכירות שנפסק לזכותם. לגישת המשיבים, הם זכאים לתשלום דמי שכירות ריאליים בעד המושכר, בשיעור שננקב בחוות-דעתו של השמאי מטעמם, החל מהמועד שבו הודיעו למערער על סיום תקופת השכירות בראשית שנת 2006, ולכל הפחות החל מהמועד שבו התחייב המערער בכתב לפנות את הנכס, בחודש יולי 2007.

 

בית-המשפט קבע, כי המערער שכר את המושכר אחר שביקר בו ומצא אותו מתאים לצרכיו. המערער עשה שימוש בנכס משך 12 שנים, שילם את דמי השכירות ולא העלה כל טענה בעניין גודל הנכס.

 

המחלוקת בין הצדדים כעת היא בין מדידה חיצונית של המושכר, המצביעה על שטח של 120 מ"ר, לבין תשריט ארנונה, המצביע על שטח של 94 מ"ר. הפערים בין עמדות הצדדים אינם פערים של שמים וארץ, בפרט כאשר מדובר במחסן ולא בשטח מגורים, ובמושכר שהשוכר עשה בו שימוש משך 12 שנה ללא תלונה בסוגיה זו.

 

בנסיבות אלה, קבע בית-המשפט, כי אין חשיבות לשאלה האם דמי השכירות אכן נגזרו בתחילת הדברים מגודלו המדוייק של המושכר, אם לאו, נתון שהראוית אינן מביאות למסקנה חד-משמעית בעניינו. כך או אחרת, המערער נכון היה לשלם את דמי השכירות במשך שנים ארוכות, ומצא אותם משקפים את התועלת שהפיק בפועל מהשימוש במושכר. במצב כזה, לא ניתן להישמע לטענה, שבאה לאחר שנים כה רבות, כי למעשה דמי השכירות היו מופרזים ביחס לגודלו של המושכר.

 

עוד הוסיף בית-המשפט, כי מכיוון שבין הצדדים לא נחתם הסכם, תקופת השכירות לא הוגדרה מראש. במצב כזה, קובע סעיף 19 לחוק השכירות והשאילה, כי רשאי כל צד לסיים את השכירות על-ידי מתן הודעה לצד השני, והשכירות תסתיים בזמן שנקבע בהודעה או בתוך זמן סביר לאחר מתן ההודעה.

 

במצב דברים זה, בית-המשפט קבע, כי אין מקום להתערב בקביעתו של בית-משפט קמא, כי התנהגותם של המשיבים מלמדת על הסכמתם בפועל להארכת תקופת השכירות, באותם תנאים, עד יום 30.11.08. לכן גם אין הצדקה לחייב את המערער בתשלום דמי שימוש ראויים בגין פלישה או השגת גבול ביחס לתקופה זו אל מעבר לשיעור דמי השכירות שנהגו בפועל באותה עת, ללא מחאה מצידם בעניין שיעורם.

 

כמו-כן, קבע בית-המשפט, כי מכיוון שהמשיבים השתהו בהצגת דרישת פינוי החלטית, ולא דרשו להעלות את שיעור דמי השכירות, אין לקבל את תביעתם לתשלום דמי שכירות ריאליים עד לסיומה של תקופת השכירות.

באשר לעניין לשון הרע, בית-המשפט לא מצא לנכון להתערב בקביעתו של בית-המשפט קמא, שלפיה המערער פרסם לשון הרע נגד המשיבים ואף לא בשיעור הפיצוי שנפסק.

 

לאור כל האמור לעיל, בית-המשפט דחה את הערעור, וקיבל בחלקו את הערעור שכנגד, כך שסכום דמי השכירות המצויין בפסק-דינו של בית-משפט קמא יתוקן ויועמד על-סך של 10,704 ש"ח.

 

במקרה אחר, ב- ת"א (ראשל"צ) 29202-02-11 {אגרא מחסני ערובה כלליים בעמ נ' עזרא פנחס אליעזר אהרון, תק-של 2016(1), 41525 (2016)} קבע בית-המשפט, כי זכותה של התובעת לדמי השימוש קמה מיום ביטול הרשות להחזקה במקרקעי אגרא, וזאת מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט. זכות זו קמה, בהכרח, רק מהיום בו פסקה הרשאתו של פנחס לעשות שימוש במקרקעי אגרא.

 

פ. אהרון החזיקה במגרש מכוח ההסכמים בינה לבין התובעת. ביום 06.09.09 ויתר פנחס על חלקו במניות פ. אהרון, על-כן, קבע יבת-המשפט, כי במועד זה פקעה רשותו כמנהל חברת פ. אהרון להחזיק במגרש.

 

אין ענייננו ברשות שפקעה לבעל הרשות, אלא במי שחדל להנות מהרשות שניתנה לו מכוח זכויותיו אצל בר הרשות. ממילא אין חשיבות למתן הודעה על ביטול הרשות בנסיבות אלה. על-כן זכאית היתה אגרא, אף ללא הודעה מיוחדת, לתשלום דמי שימוש מפנחס בגין שימושים שעשה במגרש לאחר הסכם הפרישה.

 

בית-המשפט קבע, כי לקביעת דמי השימוש הראויים, ראוי לאמץ את החיוב המעודכן האחרון. דמי השכירות לפי ההסכם היו בסך 250,000 ש"ח לשנה, בתוספת מע"מ, דהיינו סך 20,833 ש"ח לחודש בתוספת מע"מ.

 

1.30 הפרה של הסכם שכירות, בשל שימוש בקרקע ללא היתר הערעור נדחה

ב- ע"א (מרכז) 607-01-11 {מאיר אשואל נ' קיבוץ גבעת השלושה, תק-מח 2011(1), 25263 (2011)} נדון ערעור על פסק-דינו של בית-משפט השלום, שבו הורה בית-המשפט על סילוק ידו של המערער מקרקע של המשיבה.

 

בעלי הדין הגיעו להסכם בכתב, לפיו שכר המערער מהמשיבה מקרקעין חקלאיים. תקופת ההסכם נקבעה לשנה אחת עד ליום 31.12.98. סעיף 4 בהסכם, נתן למשיבה זכות ביטול ללא סייג של ההסכם, ובלבד שתיתן למערער הודעה מוקדמת בת 90 יום. בסעיף 5 בהסכם נקבע שככול שהמערער יבקש לעשות שימוש בקרקע לחניון, שהוא שימוש חורג בקרקע חקלאית, יהיה עליו להכין, על חשבונו, בקשה מתאימה לוועדות לתכנון ולבניה, והבקשה תוגש על-ידי המשיבה. סעיף 8 בהסכם קבע, כי רק לאחר קבלת היתר מהוועדות יוכל המערער לעשות עבודות בניה לצורך הכשרת הקרקע לחניון.

 

המערער הגיש בקשה להיתר לשימוש חורג, אך היתר כאמור לא ניתן. בית-משפט קמא קבע, כי המערער לא טיפל בבקשה בשקידה ולא קידמה. עם-זאת המערער החל מלכתחילה לעשות שימוש בקרקע לחניון, עשה עבודות בניה להכשרת החניון, והוא המשיך להפעיל את החניון עד עצם היום הזה, אף-על-פי שתקופת השכירות על-פי ההסכם לרבות תקופת האופציה חלפה זה כבר.

 

ביום 19.10.03 שלחה המשיבה למערער הודעה על ביטול ההסכם עקב הפרה יסודית שהמערער הפר אותו. משלא הגיע המכתב ליעדו, שלחה המשיבה, מכתב נוסף בדבר ביטול ההסכם. עילת הביטול היתה הפרת תנאי סעיף 5 ו- 8 בהסכם, בכך שהמערער עושה שימוש בקרקע ללא היתר.

 

המשיבה הגישה תביעה לסילוק ידו של המערער מהקרקע, בטענה שעקב הבניה שבנה המערער על הקרקע, והשימוש שהוא עושה בה כחניון, שלא לפי היתר, הוגש כתב אישום נגדו ונגד המשיבה, שני הצדדים הורשעו ונגזר דינם. גזר הדין כלל גם צו לאיסור השימוש החורג, אך המערער המשיך בשימוש. עקב זאת הועמדו בעלי הדין לדין פלילי בשנית ושוב הורשעו.

 

המערער הודה שאין לו היתר לשימוש חורג, וכי היתר כזה לא ניתן עד היום, אך טען, כי מכוח סעיף 5 להסכם כל חובתו היתה רק לדאוג להכנת בקשה מתאימה לוועדה לתכנון ולבניה, וכי את זאת עשה. שנית, טען, כי המשיבה היא שסיכלה את קבלת ההיתר, בכך שסירבה לחתום על הבקשה. טענה נוספת של המערער היתה שבפועל הסכימו הצדדים, כי ההסכם יתחדש ללא הגבלת זמן, ובלבד שלמשיבה יש זכות לבטל אותו אם תיזקק לקרקע לצורכי בניה, והמשיבה לא טענה כך.

 

בית-משפט קמא דחה את הטענה, כי ההסכם הוארך ללא הגבלת זמן, משום שהיא עומדת בסתירה ללשון ההסכם ולכוונה העולה ממנה. עוד קבע בית-המשפט קמא, כי במקרה של הארכת השכירות מבלי לקבוע תקופה חדשה, רשאי כל צד לסיימה בהתאם להוראות סעיף 19 בחוק השכירות והשאילה, שלפיכך, המועד שבו היה על המערער לסלק ידו מן הקרקע חל לכל המאוחר בשנת 2004, על יסוד הודעת הביטול שקיבל בשנת 2004, או על יסוד כתב התביעה שהוגש בשנת 2004. על-כן, הגיע בית-המשפט קמא למסקנה, כי המשיבה הודיעה כדין על סיום יחסי השכירות, בכך הביאה את יחסי השכירות לסיומם, שעל-כן על המערער לסלק ידו מהקרקע.

 

מכאן עבר בית-משפט קמא לדון בשאלת השימוש החורג, וקבע, כי המערער לא קיים את התנאי לשימוש במקרקעין כחניון, קבלת היתר מרשויות התכנון. בכך הפר המערער את ההסכם הפרה יסודית, אשר הקימה למשיבה את הזכות לבטלו. במיוחד נכונים הדברים, אמר בית-המשפט, משהוברר למשיבה, כי בעטיו של המערער הוגשו נגדה כתבי אישום בגין השימוש החורג במקרקעין. על-כן, גם לאור דיני ההפרה, המשיבה ביטלה כדין את ההסכם.

 

בסיום דן בית-משפט קמא בשאלה אם, כטענת המערער, המשיבה הכשילה את קבלת ההיתר. בעניין זה קבע בית-המשפט, כי אף אם הגיש המערער בקשה כלשהי בשנת 1997, עובדה שכשלעצמה לא הוכחה במידה הנדרשת, הרי שאף מעדותו עלה, כי לא טיפל בה בשקידה ולא קידם את הטיפול בה.

 

בא-כוח המערער חזר ופירט את טענות המערער שנטענו בבית-משפט קמא.

 

בית-המשפט קבע, כי המערער לא היה רשאי לעשות שימוש חורג, כל עוד לא ניתן היתר לכך. קביעותיו של בית-משפט קמא בעניין הכשל של המערער בקידום הבקשה להיתר, היו מקובלות על בית-המשפט. לא היתה לפני בית-משפט קמא ראייה של ממש שהמערער פנה אל המשיבה וביקש לקבל את חתימתה וכי זו סירבה, ובוודאי שאין להתיר למערער להמשיך ולהשתמש בקרקע לאחר פסק-הדין של בית-משפט השלום בהליך הפלילי, שהורה על הפסקת השימוש במקרקעין, שימוש הנוגד את התב"ע וההיתרים שבתוקף.

 

עוד הוסיף בית-המשפט, כי אין לקבל את טענתו של המערער שההסכם התחדש לתקופה בלתי-מוגבלת, כפי שקבע בית-משפט קמא. בכל מקרה רשאית היתה המשיבה לבטל את ההסכם בכל עת לאחר שחלפה השנה הראשונה, ובלבד שתמסור הודעה מוקדמת של 90 יום.

 

לסיכום, קבע בית-המשפט, כי פסק-דינו של בית-משפט קמא מפורט ומנומק היטב. אין מקום לדחות את הממצאים העובדתיים שנקבעו בפסק-הדין, אלו תומכים במסקנה המשפטית שאליה הגיע בית-המשפט ובית-המשפט לא מצא בפסק-הדין טעות שבחוק.

  

1.31 קביעת דמי שימוש או שכירות הראויים למפרק הזמני שמונה, לפירוק החברה

ב- בש"א (חי') 17342/05 {ברק תיעול והנדפה בע"מ נ' עו"ד אבוקרט ברוך, תק-מח 2006(1), 6529 (2006)} נדונה מחלוקת באשר לדמי השימוש הראויים, או דמי השכירות אשר ביקש העותר לקבלם מן המשיב, הוא המפרק שמונה לחברת ברק תיעול והנדפה בע"מ, בגין שימוש בנכס מקרקעין שבבעלותו מיום מינוי המפרק הזמני, ועד ליום השבת הנכס למבקש.

 

בית-המשפט קבע, כי בעניינינו, בהתחשב בכך שבנכס אוחסנו ציוד ומכונות של החברה, שהיה על המפרק להיערך למכירתם, וכך גם סבר המבקש בסרבו לבקשת המפרק לקבל את הנכס, דרושה תקופה של כחודש ימים על-מנת להיערך לפינוי הנכס והשבתו למבקש, ובהתאם יקבעו גם דמי השימוש הראויים. עם-זאת, ציין בית-המשפט, כי בקביעת גובה התמורה, כן הוערכה שווי ההנאה מן הנכס, גם עבור תקופת ההתארגנות.

 

השמאי לא התייחס בחוות-דעתו לחוזה השכירות כיום, ולעובדה שהנכס עמד בשיממונו מיום פינויו ועד ליום בו הושכר לחברת אינפיניטי אלומניום בע"מ.

 

עניין אחר שבית-המשפט לקח בחשבון הוא, כי המשרדים שימשו את המבקש גם עבור עסקיו האחרים. דמי השכירות שנקבעו לפי החוזה עם חברת אינפיניטי אלומניום בע"מ הם 9,555 ש"ח לחודש לשנתיים הראשונות, ובתוספת 5% לשלושת השנים לאחר מכן. על-פי החוזה הושכרו האולם והמשרדים הנמצאים בו בקומה השניה, מלבד המשרד הפרטי של המבקש, כך שלמעשה מדובר בשטח דומה לזה ששימש את החברה בעניינינו.

 

מסתבר, אם-כן, שהסכומים שמשולמים כיום עבור הנכס נמוכים מהערכת השמאי בכ- 2,150 ש"ח לחודש בממוצע.

 

לפי דמי השכירות המשולמים כיום עבור הנכס, ולאור התקופה בה עמד הנכס ריק ללא שוכר, מצא לנכון בית-המשפט להעמיד את דמי השימוש הראויים לתקופה המתוארת בבקשה על-סך של 22,000 ש"ח.

 

1.32 לא הוכח, כי הנתבע מחזיק בנכס מכוחה של הסכמה תקפה בין הצדדים - התביעה התקבלה

ב- תא"ח (ת"א) 30216-07-15 {בנימין (בני) באר נ' שלמה (שלומי) בן שמשון, תק-של 2016(1), 53167 (2016)} נדונה תובענה לפינוי מושכר. בה בוקש פינויו של הנתבע ממבנה-מגורים ומן החצר המקיפה אותו, אשר בבעלות התובע ושאותם שכר הנתבע.

זאת, מן הטעם שתקופת-השכירות הסתיימה בחודש יוני 2014 ומאז ממאן הנתבע לפנות את הנכס.

 

תקופת השכירות היתה בת שנה אחת, עם אופציה לשנה נוספת ובלבד, שהנתבע יודיע על כוונתו לממשה עד חודשיים לפני סיומה של תקופת-השכירות. הנתבע לא ביקש להשתמש באופציה. הוא נתבקש לפנות את הנכס, הן בעל-פה והן מספר פעמים בכתב, אך סרב.

 

התובע טען, כי היות שהסתיימה תקופת השכירות ולא הוארכה בשנה נוספת, מחזיק הנתבע בנכס ללא זכות בדין.

 

הנתבע לא התכחש לקיומו של הסכם שכירות, אך טען, כי הוא אינו זוכר מה נכתב בו, ביחס לתקופת-השכירות ולאופציה. חשוב מכך, הנתבע טען, כי מאוחר יותר נקשרו הצדדים בהסכם אחר, בעל-פה, ובו הוסכם, כי הנתבע יוכל להחזיק בנכס לכל פרק זמן שירצה ובתמורה ישפץ את המבנה.

 

בית-המשפט לא קיבל טענותיו של הנתבע, וקבע, כי לגופן, מצוי בטענות אלו קושי רב. ראשית, אין זה סביר, כי התובע או אמו הסכימו, כי הנתבע יוכל להישאר במושכר ללא הגבלת-זמן. לא עלה בידי הנתבע להוכיח, כדרך שמוכיחים בבית-המשפט, כי התמורה לשיפוץ היתה הארכתה של תקופת-השכירות ללא הגבלה.

 

עוד הוסיף בית-המשפט, כי הודעתם של התובע ואמו לנתבע, על סיומם של יחסי-השכירות, ועל אחת כמה וכמה התובענה שהגישו בהליך זה, שקולים למסירתה של הודעה בדבר סיום-ההתקשרות. בהתחשב בפרק הזמן הממושך שחלף בין השתיים, לא נותר ספק אפילו באשר לסבירותו של המועד.

 

זאת ועוד, בית-המשפט הוסיף, כי סעיפים 7, 8 ו- 79 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 קובעים, כי שכירות לתקופה ארוכה מחמש שנים היא "עסקה במקרקעין" הטעונה רישום במרשם וכי התחייבות לעשייתה מחייבת הסכם בכתב. במקרה שבפניינו, אם אכן הוסכם על שכירות ללא מגבלת-מועד, אלא בכפוף לרצונו של הנתבע, נתקשה לראות את ההסכם, שנעשה על-פה ואת הזכות, שלא נרשמה במרשם, תקפים.

 

לאור כל האמור לעיל, בית-המשפט קיבל את התביעה וקבע, כי לא הוכח שהנתבע מחזיק כיום בנכס מכוחה של הסכמה תקפה בין הצדדים, וכי על הנתבע לפנות את הנכס הנדון ואת החצר הצמודה לו מכל אדם וחפץ שבשליטתו ולהעמידם פנויים לרשות התובע.

 

1.33 דמי שימוש ראויים למשך התקופה שבה שהו הנתבעים בנכס לאחר שנדרשו לפנותו - התביעה התקבלה

ב- ת"א (עכו) 17645-03-14 {מיקה רוטביין נ' גבריאל פרץ, תק-של 2015(4), 122743 (2015)} התובעים עתרו לתשלום דמי שכירות למשך התקופה שבה שהו הנתבעים בנכס לאחר שנדרשו לפנותו.

 

בית-המשפט קבע, כי סעיף 19(ב)(1) לחוק השכירות והשאילה קובע פרק זמן מרבי של שלושה חודשים בסיטואציה מאוד מסויימת, ואילו ההסדר הכללי הוא זמן סביר.

 

לכל היותר ניתן לומר, כי מיום דרישתו של לוין עמדו לרשות הנתבעים שלושה חודשים, אך גם מועד זה חלף זמן רב לפני שהועברו הזכויות לתובעים. על כל פנים, הסדר זה אינו קשור למערכת היחסים בין התובעים לבין הנתבעים, אשר מעולם לא היה ביניהם הסכם שכירות.

 

היה על הנתבעים לפנות את הנכס משהודיע להם בעל הנכס על סיום תקופת השכירות, או בחלוף פרק זמן סביר, או בחלוף שלושה חודשים, או כאשר הודיע להם על מכירת הנכס {באפריל 2012}, ואולם, תקופת חסד כזו או אחרת אינה עומדת לנתבעים אל מול דרישת התובעים, אשר לפני הגשת התביעה, אף דאגו לשלוח לנתבעים מכתב התראה, והגישו תביעתם רק בחלוף כחודש ימים.

 

לאור האמור לעיל, קבע בית-המשפט, כי יש להתחיל את תקופת החיוב בחודש יוני 2012.

 

התובעים ביקשו סכום חודשי של 3,200 ש"ח בגין כל יחידת דיור לכל חודש, שהם דמי השכירות שניתן לקבל עבור הנכס לאחר שיפוץ, ולחלופין, סכום חודשי של 2,000 ש"ח לכל יחידת דיור, שהם דמי השכירות הראויים לנכס במצבו כפי שהיה בעת שהתגוררו בו הנתבעים.

 

הדרישה הראשית היא דרישה לפיצויי נזיקין, ואילו הדרישה החלופית היא דרישת השבת השווי, על-פי דיני עשיית עושר ולא במשפט. כך או כך, בית-המשפט קבע, כי על התובעים הנטל, להוכיח מה גובה דמי השכירות הראויים.

 

על-פי חוות-דעתו של השמאי מור תרזי, השמאי מטעם התובעים, עמדו דמי השכירות לכל אחת משתי יחידות הדיור על-סך 3,200 ש"ח לחודש, במצבן המשופץ, ועל-סך 2,000 ש"ח לחודש במצבן טרם השיפוץ.

 

לעומת-זאת, השמאי מטעם הנתבעים, אוהד ורטש, אמד את דמי השכירות בסך 1,600 ש"ח לאחת היחידות, ו- 1,750 ש"ח ליחידה השניה.

 

אין חולק, כי לאחר שקיבלו התובעים את החזקה בנכס, ערכו בו שיפוץ כולל.

 

לאור האמור לעיל, בית-המשפט קבע, כי יש להעדיף את חוות-דעתו של השמאי מטעם התובעים על פני חוות-דעתו של השמאי מטעם הנתבעים, כי חוות-דעת השמאי מטעם התובעים היתה סבירה יותר מזו שהוגשה מטעם הנתבעים. בהתאם, קבע בית-המשפט, כי ניתן לקבוע על-פי חוות-דעת זו, הן את דמי השכירות הראויים עבור הנכס לאחר השיפוץ {3,200 ש"ח בקירוב}, והן את דמי השכירות עבור הנכס במצבו טרם השיפוץ {2,000 ש"ח}.

 

לאור האמור לעיל, קבע יבת-המשפט, כי דמי השכירות הראויים בעד כל אחת מיחידות הדיור עומד על כ- 3,000 ש"ח.

 

בית-המשפט קבע, כי על הנתבעים חלה החובה לשלם לתובעים דמי שכירות ראויים עבור התקופה שבמהלכה הוסיפו הנתבעים להחזיק בנכס, ללא כל זכות שבדין.

 

תקופה זו החלה במועד שבו קיבלו התובעים את זכות החזקה בנכס, מועד שחל זמן רב לאחר שנדרשו הנתבעים לפנות את הנכס על-ידי בעליו הקודמים, אשר מכוח הסכם השכירות עמו החזיקו הנתבעים בנכס עד אז.

 

תקופה זו הסתיימה במועד שבו פינו הנתבעים לבסוף את הנכס, לאחר כל ההליכים המשפטיים, בנובמבר 2013, והיא מונה 18 חודשים.

 

לפיכך, קבע בית-המשפט, כי על הנתבעים לשלם לתובעים את שווי התעשרותם מעצם המגורים בנכס לא-להם, על-פי דיני עשיית העושר ולא במשפט. בהתאם לחוות-הדעת שהוגשו מצא בית-המשפט, כי דמי השכירות הראויים עומדים על 2,000 ש"ח לחודש בגין כל אחת מיחידות הדיור.

 

מכל חיוב כאמור יש לנכות את הסכומים אשר אין חולק, כי שולם על-ידי הנתבעים, סכום חודשי של 700 ש"ח לכל יחידת דיור.

 

בנוסף לדמי השכירות הראויים מצא בית-המשפט, כי על הנתבעים להשיב לתובעים סכומים ששילמו לעיריית נהריה בגין תשלומי חובה עבור התקופה האמורה לעיל.

 

לאור כל האמור לעיל, בית-המשפט ערך תחשיב, על-פי ההשבה המתבקשת של ערך השימוש שעשו הנתבעים בנכס לאורך התקופה, הוא הסכום שבו יש לחייבם, ועל-כן פסק בית-המשפט לזכות התובעים סכום של 46,800 ש"ח.

 

1.34 "הסכם משבצת" אשר נקבעה בו תקופת שכירות קצובה, להבדיל מ"הסכם משבצת" מסוג חכירה לדורות - התביעה נדחתה

ב- ת"א (נצ') 11588-04-10 {כרם בן זמרה מושב עובדים של הפועל המזרחי להתיישבות חקלאית נ' ברוך מנחם קאופמן, תק-של 2015(4), 114592 (2015)} נדונה תביעה לפינוי וסילוק ידו של הנתבע מחלקת מקרקעין.

 

התובע, כרם בן זמרה, שכר מהמדינה באמצעות מינהל מקרקעי ישראל, את השטח שבמחלוקת ושטחים חקלאיים נוספים, וזאת לפי חוזה שכירות, אשר נחתם בין מינהל מקרקעי ישראל, הסוכנות היהודית והתובע {ייקרא להלן: "הסכם המשבצת"}.

 

בהסכם המשבצת נקבע, כי תקופת השכירות תתחיל מיום 01.10.93 ותסתיים ביום 30.09.96.

 

הוקמה ועדת קרקעות מטעם התובע, שמטרתה היתה לבצע איחוד וחלוקה מחדש לכלל השטחים החקלאיים של דישון ב' ולרכז עבור כל קבוצת חקלאים, שטחים חקלאיים אשר היו בהחזקת חברי אגודת כרם בן זמרה במקומות שונים ומפוזרים. שטחים אלו חולקו בין קבוצות החקלאים ואין חולק, כי השטח שבמחלוקת לא הועבר לידי ועדת הקרקעות לצורך חילוקו בין חברי הקבוצות.

 

על-פי הנטען בכתב התביעה, התובע הותיר לעצמו את השטח שבמחלוקת אותו היא השכיר לחבריו, על-פי צרכיהם ודרישותיהם.

 

במועד לא ידוע וטרם הגשת התביעה, פלש הנתבע שהינו חבר אגודת כרם בן זמרה ובעל משק חקלאי בו, אל השטח שבמחלוקת, החל לבצע פעולות של הכנה לשטח לצרכי נטיעה, ללא קבלת אישור והסכמת התובע. פניותיו החוזרות והנשנות של התובע לנתבע בעניין זה, לא הניבו כל פרי. מכאן הוגשה תביעה זו, במסגרתה ביקש התובע לסלק את ידיו של הנתבע מהשטח שבמחלוקת.

 

מנגד התכחש הנתבע בכתב הגנתו לקיומן של זכויות כלשהן לתובע בשטח שבמחלוקת.

הנתבע טען, כי התובע לא הצביע על קיומו של מקור זכות כלשהו שעליו הוא מבסס את זכותו הקניינית בשטח שבמחלוקת, וכי מהמסמכים שהוצגו על-ידו עלה, כי הסכם המשבצת שעליו ביסס התובע את תביעתו פקע כבר משנת 1996. לפיכך, ומשלא הוכיח התובע את זכויותיו במקרקעין יש לדחות את תביעתו.

 

מנגד טען התובע, כי הוא בר רשות בקרקע בהתאם להסכם המשבצת אשר נחתם בינו לבין מינהל מקרקעי ישראל והסוכנות היהודית. אומנם ההסכם הסתיים ולא חודש מסיבות שאינן רלוונטיות לתביעה, אולם מינהל מקרקעי ישראל, עדיין רואה בתובע כבעל זכויות של בר רשות במקרקעין וכמי שאחראי על חלוקת הקרקע לחברי האגודה.

 

בית-המשפט קבע, כי בהסכם המשבצת נקבע, שתקופת השכירות תהיה לשלוש שנים, וכי מעמדו של התובע הוגדר בסעיף 18(א) להסכם כבר רשות.

 

בסעיף 13(א) להסכם המשבצת נקבע כדלקמן:

 

"בתום תקופת השכירות או עם סיומה מכל סיבה אחרת יפנו המיישבת והאגודה את המשבצת ויחזירוה למשכיר, אלא אם הוסכם בכתב אחרת."

 

אומנם, מעבר להסכם זה, לא הוגשה כל ראיה בכתב מטעם התובע שיש בה כדי להראות, כי הצדדים הסכימו על הארכת תקופת השכירות. עם-זאת, מתקבל הרושם, כי התובע עדיין מוחזק כבר רשות וכי רשותו לא נשללה מטעם מעניק הרשות, קרי, המדינה.

 

חרף אי-החתימה על הסכם משבצת חדש, אין חולק על כך, שהצדדים המשיכו לקיים את האמור בו. לא הוצגה כל הודעה מטעם המדינה על סיום הסכם המשבצת וזאת על-אף שעברו יותר מ- 19 שנה. בהקשר זה, ניתן לעשות היקש מהוראות סעיף 19(א) לחוק השכירות והשאילה, אשר קובע, כי במצב שבו הצדדים להסכם שכירות המשיכו לקיימו גם לאחר תום תקופה השכירות מבלי לקבוע תקופה חדשה, השכירות נמשכת כל עוד הצדדים לא הודיעו על רצונם לסיימה.

 

במקרה שלפניינו, לא הוצגה הודעה מעין זו שבה הודיע מי מהצדדים על סיום תקופת השכירות. יתירה מזו, עסקינן בהסכם משבצת אשר נקבעה בו תקופת שכירות קצובה, להבדיל מהסכם משבצת מסוג חכירה לדורות. הסכם משבצת מסוג זה ימשיך לחול גם לאחר שפג תוקפו, וזאת מקום שבו ניתן ללמוד על כך מהתנהגות הצדדים או מכוח הסכמה מכללא {ע"א 4956/90 פז גז חברה לשיווק בע"מ נ' גזית הדרום בע"מ, פ"ד מו(4), 35 (1992); ג' ויתקון, דיני מקרקעי ישראל, מהדורה רביעית-2009, כרך ב', עמוד 974}.

 

בית-המשפט קבע, כי הנתבע אומנם טען, כי הוא החזיק בשטח שבמחלוקת למעלה מ- 15 שנים ואף עיבד אותו ושתל בו מטעים. אולם, מעבר לכך הוא לא פירט ולא הוכיח את תקופת ההחזקה על-ידו ואף לא טען או הוכיח שיש בכך כדי להקנות לו מעמד משפטי כלשהו או טענות הגנה שתסייענה לו בפני סילוקו מהשטח שבמחלוקת.

 

כמו-כן, הנתבע לא הצביע על קיומו של מקור חוקי כלשהו שמקנה לו זכות קניינית או חוזית להחזיק בשטח שבמחלוקת. הרי, כאמור, עסקינן בקרקע שבבעלות המדינה ואשר הועברה לחזקת התובע לפי הסכם המשבצת. הנתבע לא הוכיח, כי התובע שמוסמך להעביר את החזקה ו"הרשות" לידיהם של חבריו, נתן רשות כזו לנתבע. לפיכך, נשמט הקרקע מתחת להגנת הנתבע שלפיה הוא מחזיק כדין בשטח.

 

בנוסף, הנתבע גם לא הוכיח שהינו בעל מעמד או זכות שגוברת על זכות התובע עצמו. הוא לא טען לקיומו של הסכם ישיר ונפרד עם המדינה שנועד להסדיר את החזקתו באופן ספציפי בשטח ואגב כך, מביא להחרגת השטח מהסכם המשבצת.

 

חרף כל האמור לעיל, בית-המשפט דחה את התביעה, בשל היעדר זיהוי מדויק וודאי למיקום השטח שבמחלוקת. נקבע, כי לא ניתן לקבל את התביעה היות והמיקום של השטח שבמחלוקת לא הוגדר בצורה וודאית באמצעות חוות-דעת מומחה או תשריט המפרט באופן מדויק את גבולות ומיקום שטח הפלישה ולא הוצג מסמך או ראיה כלשהי ממנה ניתן לזהות או לקבוע מיקום מדויק לשטח שבמחלוקת כפי שגם הודה בכך בא-כוח התובע.

 

1.35 תובענה כספית לתשלום חוב דמי שכירות ולסילוק יד מדירת מגורים של עמידר - התביעה התקבלה בחלקה

ב- ת"א (עפולה) 31387-08-10 {עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל נ' לודמילה חייט, תק-של 2015(4), 89293 (2015)} נדונה תובענה כספית לתשלום חוב דמי שכירות ולסילוק יד מדירת מגורים.

 

התובעת, היא חברה בע"מ העוסקת בניהול נכסי מקרקעין בישראל. הצדדים חתמו על הסכם, לפיו הושכרה לנתבעת דירה בשכירות בלתי מוגנת.

 

כאשר תקופת השכירות תמה, הצדדים המשיכו לקיים את השכירות, כאשר על-פי סעיף 19 לחוק השכירות והשאילה, קמה לתובעת הזכות לסיימה באמצעות מתן הודעה.

 

בסעיף 5 להסכם השכירות, התחייבה הנתבעת בתשלום דמי שכירות. מדובר בסעיף שהינו מעיקרי ההסכם. אי-תשלום של דמי השכירות במלואם ובמועדם מהווה הפרה יסודית שלו, המקנה לתובעת את הזכות לבטל את ההסכם ולדרוש את סילוק ידה של הנתבעת מן הדירה.

 

הנתבעת פיגרה בתשלומי שכר דירה רבים, וחובה נכון ליום הגשת כתב התביעה, עמד על-סך של 18,322 ש"ח על-פי תדפיס שצורף.

 

מכיוון שכך, ומכיוון שבכך הפרה הנתבעת את ההסכם, הודיעה התובעת על ביטולו, והיא עתרה לסילוק ידה של הנתבעת מן המושכר ולחיובה בדמי השכירות שהחסירה, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית.

 

לאור כל האמור לעיל, בית-המשפט קבע, כי אי-תשלום דמי השכירות במשך תקופה ארוכה, מהווה הפרה של ההסכם בין הצדדים ומקנה לתובעת את הזכות לעתור לסילוק ידה של הנתבעת מהדירה, ובנסיבות העניין אין מנוס מלהורות כך.

 

לפיכך, בית-המשפט קבע, כי על הנתבעת לפנות את דירת המגורים בתוך 90 יום ממועד קבלת פסק-הדין ולהשיבה לידי התובעת כשהיא נקיה מכל אדם וחפץ.

 

1.36 בין אם הנתבע היה שוכר דייר מוגן בנכס או בין אם שוכר רגיל, די באי-תשלום דמי השכירות למשך תקופה ארוכה, בכדי להורות על-פינויו מהנכס - עילת הנטישה היא עילת פינוי - התביעה התקבלה

ב- תא"ח (נצ') 50847-01-14 {אחים כאלדי חברה לעבודות עפר ופיתוח בעמ נ' תאופיק סלימאן עודה, תק-של 2015(4), 4535 (2015)} נדונה תביעה לפינוי מושכר של חנות.

 

התובעת טענה, כי מאז שרכשה את החלקה והבניין בשנת 2006, הנתבע אינו משלם דמי שכירות מחד, ומאידך אינו משתמש בחנות והוא מחזיק בה שלא כדין וללא כל זכות שבדין, תוך פגיעה בקניינה, על כל הנובע מכך.

 

לאור האמור לעיל, התובעת טענה, שהיא זכאית לסעד של פינוי, וביקשה להורות לנתבע או כל הבא מטעמו לפנות את החנות, ולמסור את החזקה בה לתובעת. כתב התביעה נתמך בתצהיר עדות ראשית מטעם מר חכמי כאלדי, מנכ"ל התובעת.

 

הנתבע טען, כי המדובר בתביעה לפינוי מושכר שחוק הגנת הדייר חל עליו, וכי המדובר בדיירות מוגנת של הנתבע במושכר. הוא טען, כי כתב התביעה מנוסח באופן סתמי ואינו מפרט כלל מהי עילת התביעה או עילת הפינוי.

 

בית-המשפט קבע, כי נטל ההוכחה להוכחת דיירות מוגנת הוא על הנתבע, אך הוא לא עמד בנטל זה, שכן אין מניעה גם שהנכס הושכר לו לתקופה ארוכת טווח ועדיין לא תהא זו שכירות מוגנת.

 

עוד הוסיף בית-המשפט, כי הנתבע הודה בריש גלי, כי לא שילם דמי שכירות. לפיכך, בצדק, גם בשל אי-תשלום דמי השכירות, פנתה התובעת בתביעה לפינוי הנתבע מהנכס. גם אם היה דייר מוגן, הרי שקמה לה כאמור לעיל עילת פינוי כנגדו.

 

כמו-בן בית-המשפט קבע, כי תקופת השכירות נמשכה אחרי סיום הסכם השכירות, אך לפי סעיף 19(א) לחוק השכירות, התובעת-המשכירה, רשאית לסיים את תקופת השכירות על-ידי מתן הודעה לצד השני, וכך עשתה.

 

בנוסף, חובת הנתבע לשלם לתובעת דמי שכירות קבועה גם בסעיף 13(א) לחוק השכירות. הודאת הנתבע בתצהירו ובכתב ההגנה, כי הוא לא משלם דמי שכירות החל מ- 2008, הינה בגדר הפרה יסודית של חובה זו.

 

לאור כל האמור לעיל, בית-המשפט קבע, כי בין אם הנתבע היה שוכר דייר מוגן בנכס או בין אם שוכר רגיל, די באי-תשלום דמי השכירות למשך תקופה ארוכה, בכדי להורות על-פינויו מהנכס.

 

עוד הוסיף בית-המשפט, כי זכויותיו של דייר מוגן מותנות בכך שלא ינטוש את המושכר, דייר מוגן הנוטש את המושכר מאבד את זכותו להמשך הדיירות המוגנת, ומקים כלפי עצמו עילה לסילוק יד ולסיום השכירות המוגנת. עילת הנטישה היא עילת פינוי.

 

בא-כוח התובעת טען, שהמקום משמש מעין מחסן, לא מופעל-שם עסק פעיל, המקום סגור ונטוש, כאשר בא-כוח הנתבע לא סתר זאת, ומשכך על-פניו קיימת עילת פינוי גם מכוח נטישה.

לאור כל האמור לעיל, בית-המשפט הורה על הנתבע או כל הבא מטעמו, לפנות ולסלק את ידו מהמושכר שהינו חנות או מחסן, בתוך 30 ימים מהמצאת פסק-הדין.

 

1.37 תביעה לפינוי מושכר כשברקע מתנהל הליך גירושין - התביעה התקבלה

ב- תא"ח (יר') 40705-05-15 {יפה וייס נ' עוד פלוני, תק-של 2015(3), 88829 (2015)} נדונה תביעה לפינוי מושכר.

 

התובעת רכשה את המושכר ביום 03.06.10, והשכירה אותו לנתבע ולרעייתו, שהיא נכדת התובעת, על-פי הסכם שכירות מיום 16.09.10.

 

בין הנתבע לבין הנכדה, מתנהלים הליכי גירושין.

 

התובעת ביקשה שבית-המשפט יורה על-פינוי הנתבע מהמושכר לאלתר. לטענתה היא איננה מעוניינת להמשיך להשכיר את הדירה לנתבע, ובהתאם להסכם השכירות היא שלחה לנתבע הודעה בכתב על כך, אך הנתבע לא הגיב למכתב ולא פינה את המושכר בתוך 45 יום כנדרש.

 

מנגד טען הנתבע, כי יש לו זכויות קנייניות במושכר והסכם השכירות הוא פיקטיבי. הנתבע ביקש להעביר את התביעה לבית-המשפט לענייני משפחה כיוון שמהות התביעה, היא סכסוך משפחתי שבית-המשפט לענייני משפחה כבר החל לדון בו.

 

בית-המשפט קבע, כי התביעה היא, תביעה לפינוי מושכר, ואין היא נסובה על הסוגיות העומדות להכרעת בית-המשפט לענייני משפחה.

 

עוד הוסיף בית-המשפט, כי הנתבע הוא עורך-דין במקצועו. במסמכים שהציג ובטיעוניו, לא הובאה כל ראייה לכך שמדובר בהסכם למראית עין, או אסמכתא לזכויות קנייניות של הנתבע במושכר.

 

כידוע, העיקרון המקובל לעניין שכירות קובע, כי אדם אינו יכול להחזיק בנכס מכוח זכותו של פלוני ויחד-עם-זאת לכפור בזכותו {כפי שנפסק ב- ע"א 350/75  שמואל יעקב נסים נ' נאג'י פאישה, פ"ד ל(1), 99 (1975)}, ועל-כן, אין בהעלאת טענות בעלמא נגד זכויותיה הקנייניות של התובעת במושכר או באשר להיות ההסכמים, הסכמים למראית עין בלבד כדי להקים מחסום מפני פינוי הדירה.

 

באשר לעילת תביעה, קבע בית-המשפט, כי קיימות מכוחו של הסכם השכירות, עילות לפינוי המושכר. בראש ובראשונה, כפי שנקבע בסעיף 12 להסכם השכירות, רשאית התובעת על-פי הסכם השכירות להביא את תקופת השכירות לסיומה, כפי שעשתה בענייננו, במכתב דרישה לפינוי המושכר שנשלח לנתבע עוד ביום 25.02.15.

 

עוד נקבע, כי במקרה שכזה לא תהיה למי מהצדדים כל טענה בדבר סיום תקופת ההסכם בטרם עת, או בגין כל נזק או הוצאה. הסכמה זו ברורה, ויש בה כדי לאפשר לתובעת לדרוש את פינוי המושכר מכול סיבה, בהתראה של 45 ימים, כפי שעשתה.

 

כמו-כן, על-פי מכתב הארכת תוקף תקופת השכירות האחרון שנשלח על-ידי  התובעת, תקופת השכירות עמדה להסתיים. לכן, גם אם בית-המשפט היה מקבל את טענתו של הנתבע שלפיה לא הוארכה תקופת השכירות, בהתאם לסעיף 19(א) לחוק השכירות והשאילה, "רשאי כל צד לסיים את השכירות על-ידי מתן הודעה לצד השני". לפיכך, לא יכולה להיות מחלוקת על כך שגם בנסיבות אלו, היתה התובעת רשאית להודיע לנתבע על סיומה של תקופת השכירות.

 

עילה נוספת לפינוי קיימת בשל אי-תשלום דמי השכירות. עלה מהמסמכים ומטענות הצדדים, כי דמי השכירות על-פי הסכם השכירות לא שולמו לתובעת החל בחודש יוני 2015, וגם עובדה זו מקימה עילה לפינוי המושכר.

 

ניתן לעניין זה להשוות את תביעת התובעת, לתביעת כל משכיר אחר התובע פינוי וסילוק יד מכוח הסכם שכירות. טענה שלפיה קיימים הליכי גירושין, תביעות ההדיות לאיזון משאבים או מדור, אינן מעניינו של המשכיר, ואין לחייבו להמשיך את תקופת השכירות לאחר שהסתיימה בגלל זכויות שונות הנטענות על-ידי הצדדים במערכת היחסים ביניהם, במיוחד בשעה שדמי השכירות אינם משולמים לו והוא זקוק למושכר לצרכיו.

 

לאור כל האמור לעיל, בית-המשפט קיבל את התביעה, והורה לנתבע, לפנות את המושכר מכל אדם וחפץ ולהחזירו לידי התובעת.

  

1.38 לא ניתן לקבל טענה על-פיה, אדם שנכנס לנכס מכוח הרשאה של פלוני, ורק מכוח אותה הרשאה, יעלה לאחר מכן טענה שאותו פלוני מכוחו נכנס לנכס, אינו בעל זכויות בנכס ולכן הוא רשאי להישאר בו - הבקשה נדחתה

ב- ת"א (צפת) 31479-02-13 {מירי נקר נ' רון שמריהו אלון, תק-של 2015(3), 53374 (2015)} נדונה בקשת הנתבע לביטול החלטה שניתנה במעמד צד אחד, על-פיה, נדחתה בקשתו לביטול פסק-דין שניתן בהיעדר התייצבותו וזאת בהיעדר התייצבותו גם לדיון שנקבע בבקשת הביטול.

 

במקרה דנן, בית-המשפט קבע, כי סיכויי הגנתו של הנתבע הם נמוכים. המדובר בתביעת פינוי מנכס. התביעה נסמכה, על שני הסכמי שכירות שנכרתו בין תובע 2 לנתבע ואשר הוארכו מספר פעמים, כאשר תוקפו של האחרון שבניהם הוא עד ליום 31.12.09, כאשר לאחר מכן לא הוסדרו יחסי השכירות ולא עוגנו במסמך בכתב. הנתבע הודה בסעיף 65 לכתב הגנתו, כי תוקפם של הסכמי השכירות שנכרתו בינו לבין תובע 2 הגיעו לסיום בשלהי שנת 2009, אך לטענתו, לתובע 2 אין כל זכויות בנכס והוא משלם דמי שכירות לאחייניתו של התובע 2.

 

בית-המשפט קבע, כי כבר נקבע בפסיקה, כי לא ניתן לקבל טענה, על-פיה, אדם שנכנס לנכס מכוח הרשאה של פלוני, ורק מכוח אותה הרשאה, יעלה לאחר מכן טענה, שאותו פלוני מכוחו נכנס לנכס, אינו בעל זכויות בנכס ולכן הוא רשאי להישאר בו.

 

ב- רע"א 5518/98 {יצחק יוסף נ' אביגדור עוקשי ואח', פ"ד נה(3), 294 (2001)} נקבע, כי נתבע אינו רשאי לטעון כלפי מי שהעניק לו את זכות החזקה, כי אינו בעל הזכויות בה, לאחר שתקופת ההסכם הסתיימה, או כאשר נטענת כלפיו טענה לסילוק יד.

 

לפיכך, קבע בית-המשפט, כי סיכויי קבלת טענת הנתבע, כטענת הגנה, מפני תביעת הפינוי, אינם גבוהים ולכל היותר, מדובר בטענה הרלוונטית להליך כספי בין הצדדים.

 

מאחר שכאמור אין חולק שהסכם השכירות מכוחו החזיק הנתבע בנכס כבר פקע לפני מספר שנים, הרי על-פי סעיף 19 לחוק השכירות והשאילה, גם אם הצדדים המשיכו לקיים את השכירות לאחר תום התקופה שהוסכם עליה בלי לקבוע תקופה חדשה, רשאי כל צד לסיים את השכירות על-ידי מתן הודעה לצד השני. מאחר שתביעה זו הוגשה כבר לפני למעלה משנה, אין ספק שחלף מועד הפינוי בהתאם לסעיף זה.

לפיכך, בית-המשפט קבע, כי סיכויי הבקשה לביטול פסק-הדין היו ממילא מועטים וגם אם רק לשם הזהירות היתה מתקבלת הבקשה לביטול פסק-הדין, היא היתה מותנית בהפקדה כספית גבוהה ביותר {לפחות 18,000 ש"ח}.

 

לאור כל האמור לעיל, הבקשה נדחתה.

 

1.39 בקשה לביטול פסק-דין, בתביעה לפינוי מושכר - הבקשה נדחתה

ב- תא"ח (צפת) 52853-05-15 {רם ששון נ' חנה פרץ, תק-של 2015(3), 24106 (2015)} נדונה בקשת הנתבעת לביטול פסק-דין שניתן כנגדה, בתביעה לפינוי מושכר, בהיעדר הגנה מטעמה.

 

בית-המשפט קבע, כי במקרה דנן, אין המדובר בביטול מחמת הצדק, מאחר שהנתבעת לא חלקה בבקשתה, על כך שקיבלה את מסמכי התביעה.

 

עוד הוסיף בית-המשפט, כי מאחר שהנתבעת לא חלקה על כך שמעבר לחוזה השכירות משנת 2001, אין כל הסכם שכירות בכתב אחר בין הצדדים, הרי לכאורה עומדת לתובע, הזכות להודיע לנתבעת על סיום השכירות ביניהם תוך זמן סביר, מכוח סעיף 19 לחוק השכירות והשאילה.

 

לאור כל האמור לעיל, קבע בית-המשפט, כי תקופת השכירות וגם תקופת האופציה, בהתאם להסכם שנחתם בין הצדדים בשנת 2001, כבר חלפו, ומאחר שהתובע נתן לתובעת הודעה על סיום תקופת השכירות בהתאם לסעיף 19 לחוק השכירות והשאילה, יש לדחות את הבקשה.

 

1.40 בקשה לפינוי מושכר - הנתבעים פלשו אל נכס בבעלות ההקדש שהושכר לאדם אחר - התביעה התקבלה

ב- תא"ח (יר') 5701-04-15 {הקדש אגודת אחים אנשי אמריקה נ' אדירים סחר ושירותים בע"מ, תק-של 2015(2), 109667 (2015)} התובעים, הקדש ועמותה, טענו, כי הנתבעים פלשו אל נכס בבעלות ההקדש שהושכר לאדם אחר, וכי הם מפעילים בו חנות. מכאן תביעתם לפינוי מושכר.

 

המושכר, הכולל שלוש יחידות דיור נפרדות הסמוכות זו לזו, הושכר לאדם בשם המלי ברט למשך שנה, מכוח הסכמי שכירות שנחתמו בשנת 2005, כל אחד, ביחס לאחת משתי יחידות הדיור הסמוכות. בכל הקשור בהשכרת הנכס לברט, אין מחלוקת על כך שמאז חתימת שני הסכמי השכירות האמורים, לא נחתמו עמו הסכמי שכירות נוספים, אך תקופת השכירות הוארכה מעת לעת בהסכמה בעל-פה ובמהלכה הוא המשיך לשלם את דמי השכירות לתובעות, באמצעות מר קירשנבאום.

 

בית-המשפט קיבל את עדותו של מר קירשנבאום, כי לפני כשנה, סמוך לחודש אפריל 2014, נעלם ברט והפסיק לשלם את דמי השכירות. ניסיונותיו של מר קירשנבאום ושל מי מטעם התובעים לאתר את ברט, לא צלחו. זמן קצר לאחר מכן, הבחין מר קירשנבאום, בכך שאנשים אחרים נכנסו אל המושכר והחלו להפעיל בו חנות ובהם אדם בשם קובי, הוא הנתבע 2, המפעיל את החנות באמצעות הנתבעת 1.

 

לנוכח האמור ולאחר שהתברר לתובעים, כי ברט, ככל הנראה, השכיר את המושכר לאחרים מבלי ליידע אותם, החליטו כאמור, להפסיק את השכרת המושכר ולבקש את פינוי הנתבעים, קובי והעסק שהפעיל במושכר, מהמושכר.

 

התובעים הטעימו, כי אין מחלוקת על כך שאין כל הסכם שכירות בינם לבין הנתבעים, אשר פלשו אל המושכר, משתמשים בו למטרה עסקית ומפיקים רווחים מהמושכר. בחודש דצמבר 2014, נשלח מכתב אל הנתבעים ובו דרישה שיפנו את המושכר, אך הם בחרו להתעלם מפניה זו.

 

בית-המשפט קבע, כי בנסיבות אלו, שבהן אין הסכם שכירות בין הצדדים ואף לא שולמו דמי שכירות, דומה, כי לא יכולה להיות מחלוקת על כך, שיש מקום לקבלת התביעה ולהורות על-פינוי הנתבעים מהנכס.

 

עוד הוסיף בית-המשפט, כי הנתבעים לא הוכיחו, כי נכרת הסכם שכירות בעל-פה. אולם אפילו היתה מתקבלת טענתם, כי כן נכרת הסכם שכירות בעל-פה, הרי שאין בנמצא הסכם הקובע את תקופת השכירות. בנסיבות אלו, שבהן אין הסכם שכירות או שלא הוסכם על תקופת השכירות, קובעת הוראת סעיף 19(א) בחוק השכירות והשאילה, כי "רשאי כל צד לסיים את השכירות על-ידי מתן הודעה לצד השני". לפיכך, לא יכולה להיות מחלוקת על כך שגם בנסיבות אלו, היו התובעים רשאים להודיע לנתבעים על סיומה של תקופת השכירות.

 

אפילו היו הנתבעים מוכיחים, כי ברט השכיר להם את המושכר בשכירות משנה, הגם שכאמור, לא הובאה כל ראיה לכך והדבר אף עומד בסתירה לגרסתם, לא היה בכך כדי להועיל לנתבעים. שכן, על-פי הוראת סעיף 22 בחוק השכירות והשאילה, "השוכר אינו רשאי להעביר לאחר את הזכות להחזיק ולהשתמש במושכר או להשכירו בשכירות משנה, אלא בהסכמת המשכיר".

 

רק אם המשכיר לא הסכים לשכירות המשנה "מטעמים בלתי-סבירים", כי אז בשכירות במקרקעין, רשאי השוכר להשכיר בשכירות משנה גם ללא הסכמת המשכיר". בכל מקרה, על-פי הוראת סעיף 22, יש לפנות תחילה אל המשכיר כדי לקבל את הסכמתו. גם לעניין זה לא הציגו הנתבעים כל ראיה, כי פנו אל התובעים או אל מי מהם כדי לקבל את הסכמתם לשכירות משנה.

 

לאור כל האמור לעיל, בית-המשפט קיבל את התביעה והורה על סילוק ידם של הנתבעים מהמושכר.

 

1.41 לא הוסכם בין הצדדים על תקופת שכירות מוגדרת, כי אם מתחדשת מדי חודש בחודשו, ועל-כן רשאית היתה הנתבעת לסיים את השכירות על-ידי מתן הודעה לתובע - התביעה נדחתה

ב- תא"מ (אשקלון) 19791-03-14 {יוסף חסון נ' עזיזי אחזקות ושירותים בע"מ, תק-של 2015(2), 80046 (2015)} נדונה תביעה לתשלום שיקים בסכום כולל של כ- 30,000 ש"ח בטענה, כי הנתבעת עזבה את המושכר שהושכר לה על-ידי התובע, קודם לתום תקופת השכירות המוסכמת ובאופן חד-צדדי.

 

התובע טען, כי המדובר במגרש בו מצוי מחסן וחדר עבודה שהושכר לעסק הנתבעת, בדמי שכירות חודשיים בסך כולל של 4,930 ש"ח, ואולם חרף דרישתו, כי תקופת השכירות תהא למשך שנה הסכים מנהל ובעליה של הנתבעת לתקופת שכירות בת חצי שנה בלבד, ובין הצדדים נחתם הסכם שכירות בהתאם.

 

לעמדת התובע, לקראת תום חצי השנה פנתה אליו הגברת חופית עזיזי וביקשה בשם הנתבעת, להאריך את תקופת השכירות ב- 12 חודשים נוספים, התובע הסכים לכך והגב' עזיזי מסרה לתובע 12 שיקים מעותדים נוספים עד ליום 15.02.13.

 

עוד הוסיף התובע, כי הוא סירב לבקשת הנתבעת לעזוב את המושכר טרם תום תקופת השכירות, הנתבעת ביטלה את השיקים הנותרים באופן חד-צדדי, לא השיבה את מפתחות המושכר, נטלה מהמושכר ציוד, ארונית, כיסא ושולחן, ואף הותירה במקום מכולה וכלי עבודה השייכים לה.

 

הנתבעת טענה מנגד, כי מלכתחילה הסכמת הצדדים האחת והיחידה היתה, כי תקופת השכירות תתחדש בכל חודש וללא התחייבות ארוכת טווח. מסיבה זו לא התחייבה הנתבעת בהסכם לתקופה קצובה.

 

בית-המשפט קבע, כי דווקא בראיה שהוצגה על-ידי התובע, העמוד הראשון מתוך הסכם שכירות שנטען, כי נחתם למשך חצי שנה, יש כדי לתמוך, תמיכה של ממש בגרסת הנתבעת, שכן עיון במסמך ההסכם שהוצג, מלמד על היעדר מסויימות באשר לתקופת השכירות, ומכאן על היותה מתחדשת.

 

לפיכך, ברור איפוא, כי כוונת הצדדים אינה לשכירות בת חודש אחד בלבד, והדעת נותנת, כי הסברה של הגב' עזיזי בעדותה, באשר להבנתה את המונח שלא על דרך המובן הלשוני כאמור, אלא, כי המדובר בתקופה בלתי נקובה ובחוזה המתחדש מדי חודש בחודשו, מתיישב יותר, הן עם הניסוח בו בחרו הצדדים כמובא לעיל בבואם להגדיר את תקופת השכירות, והן עם כלל הנסיבות והראיות.

 

עוד הוסיף בית-המשפט, כי אכן לא הוסכם בין הצדדים על תקופת שכירות מוגדרת, כי אם מתחדשת מדי חודש בחודשו, ועל-כן רשאית היתה הנתבעת לסיים את השכירות על-ידי מתן הודעה לתובע, בהתאם להוראות סעיף 19 לחוק השכירות והשאילה, וזאת מלבד מכוח הסכמות הצדדים.

 

לאור כל האמור לעיל, התביעה נדחתה.

 

במקרה אחר, ב- תא"ח (ב"ש) 37664-02-15 {דלק חברת הדלק הישראלית בע"מ נ' נפתלי אברהם, תק-של 2015(2), 26292 (2015)} בית-המשפט קבע, כי הצדק עם התובעת. הסכם השכירות שנחתם בין הצדדים קבע תשלום דמי שכירות חודשיים ואף בתקופות לפני ההסכם ולאחריו, שולמו דמי השכירות מדי חודש. על-כן ההוראה החלה בענייננו היא זו של סעיף 19(ב)(1) לחוק על-פיה רשאית היתה התובעת להודיע כפי שעשתה, על סיום ההסכם בסוף החודש שלאחר מועד ההודעה.

 

1.42 מאחר שהתובעת השכירה את הנכס לאחר, היא הכירה בכך שהנכס אינו מצוי עוד בחזקתו של הנתבע - הבקשה התקבלה בחלקה

ב- תא"מ (יר') 44413-03-14 {קניון רב שפע (1993) בע"מ נ' יהודה אליעזר מילר, תק-של 2015(2), 37579 (2015)} התובעת עתרה לחיוב הנתבע בסך 30,141 ש"ח בגין דמי שכירות. לטענתה, מעבר להסכם הראשון שנחתם בין הצדדים, נוסף ההסכם השני. מאחר שהנתבע לא הודיע על רצונו שלא לממש את האופציה 90 ימים לפני סיום הסכם השכירות, חל סעיף 6, הקובע שתקופת השכירות הוארכה עד ליום 31.12.14.

 

בניגוד לחובותיו החוזיות, הנתבע עזב את המושכר, ללא הודעה מוקדמת ומכאן, שנותר הוא, חב דמי שכירות לתובעת.

 

בית-המשפט קבע, כי ההסכם השני כלל לא נחתם על-ידי הנתבע וזאת, הן בשים-לב לכך שהעמוד הראשון {והיחיד עם תוכן} נחתם אך ורק על-ידי התובעת, והן בהינתן הודעת דוא"ל שנשלח לנתבע, במסגרתה נכתב "אבקש את חתימתך" והודעה נוספת, במסגרתה התבקש הנתבע לחתום על החוזה. שתי ההודעות הינן ממועדים המאוחרים למועד החתימה הנטען. אך סביר, שלו היה בידי התובעת הסכם חתום, לא היתה היא נדרשת לפניות חוזרות לנתבע, בבקשה לחתימה על אותו ההסכם.

 

לנוכח האמור ומאחר שההסכם ותקופת האופציה הסתיימו בפועל ביום 31.01.13, חלות הוראות סעיף 19 לחוק השכירות והשאילה.

 

הנתבע טען באופן כללי, כי הוא מסר הודעה בדבר כוונתו לפנות את המושכר. הנתבע לא פירט את מועד מסירת ההודעה, את האופן בו נמסרה ולא צירף כל אסמכתה אשר יש בה כדי לתמוך בנטען.

 

במצב דברים זה, בית-המשפט קבע, כי ניתן לראות בעצם הפינוי, כהודעה מטעמו, ועל הנתבע לשלם לתובעת את דמי השכירות עבור החודשים נובמבר ודצמבר 2013. במקור זו היתה דרישת התשלום של התובעת, וזו הדרישה הראויה והנכונה בנסיבות העניין.

 

עוד הוסיף בית-המשפט, כי מאחר שהתובעת השכירה את הנכס לאחר {אף אם לתקופה קצרה}, היא הכירה בכך שהנכס אינו מצוי עוד בחזקתו של הנתבע. מכאן, שהתביעה מבוססת על נזקיה בגין אובדן דמי השכירות, נזקים אותה מחוייבת התובעת היתה להקטין.

 

לאור כל האמור לעיל, קבע בית-המשפט, כי אף לו היה נחתם ההסכם השני ולתובעת היו נגרמים נזקים בשל עזיבת המושכר, הרי שהתובעת לא עשתה די על-מנת להקטין את נזקיה. פרט לטענה להשכרת הנכס למשך שבוע ימים, לא פרטה התובעת כל ניסיון להשכרת המחסן ולא צירפה כל ראיה אשר יש בה כדי להעיד על צעד כלשהו לאתר שוכר אחר תחת הנתבע, בפרק זמן סביר.

 

לפיכך, בית-המשפט קבע, כי הנתבע ישלם לתובעת סך 7,097.33 ש"ח, המהווים את דמי השכירות לחודשים נובמבר ודצמבר 2013 ועמלת החזר תשלומים, בהתאם לדרישת התשלום מיום 10.12.13.

 

1.43 משבאה השליחות לקצה, לא היה השלוח רשאי להתחייב בשמו או במקומו של השולח לעניין השכרת הנכסים - הבקשה התקבלה

ב- ת"א (חי') 12736-06-10 {עו"ד נביל מטר בתפקידו כמנהל עזבון המנוח עמנואל הקיני ז"ל אשר נשא בחייו בתיק פש"ר 601/00 של בית-המשפט המחוזי בחיפה נ' עמיחי סויסה, תק-של 2015(2), 22926 (2015)} נכרת חוזה שכירות חופשית, שלפיו השכירו המנוחים את תת-החלקות לסויסה ולאבוחצירה. הנ"ל הסכימו, כי לנוכח ההשקעות שעתידים היו סויסה ואבוחצירה להשקיע, יועמדו דמי השכירות החודשיים על-סך 10 ש"ח ועל-סך של 33 ש"ח בהתאמה. סיכום זה טמן בחובו את ההבנה, כי השקעותיהם של סויסה ואבוחצירה יכסו את החלק הארי של דמי השכירות העתידיים.

 

בהמשך, נחתמו במשרדו של עורך-הדין יהודה כהן מחיפה, שני חוזי שכירות מוגנת. אחד בין הנתבעת 5 ואבוחצירה מצד אחד, לבין המנוח גניזדוביץ מצד שני, ולפיו שכרו הנ"ל את תת-חלקות 1 ו- 2, לתקופה בת שנה החל מיום 01.01.97 וכלה ביום 31.12.97 למטרת 'מגורים' תמורת 396 ש"ח לשנה. החוזה השני נחתם בין סויסה לבין המנוח גניזדוביץ, ולפיו שכר הלה את תת-חלקה 3 לתקופה בת שנההחל מיום 01.01.97 וכלה ביום 31.12.97 למטרת 'חנות' תמורת 240 ש"ח לשנה.

 

מעיון במסמך עלה, כי המנוח הקיני חתם עליו פעמיים, פעם אחת בסמוך לכיתוב בכתב יד ופעם נוספת בתחתיתו כשמעליה דף ריק. יש לתהות מדוע חתם המנוח הקיני, ככל שחתם, על החלק ושמא היה כיתוב, שמאן דהו טרח למחקו.

 

נוסף על כך, הגם שהמסמך נמצא בידי סויסה ואבוחצירה, לא הוצג המקור, וערכו הראייתי שואף איפוא לאפס.

 

בנסיבות אלה, קבע בית-המשפט, כי לא ניתן לראות במסמך כתב הרשאה, אשר הסמיך את המנוח גניזדוביץ להתחייב בשמו או במקומו של המנוח הקיני להשכיר את תת-החלקות בשכירות מוגנת.

 

ואולם, אפילו היה מוגש מקור המסמך ואפילו נקבע, כי הקנה שליחות למנוח גניזדוביץ להשכיר את תת-החלקות בשכירות מוגנת ולחתום על חוזים בשמו או במקומו של המנוח הקיני, הרי שהשליחות תמה עם מותו {ראה סעיף 14 לחוק השליחות}. פעולתו של המנוח גניזדוביץ משוללת איפוא כל תוקף.

 

היות שעם פטירתו עבר עיזבונו של המנוח הקיני ליורשיו, הרי שכדי לבצע פעולה בקשר לנכסי אחיו, נזקק המנוח גניזדוביץ לייפוי-כוח מאת היורשים. הצהרת המנוח גניזדוביץ, ולפיה הפעולה נעשתה על דעת האלמנה, אינה יכולה לבוא במקום ייפוי-כוח ואינה מקנה לו זכות לבצע פעולות בנכסים אלה.

 

ראשית, משבאה השליחות לקצה לא היה השלוח רשאי להתחייב בשמו או במקומו של השולח, כך שבנוגע למנוח הקיני אין להצהרה האמורה נפקות.

 

שנית, לפי אותה הצהרה קיבלו סויסה ואבוחצירה אותן זכויות שהיו להם ביום 28.11.89. כפי שנקבע לעיל, במועד זה החזיקו השניים בתת-החלקות מכוח חוזה שכירות חופשית. יוצא איפוא, כי אפילו אפשר היה להקנות באמצעות ההצהרה האמורה זכויות למפרע, ניתן היה להקנות זכויות של שוכרים בשכירות חופשית בלבד.

 

התוצאה מכל האמור לעיל היא, כי החוזים מיום 15.07.97, לא הקנו לסויסה או לאבוחצירה זכויות דיירות מוגנת על חלקו של המנוח הקיני. כפועל יוצא, בית-המשפט קבע, כי יש להורות על סילוק ידם מחלקו של המנוח הקיני, ללא צורך לבחון אם התקיימה עילת פינוי מכוח דיני הגנת הדייר.

 

עוד הוסיף בית-המשפט, כי אם בשכירות חופשית ניתן להשכיר חלק מסויים של המקרקעין בלבד, לא כל שכן כשבשכירות מוגנת עסקינן. חוזי השכירות המוגנת בין המנוח גנידוביץ לבין סויסה ואבוחצירה, אשר השכיר להם חלק בלתי מסויים מהמקרקעין, אינו בר-תוקף.

 

תוצאת הקביעה האמורה בנוגע לשני המנוחים מביאה למסקנה, כי ניתן לסווג את זכותם של סויסה ושל אבוחצירה בתת-החלקות כזכות של שוכר בשכירות חופשית שהצדדים המשיכו לקיימה לאחר תום התקופה שהוסכם עליה, שאז חלה הוראת סעיף 19 לחוק השכירות והשאילה וכל צד רשאי לסיים את השכירות על-ידי הודעה למשנהו.

 

אפשרות נוספת היא לראותם כבני-רשות, המחזיקים בנכסים לא להם מכוח חוסר מעש מצד המנוחים להביא לפינויים מהם. כן ניתן לראותם בתור מסיגי גבול הממשיכים להחזיק בנכסים ללא כל זכות שבדין תוך ניצול חוסר המעש מצדם של המנוחים או יורשיהם.

 

בין כך ובין כך, המסקנה אליה הגיע בית-המשפט מייתרת את הצורך לדון בקיומן של עילות פינוי לפי חוק הגנת הדייר. למעלה מן הצורך, הוסיף בית-המשפט, כי לנוכח העובדה אשר אינה שנויה במחלוקת, ולפיה מזה שנים, חדלו סויסה ואבוחצירה מלשלם דמי שכירות, קמה עילת פינוי לפי סעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר, שדי היה בה כדי להורות על-פינוי מושכר לפי חוק הגנת הדייר.

 

על יסוד כל האמור לעיל, בית-המשפט הורה על סילוק ידם של הנתבעים מאת הנכסים.

 

1.44 היעדר הסכמה בין משכיר לבין שוכר, אפילו מדובר בשכירות ארוכת טווח, אינה מעידה על חוסר תום-לב מצדם של מי מהצדדים - התביעה התקבלה בחלקה, התביעה שכנגד נדחתה

ב- תא"ק (חי') 17630/01 {חברת גב-ים לקרקעות בע"מ נ' צפון פלסט בע"מ, תק-של 2015(1), 107587 (2015)} עיקר המחלוקת נסבה סביב מערכת היחסים החוזיים בין המשכירה לבין השוכרת בגינה הוגשו תביעות הדדיות. המשכירה הגישה תובענה לפינוי המושכר בטענה שהשוכרת הפרה את חוזה השכירות. כן הגישה תובענה כספית לתשלום דמי-שכירות ופיצוי בגין הנזקים שנגרמו לה בעטיה של ההפרה.

 

השוכרת מצדה, שסברה, כי דווקא המשכירה הפרה את החוזה עמה, בכך שלא טיפלה באירועי הצפות חוזרות ונשנות שפקדו את המושכר עקב כשל במערכת הביוב, תבעה מהמשכירה, פיצוי כספי בגין הנזקים שנגרמו לה בתקופות שבהן נבצר ממנה להשתמש במושכר למטרת השכירות.

 

בהתאם לחוזה השכירות, נקבעו דמי שכירות לתקופות קצובות בנות חודש. חברת צפון פלסט, לא החזירה את החזקה כשנדרשה לעשות-כן ואף לא בתום תקופת השכירות החוזית. בנסיבות אלה, לא היתה רשאית חברת צפון פלסט, לקבוע חד-צדדית, תקופה פחותה מחודש ימים כמועד לסיום החוזה.

 

לפיכך, בית-המשפט קבע, כי גם אם הוחזרה החזקה ביום 09.02.04, על חברת צפון פלסט לשלם דמי שכירות עד ליום 29.02.04.

 

חברת צפון פלסט טענה, כי היא לא יכלה להשתמש במושכר למטרת השכירות למשך שלושה חודשים. חברת צפון פלסט לא ויתרה על הפטור מתשלום דמי השכירות, ולפיכך קבע בית-המשפט, כי חברת צפון פלסט זכאית לפטור מהם למשך תקופה זו. כפועל יוצא יש לקזז מחובה של צפון פלסט לחברת גב-ים את דמי השכירות שהיה עליה לשלם בגינה. סך הכול יש לקזז מחובה של צפון פלסט סך של 30,333 ש"ח כולל מע"מ.

 

עוד הוסיף בית-המשפט, כי בהיעדר הסכמה בנוגע לתנאי המשך השכירות היה ממילא על צפון פלסט לפנות את המושכר. מאחר שחברת צפון פלסט רואה בעצם ישיבתה במושכר שנים ארוכות מקור למוניטין שרכשה ואשר נפגע עקב המעבר למען חדש, ראוי להדגיש, כי חובת הפינוי קמה עם סיום חוזה השכירות שהגיע לקצו, והצדדים לו, לא השכילו להגיע להסכמות להמשך השכירות. לעניין זה, אין נפקא מינה אם השוכר החזיק במושכר תקופה ממושכת, אם לאו.

 

כמו-כן, היעדר הסכמה בין משכיר לבין שוכר, אפילו מדובר בשכירות ארוכת טווח, אינה מעידה על חוסר תום-לב מצדם של מי מהצדדים. זכותו של המשכיר להביא בחשבון בין יתר שיקוליו את מצב השוק במועד הרלוונטי או ניסיון העבר עם השוכר בכוח. לכן העובדה שצפון פלסט וגב-ים לא הגיעו לעמק השווה אינה יכולה להיות לחברת גב-ים בעוכריה, וממילא אינה עילה לחייבה בפיצויים.

 

לאור כל האמור לעיל, בית-המשפט דחה את תביעתה של חברת צפון פלסט. התובענה שהגישה חברת גב-ים נגד חברת צפון פלסט בשתי התובענות שאוחדו התקבלה חלקית. התביעה שכנגד נדחתה.

 

1.45 לאחר שהסתיים חוזה שכירות בכתב ניתן לסיים את חוזה השכירות שבעל-פה בכל עת, על-ידי מתן הודעה - הבקשה התקבלה

ב- תא"ח (ב"ש) 1374-12-14 {חברת מבני תעשיה בע"מ נ' אברהם לוי, תק-של 2015(1), 97646 (2015)} נדונה תביעה לפינוי מושכר.

 

המחלוקת בין הצדדים נסובה סביב קיומו של חוזה שכירות בעל-פה, לאחר תום תקופת חוזה השכירות בכתב. בעוד שהתובעת הכחישה את קיומו של חוזה בעל-פה, טען הנתבע, כי היה נוהג בין הצדדים לחדש אוטומטית את חוזה השכירות ולמעשה היה נוהג בין הצדדים לקיומו של הסכם שכירות בעל-פה.

 

התובעת טענה, כי הנתבע ממשיך להחזיק את המושכר וזאת מבלי שישנו חוזה שכירות תקף בין הצדדים ואף מפר את חוזה השכירות שהיה בתוקף, שכן במסגרתו התחייב להחזיר את המושכר לתובעת בתום תקופת השכירות, קרי ביום 31.12.13.

 

עוד טענה התובעת, כי הנתבע מוסיף חטא על פשע, בכך שהוא ממשיך להחזיק את המושכר ללא חוזה שכירות תקף וללא אישור מהתובעת, ומבלי לשלם לתובעת דמי שימוש ראויים, אשר הינם למצער בגובה דמי השכירות שהיו קבועים בחוזה השכירות בין הצדדים.

 

הנתבע מצדו, הודה בכתב הגנתו, כי חוזה השכירות בין הצדדים הסתיים ביום 31.12.13, אולם טען, כי הוא לא שילם את דמי השכירות מיום 01.01.14, שכן קיימים ליקויים משמעותיים במושכר, אשר זקוקים לתיקון מיידי.

 

עוד טען הנתבע, כי אכן חוזה השכירות לא חודש בכתב בתחילת שנת 2014, אולם לטענתו, הנוהג בין הצדדים היה, כי חוזה השכירות מתחדש אוטומטית מבלי שהצדדים, או מי מהם, צריך להודיע על כך.

 

בית-המשפט קבע, כי חוזה השכירות בין הצדדים הסתיים זה מכבר, וכי יש לראות במכתבי התובעת לנתבע מיום 09.04.14 ומיום 02.06.14, כמתן הודעה לנתבע, על סיום תקופת השכירות, בהתאם להוראת סעיף 19 לחוק השכירות והשאילה. גם אם אכן עסקינן בחוזה שכירות אשר התובעת והנתבע המשיכו לקיימו לאחר תום תקופת השכירות שהוסכם עליה, רשאית התובעת, על-פי הוראת סעיף 19 לחוק השכירות והשאילה, לסיים את חוזה שכירות שהצדדים המשיכו לקיימו לאחר תום התקופה עליה הסכימו מבלי לקבוע תקופה חדשה, על-ידי מתן הודעה לנתבע.

 

עוד הוסיף בית-המשפט, כי מבלי להידרש לשאלה האם מתן הודעה של 7 ימים לסיום תקופת השכירות מהווה "זמן סביר", הרי אין ספק, כי במועד הגשת התביעה, דהיינו ה- 01.12.14, עם חלוף שישה חודשים מיום מתן ההודעה, ביום ה- 02.06.14, תמה תקופת השכירות אף לשיטת הנתבע, ומשכך דין התביעה לפינוי המושכר להתקבל, שכן הנתבע מחזיק שלא כדין את המושכר.

 

לאור כל האמור לעיל, בית-ה משפט קבע, כי הנתבע הפר הפרה יסודית את חובתו ולא מילא אחר חובתו כשוכר, חובה הקבועה בסעיף 13(א) לחוק השכירות והשאילה, לשלם את דמי השכירות כמתחייב.

לפיכך, בית-המשפט הורה על-פינויו של הנתבע מן המושכר מכל אדם וחפץ, וכי עליו להשיב את החזקה במושכר לידי התובעת, כמוסכם בחוזה השכירות ביניהם מיום 10.11.10.

 

במקרה אחר, ב- ת"א (חי') 47568-12-11 {מדינת ישראל - מינהל מקרקעי ישראל נ' יצחק צוקרמן, תק-של 2015(1), 65187 (2015)} בית-המשפט קבע, כי בכל הנוגע למקרקעין נשוא ההסכמים, במידה ותוקפם של ההסכמים הוארך מכוח התנהגות הצדדים, כטענת הנתבע, הרי שמשעה שהתובעת דרשה ממנו לפנות את המקרקעין, פגה מערכת יחסים חוזית זו והיה על הנתבע לפנות את המקרקעין ולהחזיר את החזקה בהם לידי התובעת.

 

לפיכך, בית-המשפט קבע, כי הנתבע יסלק ידו מהמקרקעין.

 

1.46 הפרת הסכם שכירות שנקבע בהודעות בטלפון - התביעה התקבלה

ב- תא"ח (חי') 52287-10-14 {עמית הראל נ' מירי חן, תק-של 2015(1), 11972 (2015)} נדונה תביעה לפינוי מושכר.

 

התובעים, המתגוררים בחוץ-לארץ, השכירו את הבית לנתבעת על-פי הסכם שכירות, שלפיו תתגורר הנתבעת בבית ותשלם סך של 4,000 ש"ח עבור הוצאות {ארנונה, חשמל ומים}, ובנוסף תישא בעלויות הגינון והאינטרנט. במהלך תקופת מגוריה בבית תעזוב אותו הנתבעת בכל פעם שישכירו התובעים את הבית לנופשים, השכרה בתשלום יומי. כמו-כן, אם תשכיר הנתבעת את הבית לשוכרים בשכירות מהסוג האמור, היא תהא זכאית לסך של 20% מהסכומים שיתקבלו מאותן השכרות.

 

בית-המשפט ציין, כי לא נחתם הסכם שכירות בין הצדדים, אלא הצדדים גיבשו את ההסכם בחילופי דברים בעל-פה ובכתב באמצעות אפליקציית ה"וואצאפ".

 

התובעים טענו, כי תקופת הסכם השכירות היתה לחודשים ספטמבר-אוקטובר 2014. ואולם הנתבעת הפרה את ההסכם, ולכן התובעים ביטלו אותו זמן קצר לאחר שנכרת.

 

הנתבעת טענה, כי ההסכם לא נכרת לתקופה של חודשיים בלבד, וכי לא הפרה אותו. לפיכך היא מתגוררת בבית על-פי הסכם שריר וקיים, ואין לתובעים זכות לפנותה ממנו.

 

בית-המשפט קבע, כי מחומר הראיות שהוגש עלה, כי הסכם השכירות נכרת לחודשיים בלבד, וכי הסכם השכירות נכרת, משקיבלה הנתבעת הצעה זו והצדדים הגיעו להסכמה לגבי יתר התנאים. משהסתיימה תקופת השכירות על-פי ההסכם בין הצדדים בחודש נובמבר 2014, אין לנתבעת זכות להמשיך ולהתגורר בבית, ומן הדין להורות לה לפנותו.

 

לאור כל האמור לעיל, קבע בית-המשפט, כי תקופת השכירות הסתיימה, בין אם תקופת השכירות נקצבה מראש עד חודש נובמבר 2014, ובין אם לא נקצבה מראש תקופת שכירות והתובעים הודיעו על רצונם לסיים את השכירות.

 

לפיכך, בית-המשפט נתן צו, המורה לנתבעת לפנות את המושכר.

 

1.47 הפרת הסכם שכירות - הנתבע חזר בו, ממימוש האופציה הכלולה בהסכם השכירות - התביעה התקבלה

ב- ת"א (קריות) 42608-11-12 {קיבוץ מצובה (בהסדר נושים) נ' קסם הגליל בע"מ, תק-של 2014(4), 67347 (2014)} נדונה תביעה, לחייב את הנתבעים בתשלום סך של 152,628 ש"ח, בעבור דמי שכירות לתקופה של 11 חודשי האופציה לשנת 2012, בצירוף פיצוי מוסכם.

 

בין הצדדים נחתם ביום 08.11.09 חוזה שכירות בלתי מוגנת, לפיו הנתבעת תשכור מהתובע חלק ממבנה וזאת לצורך שימוש במבנה כיקב. הסכם השכירות נערך לתקופה של 24 חודשים כאשר צויין בסעיף 24, כי התאריך המשוער למסירת החזקה {שהוא מועד תחילת השכירות} הינו 01.12.09.

 

המחלוקת העיקרית בין הצדדים סבה סביב השאלה, האם הנתבעת 1, באמצעות הנתבע 2, שהינו מנהלה ומי שפעל אל מול התובע ביחס להסכם השכירות, ביקשה לממש את האופציה הכלולה בהסכם השכירות ובמועד מאוחר יותר הפרה את ההסכם בכך שחזרה בה ממימוש האופציה.

 

בהסכם נקבע, כי נוכח מצב הנכס והצורך בהתאמתו לשימוש הנתבעת, הנתבעת לא תשלם דמי שכירות לששת החודשים הראשונים של תקופת השכירות כאשר במהלך תקופה זו, תבצע הנתבעת את העבודות הנדרשות לה להתאמתו לצרכיה. בנוסף הוסכם, בסעיף 17 להסכם, כי בסמוך לאחר חתימת ההסכם, יבצע הקיבוץ בעצמו ועל חשבונו, עבודות שונות במושכר, לרבות ציפוי מלא ומושלם של גג המבנה וצביעה של חלקים שונים במושכר.

 

עוד נכלל בהסכם סעיף 31 הקובע, כי במידה והנתבעת תפסיק את השימוש במושכר לפני תום תקופת ההפעלה ובניגוד לתנאי ההסכם, וזאת מכל סיבה שהיא, יהא על הנתבעת לשלם את דמי השכירות כאילו השתמשה בפועל במושכר במשך כל תקופת השכירות.

 

הנתבע חתם על ערבות אישית לכלל ההתחייבויות הנתבעת בהתאם להסכם.

 

אין מחלוקת כי תקופת השכירות החלה כסדרה לאחר שהקיבוץ ביצע את העבודות עליהם הוסכם, אם כי קיימת מחלוקת באשר למועד המדויק בו נמסרה החזקה לידי הנתבעת והחלה מניית תקופת השכירות.

 

אין גם מחלוקת, כי הנתבעת החלה בביצוע עבודות להתאמת המושכר לשימושה, אולם בפועל לא החלה לנהל במקום את היקב כפי שתוכנן על-ידה.

 

דמי השכירות בעבור תקופת השכירות הבסיסית שנקבעה בהסכם {דהיינו 24 חודשים ראשונים} שולמו כסדרם וכן נגבה תשלום עבור חודש ינואר 2012.

 

ביום 25.01.12 לאחר שהשיק לחודש ינואר 2012 נגבה על-ידי התובע, שלחה הנתבעת לתובע מכתב ובו הודיעה, כי מאחר ואינה מעוניינת להאריך את תקופת השכירות, הרי שזו באה לסיומה ביום 01.01.12 ולפיכך, מתבקש התובע להחזיר לידיה את התשלום שנגבה בחודש ינואר 2012 וכן את יתרת השיקים שהופקדו בידי התובע.

 

בתגובה למכתב זה שלח התובע מכתב ובו צויין, כי מבחינת התובע, הנתבעת מימשה את האופציה לחצי שנת שכירות נוספת לשנת 2012 וזאת משמסרה לידי התובע 6 שיקים לתקופה זו. כמו-כן ציין התובע במכתב, כי הנתבעת נהגה כמי שמתכוונת להמשיך ולשכור את המושכר למשך תקופה נוספת ובהיעדר הודעה, כי אינה מעוניינת במימוש האופציה, יש לראותה כמי שמימשה אותה.

 

בית-המשפט קבע, כי הנתבעת בהתנהלותה מול התובע אכן "הודיעה" על דרך התנהגות, בחודש יולי 2011 או בסמוך לכך, כי בכוונתה לממש את האופציה ולהמשיך ולהחזיק במושכר.

 

עוד הוסיף בית-המשפט, כי טענת הנתבע שמסירת השיקים מקורה בטעות משרדית מצידו, הינה טענה תמוהה ובלתי-סבירה בעליל. כפי שהנתבע העיד על עצמו בפני בית-המשפט, המדובר באיש עסקים המנהל חברה בניה ובנוסף הקים את הנתבעת לצורך פרוייקט ספציפי של הקמת היקב, כאשר באותו שלב, כל ההוצאות בגינו הסתכמו בדמי השכירות המשולמים לתובע.

 

הנתבע אישר, כי באותה תקופה לא היו לנתבעת ספקים נוספים. על רקע עובדה זו, נשמע מעט תמוה הכיצד הנתבע חתם על מספר שיקים של הנתבעת, חלקם כאמור ביחס לשנת 2011, וחלקם לשנת 2012 מבלי להתכוון לכך. טענתו, כי פקידה כלשהי {אשר לא הובאה לעדות} היא המכינה את השיקים והוא רק חותם עליהם, ובמקרה זה עשה זאת מלי לבדוק את הצורך בעריכתם, איננה מתקבלת על הדעת.

 

הטענה, כי רק בחלוף חצי שנה ממועד מסירת השיקים, ורק לאחר פרעון השיק לחודש ינואר 2012 הבחין הנתבע בטעות, הינה טענה בלתי-סבירה, וזאת בלשון המעטה.

 

כמו-כן, בית-המשפט לא קיבל את טענת הנתבעים, כי התובע לא הוכיח את הנזק שנגרם לו כתוצאה מהפרת ההסכם על-ידי הנתבעת, וקבע, כי דמי השכירות החודשיים מבטאים את הנזק שנגרם לתובע, כתוצאה מהיעדר יכולת להשכיר באופן מידי את המבנה לשוכר אחר. העובדה שמהצד השלישי נגבו דמי שכירות גבוהים במעט מאלו שהוסכמו עם הנתבעת, תומכת בטענת התובע כי דמי השכירות המוסכמים, מבטאים גם את דמי השכירות הראויים.

 

בית-המשפט קבע, כי סעיף 19 לחוק השכירות והשאילה אינו חל במקרה זה, מאחר והתנאי לתחולתו הינו, כי "לא הוסכם על תקופת שכירות או שהצדדים המשיכו לקיימה לאחר תום התקופה שהוסכם עליה בלי לקבוע תקופה חדשה". במקרה דנן נוכח הקביעה, כי הנתבעת מימשה את האופציה, אזי על-פי ההסכם, הוסכם על תקופת שכירות נוספת בת שנה.

 

לאור כל האמור לעיל, בית-המשפט חייב את הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובעת את הסך של 33,444 ש"ח.

 

1.48 פינוי נתבע, שהיה בעבר במעמד של "בר רשות" בשטח ציבורי - התביעה התקבלה

ב- ת"א (יר') 11970/09 {עיריית מעלה אדומים נ' אליעזר פילוסוף, תק-של 2014(4), 69574 (2014)} נדונה תביעה ותביעה שכנגד שעיקר עניינן בתביעת העירייה, שיורה בית-המשפט לפילוסוף, לפנות שטח בו הוא מנהל פינת חי, בשטח ציבורי שבאחריות העירייה, במעלה אדומים, ומנגד, בתביעת פילוסוף לדמי פינוי, ואובדן השתכרות.

 

הסכם אחד ויחיד נחתם בין הצדדים, ביום 28.08.96. כאמור בסעיף 3.1 להסכם, קיבל פילוסוף מהעירייה הרשאה להפעלת פינת חי בשטח הרלוונטי במעמד של בר רשות. תקופת ההסכם נקבעה ל- 24 חודשים, הניתנים להארכה ל- 24 חודשים נוספים.

 

בשנים הסמוכות שלאחר תפוגת ההסכם, לא עשתה העירייה לפינוי פילוסוף מהשטח, וזאת עד לשנת 2007 בה דרשה את פינויו, דבר שלא נעשה.

 

בכל מקרה, פינת חי, היא המטרה שלשמה קיבל פילוסוף את ההרשאה לשימוש בנכס, אינה מתנהלת במקום משנת 2005, והמקום בכללותו סגור, לפחות מספטמבר 2014.

 

בית-המשפט קבע, כי ההסכם, אף בהינתן שתקופת האופציה מומשה, פג ביום 28.08.00. די בכך כדי להצדיק צו לפינוי, כפי שתבעה העירייה. שימת לב בנקודה זו גם לסעיף 19 לחוק השכירות והשאילה, לפיו, אף בהינתן שהוארך ההסכם בהתנהגות הצדדים, ניתן לסיימו בכל עת.

 

עוד הוסיף בית-המשפט, כי אפילו אם היה ניתן לראות בפילוסוף כבר רשות, נפסק פעמים לאין מספר, שמשעה שמחליט בעל הזכויות לסיים את הרשות, רשאי הוא לעשות כן. זאת, אלא אם-כן קיים הסכם המונע זאת, ובפרשתנו, לא זו בלבד שהסכם לא קיים, אלא ההיפך: משנת 2007 נדרש פילוסוף בכתב לפנות את השטח.

 

לאור כל האמור לעיל, בית-המשפט דחה את עמדת פילוסוף, כי ניתן לראותו כבר רשות בנכס עד היום, וקבע, כי זכאי היה פילוסוף, אם בכלל, להשקעותיו בנכס, אלא שבכתב התביעה {שכנגד} אף לא נטען להשקעות כאמור.

 

לפיכך, בית-המשפט נתן צו פינוי כלפי פילוסוף מהשטח הידוע כפארק התחתון במעלה אדומים, ודחה את תביעת פילוסוף במישור הכספי.

 

1.49 תביעה לסילוק יד, לאחר סיום הסכם הרשאה, על-פיו הורשו הנתבעים להתגורר בדירה בקיבוץ - התביעה התקבלה

ב- תא"ק (קרית גת) 557/09 {קיבוץ גלאון נ' ורד סלונימסקי, תק-של 2014(3), 47046 (2014)} נדונה תביעה לסילוק יד ותביעה כספית. הנתבעים מתגוררים בדירה בקיבוץ התובע. התובע ביקש, כי הנתבעים יפנו את הדירה וכן תבע חוב כספי שלטענתו חייבים לו הנתבעים.

 

בין הצדדים להליך נחתם הסכם הרשאה, על-פיו הורשו הנתבעים להתגורר בדירה בקיבוץ. תוקף ההסכם מיום 15.09.98 ועד ליום 14.09.00.

 

הנתבעת היא בת הקיבוץ שהתגוררה עם בעלה, הנתבע, בקיבוץ במועד האמור. בבסיס המחלוקת בין הצדדים, בכל הנוגע לפינוי הדירה, עמדה השאלה של קבלת הנתבעים כחברים בקיבוץ.

 

אין מחלוקת בין הצדדים, כי הסכם ההרשאה לא הוארך בכתב וכן לא נחתם הסכם הרשאה אחר תחתיו, לאחר שהסתיימה התקופה הנקובה בו. מכאן, טענת התובע, כי ההסכם בין הצדדים, הוא לשימוש בדירה לזמן לא קצוב, כשלכל אחד מן הצדדים הזכות להודיע על סיום ההתקשרות תוך פרק זמן סביר, בהתאם לסעיף 19 לחוק השכירות והשאילה. לטענת התובעים, כך עשו פעמים רבות לאורך התקופה והם זכאים לפינוי הדירה על-ידי הנתבעים.

 

הנתבעים טענו, כי בבסיס מגוריהם בקיבוץ, עמדה הבטחה שניתנה להם, כי תתקיים הצבעה על קבלתם לחברות בקיבוץ, כשהמגורים בדירה יותנו בתוצאות ההצבעה האמורה.

 

בית-המשפט דחה את טענת הנתבעים, כי הם רשאים להמשיך ולהתגורר בדירה עד שמועמדותם כחברים בקיבוץ תעלה להצבעה באסיפה הכללית וכן דחה טענתם, כי לא הפרו את הסכם ההרשאה {או כל הסכמה בעל-פה שהיתה לאחריו} ועל-כן הקיבוץ אינו זכאי לדרוש את סיום ההסכם. על-כן, בית-המשפט קיבל את תביעת סילוק היד של הקיבוץ וקבע, כי על הנתבעים לפנות את הדירה.

 

כמו-כן, בית-המשפט קיבל את התביעה הכספית {ברובה} וחייב את הנתבעים לשלם לקיבוץ סכום של 54,803 ש"ח.

 

1.50 הנתבעים הפרו את חובותיהם כשוכרים, הפרה יסודית, באי-תשלום שכר הדירה במועד - התביעה התקבלה

ב- ת"א (ב"ש) 24181-04-14 {רונן חלפון נ' משה בנימין, תק-של 2014(3), 24218 (2014)} נדונה תביעה לפינוי מושכר.

 

אין מחלוקת בין הצדדים, כי נחתם ביניהם חוזה שכירות בכתב בקשר לדירה, אשר הסתיים לפני כשנה וחצי. כמו-כן, הצדדים אינם חלוקים ביניהם באשר לעובדה, כי מאז הם לא חתמו על כל חוזה בכתב נוסף וזאת למרות שהנתבעים נותרו להתגורר בדירה, מתום תקופת הסכם השכירות בכתב ועד להיום.

 

המחלוקת בין הצדדים נסובה סביב קיומו של חוזה שכירות בעל-פה, לאחר תום תקופת חוזה השכירות בכתב. בעוד שהתובעים הכחישו, את קיומו של חוזה בעל-פה, טען הנתבע, כי היתה הסכמה בעל-פה בין הצדדים, להמשך השכירות והישארותם בדירה ולמעשה לקיומו של הסכם שכירות בעל-פה.

 

בית-המשפט קבע, כי הוא לא מוצא לנכון להכריע במחלוקת זו, באשר לקיומו של חוזה בעל-פה בין הצדדים, שכן הוכח בפניו, כי הנתבעים הפרו את חובותיהם כשוכרים, הפרה יסודית באי-תשלום שכר הדירה במועד. הפרה זו של הנתבעים, הינה בין אם הישארותם בדירה היתה מכוח הסכם שכירות בעל-פה בין הצדדים {כטענת הנתבעים} ובין אם לא קיים חוזה שכירות בעל-פה בין הצדדים והנתבעים נותרו לגור בדירה, בניגוד להסכמתם של התובעים {כטענת התובעים}, ובהתאם לסעיף 13(א) לחוק השכירות ובהשאילה, התשל"א, כטענת התובעים.

 

עוד הוסיף בית-המשפט, כי גם אם היו הנתבעים ממלאים את חובתם לשלם את דמי השכירות כסדרם, רשאים היו התובעים לדרוש את פינויים מהדירה תוך מתן הודעה מוקדמת, כמפורט בסעיף 19 לחוק השכירות והשאילה. משהוגשה התובענה ביום 13.04.14 ועל-פי הוראות סעיף 19 לחוק השכירות והשאילה, הרי שתקופה זו, ממועד הגשת התובענה ועד ליום פסק-הדין, עונה לדרישות החוק באשר למתן הודעה מוקדמת של שלושה חודשים לכל היותר.

 

לאור כל האמור לעיל, התביעה התקבלה.

 

1.51 דמי שימוש ראויים בגין שימוש שנעשה בנכס, לאחר שהסתיים הסכם השכירות - התביעה התקבלה

ב- ת"א (חד') 50099-01-13 {רן גלר ואח' נ' מיכאל אביגזר ואח', תק-של 2013(4), 44545 (2013)} התובעים השכירו נכס מקרקעין לנתבעים.

 

תחילה, הגישו התובעים כנגד הנתבעים תביעה לפינוי מושכר. באותה תביעה,  ניתן פסק-דין ולפיו חוייבו הנתבעים לפנות את הנכס.

 

כעת, הוגשה התביעה, שבה עתרו התובעים לחייב את הנתבעים לשלם להם דמי שימוש ראויים, בגין השימוש שעשו בנכס.

 

התובעים טענו, כי קביעתו של בית-המשפט לעניין מועד הפינוי, אין בה משום קביעה לעניין התשלום שעל הנתבעים לשלם בכל התקופה שהם שוהים בנכס עד למועד הפינוי. לטענת התובעים בהליך הקודם בית-המשפט רק קבע את מועד הפינוי, שכן הגיע למסקנה, כי על הנתבעים לפנותו. זאת, מבלי לקבוע מתי היה על הנתבעים לפנות את הנכס או מה התשלומים שיצטרכו הנתבעים לשלם במהלך התקופה שבה הם שוהים בנכס, הן לפני הגשת התביעה בהליך הקודם והן לאחר הגשת התביעה ועד למועד הפינוי שנקבע.

 

לטענת התובעים, מאחר שהסכם השכירות תם והנתבעים לא פינו את הנכס במועד שהתבקשו לפנותו, ממילא עליהם לשלם דמי שימוש ראויים לכל התקופה שבה שהו בנכס לאחר תום הסכם השכירות.

 

בית-המשפט לא מצא, כי יש בפסק-הדין משום מעשה בית-דין, שחוסם את דרכם של התובעים להעלות כעת את שאלת זכאותם לדמי שימוש ראויים ואת שיעור דמי השימוש הראויים האלה, וקבע, כי יש לקחת בחשבון את העובדה שהחל מיום 01.01.06 לא היה בין הצדדים הסכם כתוב ובנסיבות האלה, היה על הנתבעים לדעת, כי התובעים יכולים בכל עת להפסיק את הסכם השכירות ולפנותם מהנכס, ויש להניח שהם נערכו בהתאם.

 

לפיכך, בית-המשפט קבע, כי המועד הסביר לפינוי הוא 6 חודשים לאחר מתן ההודעה. יוצא, כי מאחר שהתובעים הודיעו לנתבעים על הפסקת יחסי השכירות ועל כך שהנתבעים צריכים לפנות את הנכס, ומאחר שהודעה זו נמסרה לנתבעים בחודש ינואר 2010, ממילא הסתיימו יחסי השכירות ביום 30.06.10.

 

עד למועד הזה היה על הנתבעים לשלם לתובעים את דמי השכירות כפי שנקבעו בהסכם האחרון וכפי ששולמו על-ידם עד למתן ההודעה על הפינוי, ואין מחלוקת, כי הם אכן שילמו את דמי השכירות בתקופה הזו.

 

מהמועד הזה ואילך, בית-המשפט קבע, כי התובעים זכאים לדמי שימוש ראויים, מאחר שהנתבעים סרבו לפנות את הנכס והמשיכו להחזיק בו עד למועד בו פינו אותו, ביום 18.07.11. יוצא, כי על הנתבעים לשלם דמי שימוש ראויים מיום 01.07.10 ועד ליום 18.07.11, 12 חודשים ושמונה עשר יום.

 

בעניין זה הביאו שני הצדדים חוות-דעת של מומחים מטעמם.

 

בית-המשפט קבע, כי לא ניתן לאמץ כפשוטה, אף לא אחת מחוות-הדעת שהגישו הצדדים, ואולם ברור, כי דמי השכירות הראויים גבוהים באופן משמעותי מדמי השכירות שאותם שילמו הנתבעים במהלך התקופה בה שהו בנכס.

 

בנסיבות האלה, ולנוכח שתי חוות-הדעת שהוגשו, ולנוכח הפערים בסכומי חוות-הדעת, כמו גם בשטח הנכס שצויין בכל אחת מהן, בית-המשפט קבע, כי הדרך הנכונה לקבוע את דמי השכירות הראויים תהיה להעמיד אותם על סכום שהינו ממוצע שתי חוות-הדעת.

 

לפיכך, בית-המשפט חייב את הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובעים, ביחד ולחוד, דמי שימוש ראויים בסכום של 11,875 ש"ח לכל חודש, החל מיום 01.07.10 ועד ליום 18.07.11.

 

1.52 משמעות זכות האופציה - הסכם השכירות הוארך בהתאם להתנהגות הצדדים - התביעה נדחתה

ב- ת"א (רחובות) 39776-02-10 {זיו פלדמן ואח' נ' אלון מידן ואח', תק-של 2013(4), 39080 (2013)} נדונה תביעה לסילוק יד, צו עשה ותביעה כספית, שהוגשה על-ידי פלדמן זיו ורות {התובעים} כנגד מידן אלון וקורן חגית {הנתבעים}, בגין הפרת הסכם שכירות של בית, שנחתם בין הנתבעים לתובע ביום 01.12.06. אין חולק, כי בעת עריכת ההסכם היה רוני פלדמן, בעלה של התובעת ואביו של התובע {המנוח}, הבעלים הרשום של המושכר וכי לאחר פטירתו, ירש בנו, התובע, את הבעלות בנכס. כמו-כן, אין חולק, כי התובעת היא זו אשר טיפלה בהשכרת הנכס וכי הנתבעים קיבלו את החזקה במושכר ביום 01.02.07.

 

התובעים טענו, כי בכל התקופה הרלוונטית לתביעה, המחו הבעלים, תחילה המנוח ולאחר מכן התובע, את זכותם בנכס לידי התובעת, כך שהתובעת היתה אחראית על הטיפול בנכס, והנהנית היחידה מהכספים וההטבות הקשורים בנכס.

 

עוד טענו התובעים, כי הנתבעים אשר ניהלו משא-ומתן עם התובעת, עובר לחתימת ההסכם, ניצלו את מצוקתה ומצבה הנפשי של התובעת אשר טיפלה במנוח בחודשים האחרונים לחייו, וערכו הסכם השונה מטיוטת ההסכם שערכה התובעת ומההסכמות אליהם הגיעו הצדדים במשא-ומתן. כך, לטענת התובעים, סיכמו הצדדים ביניהם, כי הנכס יושכר לתקופה של שנה ובאם שני הצדדים יהיו מעוניינים ויגיעו להסכמות, תקופת השכירות תוארך כל פעם לתקופה של שנה נוספת.

 

התובעת אשר לא התעמקה בהסכם השכירות, קיבלה את הסבר הנתבעים, כי ההסכם משקף את טיוטת ההסכם שכתבה וכי נדרשת הסכמת שני הצדדים להסכם לצורך מימוש תקופת האופציה.

 

לטענת התובעים, שנת השכירות הראשונה, עברה ללא תקריות מיוחדות, אולם משפנתה התובעת לנתבעים, לקראת סוף השנה השניה של השכירות, בדצמבר 2008, והודיעה להם, כי בכוונתה להעלות את דמי השכירות וכי על הנתבעים להחליט ולהודיע האם הם מעוניינים להישאר בנכס שנה נוספת מעבר לפברואר 2009, סירבו הנתבעים לשלם כל סכום מעבר לסכום ששילמו אותה העת עבור השכירות, סך של 1,200$ לחודש, וכעבור מספר ימים שלחו מכתב לתובעת בו הודיעו, כי הם מעוניינים לממש את האופציה, בהתאם להוראות ההסכם.

 

התובעים טענו, כי מעולם לא הועברה לידם הודעה בדבר רצון הנתבעים להמשיך לשכור את הנכס טרם סיום תקופת השכירות הנקובה בהסכם. לפיכך, לכל המאוחר, הסכם השכירות בוטל ביום 01.02.08 ואין במכתב הנתבעים מיום 25.12.08 בכדי להאריך את תקופת השכירות שכן בשלב בו נשלח, לא היה עוד ההסכם בתוקף. עוד טענו התובעים, כי הם פעלו בהתאם לסעיף 19(א) לחוק השכירות והשאילה, הקובע, כי כל צד רשאי להביא את השכירות לסיומה בהודעה למשנהו.

 

הנתבעים טענו, כי ביום 31.10.07 או בסמוך לכך, נפגשו עם התובעת בביתה ושילמו לה את דמי השכירות עבור 3 החודשים האחרונים בשנת השכירות הראשונה. במעמד זה, הודיעו הנתבעים לתובעת, כי הם בוחרים לממש את האופציה המוקנית להם בהסכם השכירות ולשכור את הבית לשנה נוספת. גם ביום 31.12.07 או בסמוך לכך, הודיעה הנתבעת, בשיחה טלפונית, לתובעת, כי הנתבעים בוחרים לממש את האופציה ולשכור את המושכר לשנה נוספת.

 

בסוף חודש ינואר 2008, שילמו הנתבעים לתובעת את שכר הדירה עבור 3 החודשים הראשונים בשנת השכירות השניה, תקופה בה, לטענת התובעת, שהו הנתבעים במושכר שלא כדין.

 

בית-המשפט קבע, כי לא הוכח שהתובעת היתה במצוקה כלשהי או חלשה מבחינה גופנית בצורה חמורה וקיצונית. כמו-כן, לא הוכח, כי התובעת הינה חסרת ניסיון בחתימה על הסכמים, שכן מהעדויות עלה, כי לתובעת יש ניסיון כלשהו בעניין זה, הגם כי לא רב.

 

לאור האמור לעיל, טענת העושק נדחתה.

 

עוד הוסיף בית-המשפט, כי קבלת טענת התובעים, כי תקופת השכירות תוארך בהסכמת הצדדים, מאיינת את משמעות זכות האופציה, שכן, המשמעות המקובלת למונח "אופציה" המוענקת בהסכם שכירות לשוכר, היא זכותו של השוכר להאריך את תקופת השכירות לתקופה נוספת, בתנאים שנקבעו מראש וללא צורך בקבלת הסכמת המשכיר, ובהקשר אחר נפסק, כי "זכות האופציה מקנה לבעליה - על דעתו בלבד - בררה אם יממש את זכותו או אם לא יממש אותה" {ע"א 1186/93 מדינת ישראל, משרד המשפטים נ' בנק דיסקונט לישראל בע"מ, פ"ד מח(5), 353 (1994)}.

 

בענייננו, ההסכם אינו ניתן לפירושים שונים ונקבע בו במפורש וכמקובל בהסכמים מאותו הסוג, כי די בהודעה שתימסר למשכיר מראש לצורך הארכת תקופת השכירות ומימוש תקופת האופציה.

כאמור, התובעת ידעה שהנתבעים מעוניינים בחוזה ארוך טווח וכמתחייב מכך, שהאופציה להאריך השכירות, תוקנה לשוכר, שכן באם נדרשת הסכמת המשכיר להארכת תקופת השכירות ומימוש האופציה, הרי שכוונת הנתבעים, כי החוזה יהיה ארוך טווח, מתאיינת.

 

לפיכך, לכל הפחות, עצמה התובעת עיניה באשר לאמור במפורש בהסכם בעניין הארכת תקופת השכירות, שכן היה עליה לברר עם הנתבעים כיצד לשיטתם והסבריהם ניתנת לשני הצדדים האפשרות להאריך את תקופת השכירות, בעוד שהנתבעים מעוניינים בהסכם ארוך טווח שיכול להגיע לסיומו משלא תינתן הסכמת המשכיר.

 

לאור כל האמור לעיל, נדחתה טענת התובעים בדבר הטעייה.

 

בנוסף לכך, קבע בית-המשפט, כי ככל שטעתה התובעת, היה זה לעניין כדאיות העסקה, טעות אשר אינה מזכה את הטועה בביטול ההסכם ומשכך טענתה לביטול ההסכם מטעם זה, נדחתה.

 

בית-המשפט קבע, כי הסכם השכירות הוארך בהתאם להתנהגות הצדדים, שכן התובעים לא טענו, כי האופציה מומשה שלא כדין אלא רק ביום 23.08.09. כאמור, בהתאם להלכה הפסוקה, צדדים רשאים לשנות הסכם ולהתנות עליו גם בדרך של התנהגות, ככל שזו משקפת את גמירות דעתם לסטות מהוראות ההסכם, לפיכך, בית-המשפט קבע, כי במקרה זה התנהגות התובעים מלמדת על כך שלא היו להם, לפחות עד ליום 23.08.09, טענות כלשהן כנגד הנתבעים בעניין אי-מתן הודעה בקשר למימוש האופציה שבהסכם. זאת ועוד, עמידה דווקנית על הדרישה להודיע על מימוש תקופת האופציה 30 יום מראש, אינה מתיישבת כאמור עם התנהגות התובעים.

 

אשר-על-כן, טענת התובעים בעניין אי-מתן הודעה על מימוש תקופת האופציה במועד, נדחתה אף היא.

 

בית-המשפט קבע, כי הנתבעים הוכיחו, שהיה בכוונתם לשכור את הנכס לתקופה ארוכה. אף התובעת אישרה בעדותה וכן בהתאם לכתב התביעה, כי גם היא התכוונה להשכיר את הנכס לתקופה ארוכה. בהתאם לכוונות אלה נחתם הסכם השכירות.

  

לפיכך, משבחר המשכיר להתקשר בהסכם עם השוכרים ומשלא הוכח על-ידי התובעים, כי ההסכם פוגע באופן בלתי מידתי בזכויותיהם הקנייניות, טענה זו נדחתה.

 

לאור כל האמור לעיל, בית-המשפט דחה את התביעה.

 

1.53 סילוק יד - הנתבע עזב את הדירה ואפשר לאחרים להתגורר, בניגוד להסכם השכירות - התביעה התקבלה

ב- ת"א (עפ') 39761-02-11 {עמיגור ניהול נכסים בע"מ נ' שובל חרמון בוסקילה ואח', תק-של (4), 14093 (2013)} נדונה תביעה לסילוק יד שהגישה התובעת כנגד הנתבעים.

 

התובעת היא חברה משכנת העוסקת בניהול נכסי מקרקעין, והנתבע 1, בוסקילה, הינו זכאי לדיור ציבורי.

 

התובעת והנתבע, חתמו על הסכם שכירות בלתי מוגנת של דירה. תקופת השכירות תמה בשנת 2008 והצדדים המשיכו ביחסי השכירות, כאשר על-פי סעיף 19 לחוק השכירות והשאילה, קמה לתובעת הזכות לסיים את השכירות באמצעות מתן הודעה.

 

על-פי סעיף 4א להסכם השכירות, על הנתבע להשתמש בדירה שימוש אישי למטרת מגוריו. במידה ואינו עושה כן, רשאית התובעת לבטל את ההסכם בהתאם להוראת סעיף 4ב.

 

בתאריך שאינו ידוע לתובעת, עזב הנתבע את הדירה והעביר את החזקה בה לנתבע 2 {אנקונינה}. אנקונינה העביר את החזקה לנתבע 3, אלמליח, על-פי  הסכם שכירות אשר צורף לתביעה.

 

כל זאת נעשה, מבלי לקבל את הסכמת התובעת או את רשותה. בנסיבות העניין, הודיעה התובעת לנתבע, על ביטול ההסכם בין הצדדים והיא דרשה את החזרת החזקה בה לידיה.

 

הנתבע טען, כי הוא מעולם לא העביר את החזקה בדירה לאנקונינה ולא ידע על כך שאנקונינה התקשר בהסכם שכירות עם אלמליח.

 

בית-המשפט קבע, כי הנתבע עזב את הדירה ואפשר לאחרים להתגורר בה, ומשמעות הדבר היא, כי לתובעת קמה הזכות לבקש את סילוק ידו ממנה.

 

התובעת נתנה לנתבע התראה במסגרת הפגישה שנערכה לאחר הפרת ההסכם בפעם הראשונה. מעדותה של יומטוביאן עלה, כי נאמר לנתבע שלא תיפתח תביעת פינוי וכי תינתן לו הזדמנות לתקן את ההפרה.

 

בהתחשב באמור מילאה התובעת אחר הוראות סעיף 27 להסכם השכירות. כתוצאה מאותה התראה, פעל הנתבע ופינה את משפחת ביטון מהבית, ובכך אף ניתן לומר, כי ויתר על דרישתו למשלוח התראה בכתב. בהפרת ההסכם מיד לאחר כן באמצעות שיכונה של משפחת אלמליח בדירה, הפר הנתבע פעם נוספת את ההסכם.

 

בנסיבות העניין, על יסוד כל האמור לעיל, בית-המשפט קיבל את התביעה.

 

1.54 זכות העותרת להמשיך להחזיק בדירה בדמי שכירות, במסגרת דיור ציבורי - התביעה התקבלה בחלקה

ב- עת"מ (ת"א) 1526/05 {מרי כהן נ' עמידר-החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ ואח', תק-מח 2007(3), 11393 (2007)} בית-המשפט התבקש לקבוע, כי החלטת המשיבים לדחות את בקשות העותרת בעניין המשך מגוריה בדירה, ולנקוט בצעדים לפינויה, איננה סבירה בנסיבות העניין ולפיכך יש לבטלה.

 

בנוסף, בית-המשפט התבקש לקבוע, כי העותרת זכאית לרכוש מאת המשיבה 1 את הזכויות בדירה בתנאים מיוחדים ובהנחה מלאה, המוקנית לזכאי הדיור הציבורי, ולחילופין, לקבוע, כי העותרת רשאית להחזיק בדירה כנגד דמי שכירות בתנאים מיוחדים ובהנחה מלאה המוקנית לזכאי הדיור הציבורי, עד יום פקודה.

 

ביום 14.11.99 התקבלה החלטת ועדת מחירים, אשר מורכבת מנציגי משרד האוצר ומנציגי המשיבה 2, אשר קבעה, כי דיירים המחזיקים בשתי דירות ציבוריות באזורי ביקוש, בהן קיים מחסור בדירות ציבוריות, אשר אחת נרכשה על-ידם והשניה בשכירות, עליהם להחזיר את הדירה שבשכירות.

 

המשיבה 1 תבעה את פינוייה של העותרת מהדירה.

 

במכתב מאת המשיבה 1 מיום 05.11.92 היא הודיעה, כי ישנה אפשרות לרכוש את הדירה השניה במזומן. בחלוף השנים, התקבלו החלטות, אשר שינו את זכותה של העותרת בנוגע לדירות.

 

למרות כל האמור לעיל, השכירות בדירה נמשכה ללא מפריע וללא כל מחאה מצד המשיבים עד לשנת 2000. המשיבה 1 הגישה תביעה כספית כנגד העותרת לתשלום החוב המצטבר מבלי לתבוע את פינוייה. רק ביום 20.12.01 הוגשה תביעת פינוי.

 

כיום, העותרת משלמת את מלוא שכר הדירה וכל התשלומים בגין החוב המצטבר שולמו זה מכבר. ניתן לומר, כי העותרת הסתמכה על כך שאם לא מאפשרים לה לקנות את הדירה, יאפשרו לה לפחות להמשיך ולהשכיר אותה.

 

כאמור, העותרת הינה אישה מבוגרת ששוכרת את הדירה שנים רבות. למומנט הזמן יש משקל לא מבוטל באשר לאפשרות, כי העותרת תמשיך לשכור את הדירה.

 

לאור כל האמור לעיל, בית-המשפט קיבל את העתירה בחלקה, במובן זה שהעותרת רשאית להמשיך ולהחזיק בדירה בדמי שכירות, בתנאים המוקנים לתנאי הדייר הציבורי, עד ליום פקודתה לאחר אריכות ימים ושנים.

 

1.55 למשכיר הזכות להודיע לשוכרת על סיום השכירות תוך זמן סביר

ב- תא"ח (יר') 30657-02-12 {יוסף יוסף נ' שלום אמסלם, פורסם באתר האינטרנט נבו (24.06.13)} נדונה תביעה לפינוי וסילוק יד ממושכר שבבעלות התובע במושב זכריה הוגשה בגין הפרת הסכם השכירות, בשל אי-תשלום מלוא דמי השכירות ויתרת חוב בסך של 60,844 ש"ח ובגין אי פינוי המושכר במועד שנקבע בהסכם.

 

בית-המשפט קבע כי ההסכם בין התובע לנתבע, שהנתבעת נכנסה בנעליו, הסתיים בסוף אוגוסט 2010.

 

משלא נחתם הסכם שכירות אחר ולא הוכח כי התובע והנתבעת, הגיעו להסכמות על מועד סיום תקופת השכירות והנתבעת, לא הרימה את הנטל להוכיח כי התובע הסכים לתקופת שכירות בת 3 או 5 שנים כי אם למתן אופציות למס' שנים, המסגרת הנורמטיבית הרלוונטית היא כאמור בסעיף 19 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 {להלן: "חוק השכירות והשאילה"} הקובע:

 

"לא הוסכם על תקופת השכירות, או שהצדדים המשיכו לקיימה לאחר תום התקופה שהוסכם עליה בלי לקבוע תקופה חדשה, רשאי כל צד לסיים את השכירות על-ידי מתן הודעה לצד השני."

בית-המשפט קבע כי לאור הוראות ההסכם עם הנתבע היה על הנתבעת לשלם לתובע דמי שכירות עד חודש אוגוסט 2010 לפי גובה דמי השכירות בהסכם עם הנתבע, שהנתבעת נכנסה לנעליו וללא עוררין מצד התובע, כלומר: סך של 1,500 ש"ח.

 

לפיכך, דחה בית-המשפט את טענתו של התובע בעדותו, שלא הועלתה בתצהירו, לפיה היתה הסכמה של הנתבעת להעלות את דמי השכירות ל-  2,500 ש"ח לחודש עוד במהלך תקופת ההסכם עם הנתבע שהיא נכנסה במקומו למושכר.

 

בדומה לכך, לא הוכח מעדותו של התובע כי היה הסכמה של הנתבעת לשלם לו דמי שכירות בסך של 3,000 ש"ח החל מחודש אוגוסט 2010 ואילך משהתגלו סתירות בגרסתו זו, בחקירתו על תצהירו.

 

הנתבעת לא התכחשה לכך שלא העבירה תשלומים בשיק או במזומן לדמי שכירות מאותו מועד ואילך אך לטענתה, קמה לה טענת קיזוז.

 

סעיף 25 לחוק השכירות והשאילה קובע:

 

"חובות שהצדדים חבים זה לזה עקב השכירות ניתנים לקיזוז" .

 

התובע לא חלק על קיומה של זכות קיזוז וטוען כי ביצע קיזוז בעצמו מחובה של הנתבעת.

 

בית-המשפט מצא כי עו היה בידי הנתבעת לקזז מחיוביה: 18,620 ש"ח בגין חיובי יתר בחשבון החשמל; 12,000 ש"ח ששולמו ביום 11.12.08; 14,000 ש"ח ששולמו בשנת 2010 המגיעים לסך של 44,620 ש"ח.

 

יתרת החוב מנגד עבור דמי השכירות היא בסך של 57,000 ש"ח. הדבר התיישב עם עדותה של הנתבעת כי היא משולמת עד אפריל 2011 ועם התנהגותה בניסיונה לתת לתובע תשלום באמצעות שיקים אותם הוא סירב לקבל.

 

בית-המשפט קבע כי לנוכח סירובו של התובע לקבל את התשלומים הנוספים שנשלחו אליו על-ידי הנתבעת לסילוק חוב לדמי שכירות אין להורות על סילוק הנתבעת מהמושכר מחמת חוב לדמי שכירות.

 

עם-זאת, בית-המשפט קבע כי שונים הדברים בנוגע לעילת הפינוי בהיעדר הסכם מחייב.

בהתאם לקביעותיו לפיהם לא כי נכרת הסכם שכירות למשך מס' שנים כטענתה של הנתבעת ולא נקבע בין הצדדים מועד סיום תקופת השכירות, עמדה לתובע הזכות להודיע לנתבעת על סיום השכירות תוך זמן סביר {סעיף 19 לחוק השכירות והשאילה}.             

 

אשר-על-כן, משהוכח כי קיימת עילת פינוי כנגד הנתבעת, הורה בית-המשפט על סילוק ידה מהמושכר והורה לה להחזיר את המושכר לתובע כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ.

 

ב- תא"ח (קר') 47453-05-12 {מיקה רוטביין נ' גבריאל פרץ, פורסם באתר האינטרנט נבו (13.05.13)} בית-המשפט קבע כי לא הוכח שלנתבעים זכות דיירות מוגנת, וכי התובעים, כבעליהם החדשים של הנכס, רשאים לעתור לפינויים מהנכס, בהתאם לסעיף 19 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971.

 

ב- תא"ק (ת"א) 44723-09-11 {האני בן טאג'י אבו זייד נ' הפטריארכיה הארמנית של ירושלים, פורסם באתר האינטרנט נבו (20.05.12)} בית-המשפט ציין כי סעיף 19(א) לחוק השכירות והשאילה קובע כי ככל שלא נקבעה תקופת השכירות, תסתיים זו בהודעה שניתנה על-ידי צד אחד למשנהו.

 

1.56 זכות לסילוק במקרקעין

ב- ת"א (ראשל"צ) 29202-02-11 {אגרא מחסני ערובה כלליים בע"מ נ' עזרא פנחס אליעזר אהרון, פורסם באתר האינטרנט נבו (17.01.16)} התובעת טענה, כי ככל שהיתה לנתבעים או מי מהם רשות להחזיק  או להשתמש במקרקעין הרי שהתובעת היתה זכאית להביא לסיומה של הרשות בכל עת במתן הודעה על כוונתה לעשות כן.

 

אשר-על-כן, משדרשה התובעת  מהנתבעים לסלק את ידם  מהמגרש במכתב מיום 30.05.10, היה על הנתבעים לסלק ידם מהמגרש לאלתר או לחילופין תוך 3 חודשים ו/או תוך זמן סביר מהודעת הפינוי, בהתאם לסעיף 19 לחוק השכירות והשאילה.

 

הנתבעים טענו כי השימוש שנעשה במגרש נעשה מכוח רישיון מפורש או מכללא שניתן לפנחס על-ידי התובעת, לפיו כנגד השקעותיו במקרקעי אגרא, רשאי הוא להשתמש בהם לצמיתות, הכל לאחר שהסתמך על הרישיון, שהינו רשות בלתי-הדירה בנסיבות אלה.

 

לפיכך טענו כי התובעת הסכימה בשתיקה להשקעותיו והחזקתו של פנחס במגרש, וכל כן חלים דיני היושר  והתובעת מנועה מלדרוש את פינוי הנתבעים.

בית-המשפט קיבל את התביעה, לאחר ששוכנע כי לתובעת זכויות במקרקעין, כי התובעת רשאית לתבוע זכויות אלה וכי לנתבע 1 ואף לא למי מיתר הנתבעים מכוחו אין זכויות לשימוש במקרקעין, ואין כל הגנה מפני התביעה.

 

אשר-על-כן, בית-המשפט נתן צו כלפי כל הנתבעים לפינוי המקרקעין ברמלה.

ב- ת"א (חי') 12736-06-10 {עו"ד נביל מטר נ' עמיחי סויסה, פורסם באתר האינטרנט נבו (21.04.15)} בית-המשפט קבע איפוא כי חוזי השכירות המוגנת בין המנוח לבין הנתבעים - אשר השכיר להם חלק בלתי-מסויים מהמקרקעין - אינו בר-תוקף.

 

תוצאת הקביעה הביאה למסקנה כי ניתן לסווג את זכותם של הנתבעים בתת-החלקות כזכות של שוכר בשכירות חופשית שהצדדים המשיכו לקיימה לאחר תום התקופה שהוסכם עליה, שאז חלה הוראת סעיף 19 לחוק השכירות והשאילה וכל צד רשאי לסיים את השכירות על-ידי הודעה למשנהו.

 

ב- תא"ח (יר') 28414-12-10 {משה מסעוד נ' אליהו למברטי, פורסם באתר האינטרנט נבו (14.04.13)} בית-המשפט הבהיר כי סעיף 19(א) לחוק השכירות והשאילה קובע כי אם  לא הוסכם  על תקופת השכירות  או שהצדדים המשיכו לקיימה לאחר תום התקופה שהוסכם עליה בלי לקבוע תקופה חדשה - רשאי כל צד לסיים את השכירות על-ידי מתן הודעה לצד השני.

 

השכירות תסתיים, במועד שנקבע לכך בהודעה, ואם מועד זה היה בלתי-סביר- תוך זמן סביר לאחר מתן ההודעה.

 

במקרה דנן, הצדדים המשיכו לקיים את השכירות גם לאחר תום התקופה שהוסכם עליה, והתובע לא נקט כל צעדים ממשיים לסיום השכירות עד להגשת התביעה, ולמצער - עד למשלוח ההתראה האחרונה ביום 04.07.10 זמן קצר לפני הגשת התביעה.

 

בית-המשפט קבע כי לאור הוראות סעיף 19 לחוק השכירות והשאילה, יש לדחות את טענת הנתבעים בדבר התיישנות, ויש לראות את הגשת התביעה, ביום 19.12.10, כהודעה בדבר סיום השכירות לפי סעיף 19(א) לחוק השכירות והשאילה.

 

אשר-על-כן, כל שנותר הוא לקבוע את  מועד סיום תקופת השכירות, לפי הוראות סעיף 19(ב)(2) לחוק השכירות והשאילה. 

 

בית-המשפט מצא כי בנסיבות העניין, לאחר מגורים בדירה במשך שנים רבות,  יהא זה צודק וראוי לתת לנתבעים שהות של מספר חודשים לצורך מציאת דיור חלוף.

 

1.57 זכאות להמשיך ולהחזיק במקרקעין או לאו

ב- ת"א (חי') 47568-12-11 {מדינת ישראל - מינהל מקרקעי ישראל נ' יצחק צוקרמן, פורסם באתר האינטרנט נבו (16.02.15)} התובעת הגישה תביעה, במסגרתה עתרה להורות על סילוק ידו של הנתבע ממקרקעין שבבעלותה, אשר מנוהלים על-ידי מינהל מקרקעי ישראל, ואשר הוקצו לו בעבר מכח הסכמים שונים, לרבות הסכמי רעיה, ולהשיב לידיה את המקרקעין הנ"ל, כשהם פנויים מכל אדם וחפץ.

 

הנתבע טען, כי זכותו להמשיך ולהחזיק במקרקעין שלגביהם נחתמו החוזים נובעת מסעיף 19 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971.

 

על האמור טען הנתבע כי החוזה האחרון הנוגע לאיזה מהמקרקעין ממשיך לחול, מאחר והצדדים המשיכו להתנהג לפיו ולא קבעו תקופת שכירות חדשה והואיל והתובעת לא מסרה הודעה לנתבע, כנדרש.

 

הנתבע ציין, כי בהסכם הפשרה נרשם במפורש כי במידה ויעמוד בתנאי ההרשאה לא תהיה מניעה מצד המינהל להאריך את ההרשאות לתקופות נוספות בנות שנה, מעת לעת.

 

הנתבע טען, כי מוטלת על התובעת חובה מוגברת לנהוג כלפיו בתום-לב, בהגינות ובסבירות.

 

הנתבע טען, כי התובעת במשך 30 השנים האחרונות יצרה בהתנהלותה כלפיו מצג עליו הסתמך, כי קיימות לו זכויות במקרקעין וכי התובעת אינה מתנגדת להן.

 

בהתאם, הוא נהג במקרקעין כבשלו ושמר עליהם ולכן, לא ניתן בנקל לפנותו מהם. לטענתו, התובעת ניצלה אותו וכל זמן שהיה לה נוח שישמור על המקרקעין מפני פולשים עמדה מן הצד ולא אמרה דבר.

במקרה הנדון, בית-המשפט קבע כי המקרקעין נשוא התביעה הינם בבעלות התובעת ואילו הנתבע חסר כל זכות קניינית בהם והוא אינו נהנה מהתיישנות דיונית נוכח חזקה נוגדת.

 

הנתבע הפר את הוראות הסכמי הרעיה והסכם המפטמה, שעה שבנה בחלקה שבמחלוקת בית קבע והשתמש בו יחד עם אשתו למגורי קבע.

 

בין אם הסכמי הרעיה עליהם חתם הנתבע הוארכו בהתנהגות הצדדים ובין אם נראה בנתבע כבר רשות מכללא, הרי שהרשאתו של הנתבע הסתיימה לכל המאוחר בעת הגשת התביעה כנגדו.

 

אשר-על-כן, קבע בית-המשפט כי על הנתבע לפנות את המקרקעין נשוא התביעה בהם הוא מחזיק ואין הוא זכאי לעכב את הנכסים תחת ידיו.

 

בנוסף, אין מקום להתנות את פינוי המקרקעין שבבעלות התובעת בתנאים כלשהם, לרבות תשלום פיצויים.

 

מנגד, הנתבע החזיק במקרקעין לצורך רעיית עדריו במשך שנים רבות ולאור גילו, ראוי היה שהצדדים יגיעו לידי הסדר לפיו יוכל הנתבע להמשיך לרעות את עדריו לפחות בחלק מהמקרקעין, בכפוף לצרכי המינהל והסדרת הרעיה בהסכמי הרשאה.

 

לפיכך, בית-המשפט קבע כי הפינוי יערך באופן הדרגתי, כאשר בשלב הראשון יפנה הנתבע את המקרקעין הדרושות לתובעת בטווח הקרוב לצורך ביצוע תכנית ש/656.

 

על-מנת לאפשר לצדדים להגיע לידי הבנות ולחילופין, לאפשר לנתבע תקופת התארגנות סבירה, יפונו יתר שטחי המקרקעין, בשלב מאוחר יותר.

 

ב- ת"א (ת"א) 21083-02-10 {מדינת ישראל - מנהל מקרקעי ישראל נ' סעיד משיח, פורסם באתר האינטרנט נבו (20.02.13)} בית-המשפט קבע כי במקרה הנדון הסתיימה תקופת השכירות עליה הוסכם ביום 31.12.85. הצדדים המשיכו לקיים את השכירות לאחר מועד זה, והתובעת רשאית לסיים את השכירות על-ידי מתן הודעה לנתבע, כפי שנעשה בפועל.

 

התוצאה היא, שתקופת השכירות הסתיימה. התובעת רשאית לדרוש את פינוי הנתבע מהדירה, ואת השבת החזקה בדירה לידיה. זאת, מבלי צורך להוכיח הפרה של חוזה השכירות.

 

למעלה מן הצורך אציין כי גם לו היה הנתבע דייר מוגן מכח חוזה השכירות, ובוודאי בשעה שהנתבע אינו דייר מוגן על-פי חוזה השכירות, קמה לתובעת עילה לפינוי הנתבע מהדירה מחמת הפרת חוזה השכירות. זאת, הן לפי חוק השכירות והשאילה, והן לפי הוראות סע' 131 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), תשל"ב-1972.

 

ב- ת"א (ת"א) 51112-10-10 {ר.ב. אור דור השקעות בע"מ נ' שלמה מלול, פורסם באתר האינטרנט נבו (27.09.12)} בית-המשפט קבע, לאחר שבחן את מכלול הראיות, כי לא שוכנע שהנתבע הוא דייר מוגן במרתף.

 

נוכח קביעה זו, ובהיעדר הסכמה בדבר תקופת שכירות חדשה, קבע בית-המשפט כי התובעת היתה רשאית לסיים את השכירות על-ידי מתן הודעה וזאת לפי סעיף 19 לחוק השכירות והשאילה.

 

ב- תא"ח (רח') 46018-02-10 {עמידר, החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ נ' שוקריה אהרון, פורסם באתר האינטרנט נבו (18.04.12)} לעניין הזכות לסיים חוזה שכירות, קבע כב' השופט ברק, כי מקום בו נקבעת תקופת שכירות מסויימת ובחלוף אותה תקופה ממשיכים הצדדים בקשר השכירות וכן לא נקבע מועד סיומה של השכירות עומד למשכיר הכוח להפסיק את חוזה השכירות על-ידי מתן הודעה לשוכר תוך זמן סביר, וזאת איפוא,  בהתאם לאמור בסעיף 19 לחוק השכירות והשאילה {רע"א 1784/98 עמידר - החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ נ' אליעזר מנדה ז"ל, פורסם באתר האינטרנט נבו (29.08.99)}.

 

1.58 המשך השכירות במסגרת מגבלות הפעלת שיקול-הדעת המינהלי

ב- ת"א (חי') 56055-05-11 {מדינת ישראל נ' חברת כפר הנוער הדתי בעמ, פורסם באתר האינטרנט נבו (15.12.13)} נדונה עתירה לפינוי וסילוק ידה של הנתבעת ממקרקעין שבבעלות התובעות.

 

בית-המשפט דחה את התביעה, בקובעו כי חוזה המשבצת איננו חל על המקרקעין ולא קנויה לנתבעת רשות שימוש בלתי-הדירה.

 

לפיכך, יש לברר מהן הנורמות החלות על המקרקעין.

 

בית-המשפט מצא כי לאחר תום תקופות השכירות החוזיות המשיכה הנתבעת להחזיק במקרקעין ולעבד אותם במשך כשמונה שנים, התובעות לא נקטו כל פעולה כדי להפסיק את השכירות ואף המשיכו לגבות דמי שכירות בגינם.

 

לא-זו-אף-זו, בחוזה המשבצת משנת 2009 סומנו על  התשריט המקרקעין ככאלה המוחזקים על-ידי הנתבעת, ולא יכול להיות ספק כי התובעות ידעו והסכימו להחזקה זאת.

 

בנסיבות אלה קבע בית-המשפט כי השכירות המשיכה לפי סעיף 19(א) לחוק השכירות והשאילה.

 

בית-המשפט קבע כי טענת הנתבעת שעצם השימוש במתן הודעה לפי חוק השכירות והשאילה, צריך להיות תואם את כללי המשפט המינהלי הולמת את ההלכה.

בית-המשפט קבע כי יש לבחון האם פעלו התובעות על-פי חובת הנאמנות כלפי הציבור והפעילו שיקול-דעתן כנדרש.

 

זאת הן לעניין הדרישה לפינוי המקרקעין לפי סעיף 19(א) לחוק השכירות והשאילה והן בהתייחס לסוגיה, השלובה בנושא זה ומשליכה על שיקול-הדעת הכולל, האם המקרקעין אכן דרושים להן לצורך ביצוע מדיניות או מטרה אחרת.

 

בבואן לבסס את החלטה מבחינת שיקולי משפט מינהלי הסתמכו התובעות על החלטת הממשלה מס' 1308 מיום 31.01.10, כאשר  סעיף 2 להחלטה קובע:

 

"מנהל מינהל מקרקעי ישראל יפעל לאיתור קרקעות חקלאיות שאינן מיועדות לפיתוח באזור מפער הקישון ובאזורים חקלאים הסמוכים לו, על-מנת להגדיל את מלאי הקרקעות המוצעות למסירה כפיצוי לבעלי הקרקעות המופקעות ברצועת כביש 6, בהתאם לסעיף 1(ב)(1) לעיל."

 

הנתבעת לא חלקה על כשרותה של החלטת הממשלה אלא טענה כנגד היישום שלה על-ידי מינהל מקרקעי ישראל.

 

בית-המשפט קבע כי התובעות לקו בחוסר התייחסות לשיקולים רלוונטיים וחשובים.

 

התובעות התעלמו לחלוטין מהפגיעה החמורה שתיגרם לנתבעת ולאינטרסים פרטיים וציבוריים כתוצאה מפינוי המקרקעין, לא לקחו בחשבון שיקוליהן את האפשרות הסבירה מאוד שחלק גדול מהמקרקעין הנידונים לא יהיו דרושים כלל לצורך יישום החלטת הממשלה, ובהתאם לכך, האם יש צורך בפינוי המקרקעין כולם או חלקם ובאיזה שלב.

התובעות לא ראו את הצורך לאזן בין הפגיעה החמורה מחד גיסא לאפשרות שתיגרם לחינם מאידך גיסא, וממילא לא שקלו את הצורך והאפשרויות למזער את הפגיעה.

 

משנמצא כי קיים סיכוי סביר ביותר שחלקם הגדול של המקרקעין לא יהיה דרוש לתובעות לצורך פיצוי בעלי קרקע על-פי החלטת הממשלה, פינוי הנתבעת מהמקרקעין כולם, בשלב בו טרם נחתמו עסקאות עם זכאים לפיצוי והן אינן דרושות לתובעות בפועל, איננו נדרש לצורך ביצוע החלטת הממשלה אשר הורתה על "איתור" קרקעות וחורג ממתחם הסבירות.

 

אשר-על-כן, בית-המשפט קבע כי בנסיבות העניין, לא יהיה זה סביר לגרום פגיעה חמורה באינטרסים החשובים שמייצגת הנתבעת ללא תועלת ממשית כנגדה, כאשר קיים סיכוי סביר שהמטרה אשר בשמה נגרמה הפגיעה לא תמומש.

 

הדברים נכונים הן בהתייחס לשיקול-הדעת הנדרש לצורך מתן הודעה על-פי סעיף 19(א) לחוק השכירות והשאילה והן בהתייחס להוראות חוזי השכירות אשר מאפשרות לתובעות להפסיק את השכירות אם המקרקעין דרושים להן.

 

סופו-של-דבר, בית-המשפט הגיע למסקנה כי ההחלטה להורות לנתבעת לפנות את המקרקעין איננה עומדת במגבלות הפעלת שיקול-הדעת המינהלי כפי שנקבעו על-ידי ההלכות הכלליות של המשפט המינהלי, לכן התובעות מנועות לפנות את הנתבעת מן המקרקעין.

 

1.59 האם הסכם שכירות בו נקבע כי השכירות מתחדשת ללא הגבלה יש  בו כדי ללמד על קביעה פוזיטיבית בדבר שכירות לתקופה בלתי-מוגבלת

ב- ע"א (יר') 3550-09 {עזבון גורדון פאוט ז"ל ואח' נ' רשות הפיתוח ו/או האפוטרופוס לנכסי נפקדים, תק-מח 2011(3), 10329 (2011)} עסקינן בערעור על פסק-דינו של בית-משפט  השלום בתביעה לסילוק יד להשבת החזקה במושכר.

 

מדובר במקרקעין ומבנה ששימשו לכנסיה ייחודית ואשר המערערים החזיקו  בו שנים רבות, עד אשר המשיבה הגישה תביעה לסילוק ידם של המערערים ולהשבת החזקה במושכר שבבעלותה - לנוכח סיומו של הסכם שכירות במקרקעין לתקופה בלתי קצובה ולאחר שניתנה הודעה מוקדמת. בית-משפט קמא קיבל את התביעה, והורה על-פינוי המערערת 2 מן המושכר.

 

אביה של המערערת רכש, את זכויות השכירות והוכר כדייר מוגן במושכר. לאחר פטירתו של האב,  המשיכו האח, המערערת ובעלה המנוח להחזיק במושכר, לאחר שהצדדים חתמו על הסכם שכירות רגילה כאשר על ההסכם לא חל חוק הגנת הדייר, ותקופת השכירות הוארכה מידי שנה כנגד תשלום דמי שכירות. כעבור תקופה, כאשר המערערים המשיכו להחזיק במושכר, אך  פיגרו בתשלום דמי השכירות ונטשו את המושכר, הגישה נגדם המשיבה  בבית-משפט קמא, תביעה נוספת לסילוק יד ולתשלום חוב דמי השכירות.

 

השאלה המרכזית שנדונה והתלבנה בבית-משפט קמא התייחסה לטיב הזכויות שהוקנו למערערת ולבעלה המנוח בהסכם הפשרה. המערערים טענו, כי מדובר בזכות שכירות לתקופה בלתי-מוגבלת, היינו לצמיתות; ואילו המשיבה טענה כי מדובר בזכות שכירות לתקופה בלתי קצובה הניתנת לסיום בהודעה למחזיק.

 

בית-המשפט קבע כי על רקע הנסיבות שקדמו לכריתתו, או להארכתו "הפורמלית" של הסכם השכירות, מלמדת בעליל, כי כוונת הצדדים, לשכירות, לתקופה בלתי קצובה. אך אי הכללתה של תניה, בדבר סיום החוזה, אינה שוללת אפשרות לסיום החוזה, לאחר מתן הודעה על כך זמן סביר מראש.

 

בית-המשפט  קבע כי דין הערעור להידחות, וכי ברי כי הסכם הפשרה הוא הסכם לתקופה בלתי קצובה וכי אין מדובר בהסכם לתקופה בלתי-מוגבלת, ובכוחה של המשיבה לסיים את חוזה השכירות תוך זמן סביר לאחר מתן הודעה מתאימה, וכי אכן, מבחינה פורמלית לא נקבע מועד מדוייק לפינוי, ואולם חלפו שנים רבות שבמהלכן המשיכו המערערים להתגורר במושכר. פרק זמן זה הוא לכל הדעות פרק זמן סביר, המשתיק את המערערים מלטעון כי לא היה להם יומם לטעון את טענותיהם בקביעת מועד הפינוי, וכי בתקופה זו המשיבה לא שקטה על שמריה וניהלה הליכי פינוי נגד המערערים. הליכים אלה ארכו זמן רב - זמן העולה על הזמן הסביר שניתן להעלותו על הדעת כמועד סביר לסיום השכירות. בנסיבות העניין, אין לומר גם, כי המשיבה לא נהגה בתום-לב בהפעילה את זכותה להביא את השכירות לכלל סיום.

 

1.60 חובת הבעלים להביא את החוזה לידי סיום בהודעה שתינתן למחזיק זמן סביר מראש

ב- ע"א (נצ') 122/09 {האגודה הלאומית לעזרת המיסיונרים הקתולים האיטלקים נ' ראוף חנא, תק-מח 2009(2), 16490 (2009)} עסקינן בשני ערעורים בעניין פינוי מקרקעין ותשלום פיצוי בגין השבחתו.

 

מדובר במקרה בו התובעת הינה האגודה הלאומית לעזרת המיסיונרים הקתולים האיטלקיים שהינה הבעלים של שטחי דונם רבים  מצפון לכינרת,  שעל המקרקעין בנויים מנזר וכנסייה וסביבם חומה, שמעבר לה אדמות, רובן חקלאיות. הנתבע רכש בתחילה צריף, והציבו על המקרקעין שבבעלות התובעת, ומאוחר יותר אף  נטע עצי פרי אחדים בחלקה הסמוכה לצריף. כל זאת ללא קבלת רשותה של התובעת  אך עם-זאת, דיירי המנזר ידעו כי הוא מתגורר בו, יחד עם בני משפחתו.

 

בהמשך נחתם בין התובעת לבין הנתבעת הסכם, להקמת קיוסק תמורת תשלום דמי רשות כאשר תקופת החוזה עמדה על שנה אחת אך בפועל הנתבע המשיך להחזיק במקום שנים רבות תוך שהוא משלם לתובעת דמי שימוש, בשיעורים שהשתנו, לפי הסכמות אליהן הגיעו בעלי הדין מעת לעת. ברבות הימים, נתגלעה מחלוקת בין בעלי הדין, שבסופה פנתה התובעת לבית-המשפט קמא בתביעה לפנות את הצריף ואת הקיוסק שהציב ה במקרקעיה.

 

בית-משפט קמא נענה לתביעה אך קבע, כי פינוי הצריף והקיוסק יותנה בפיצוי כספי שתפצה התובעת את הנתבע, בשל ההשקעה במקרקעין משך השנים בהן אחז הנתבע בצריף. עוד נקבע כי יש לראות בנתבע כבר רשות במקרקעין, רשות שנתנה התובעת לנתבע בהתנהגותה, שכן נציגיה ראו אותו ואת בני משפחתו מתגוררים כל אותן שנים בקרקע, ולא הביעה כל התנגדות. רשות זו, כך השופט קמא, הינה הדירה, ובידי התובעת להביאה לידי סיום בכל עת.

 

הן התובעת והן הנתבע מערערים על פסק-הדין, התובעת קובלת בערעורה על כך, שהשופט קמא התנה את הפינוי בתשלום פיצוי לנתבע. לשיטתה אין כל הצדקה להתנייה שכזו. בנוסף היא קובלת על כך, שלא נפסקו לזכותה הוצאות משפט, אף שזכתה בתביעתה. הנתבע משיג, בתורו, על קבלתה של התביעה. לשיטתו עומדת לו זכות להמשיך ולהחזיק הן בצריף והן בקיוסק.

 

בית-המשפט קבע כי דין  ערעור התובעת-המשיבה להידחות, ודין ערעור הנתבע -המבקש להתקבל חלקית, וכי הנתבע נהנה שנים רבות משימושו בצריף, ללא ששילם דמי שימוש כלשהן. אולם, יש לזכור כי שימוש החינם שנעשה בצריף, נעשה בהסכמתה, לפחות מכללא, של התובעת, אשר לא עמדה על תשלום דמי שימוש כלשהם. כך שנראה כי לא נפגעה מחזקתו של הנתבע בנכס משך שנים. על-כן, לא נגרם למשיבה עיוות, אשר יביא את בית-המשפט לכלל מסקנה, כי חוש הצדק מורה שלא לפצות את הנתבע  בגין השקעותיו. 

 

בנסיבות אלה, נוכח ממצאיו העובדתיים של בית-המשפט קמא, יש לקבוע כי הגיע למסקנה הנכונה באשר לחיוב האגודה בתשלום פיצויים לנתבע בגין סילוקו מן הצריף. על-כן, נקבע כי ביטול הרשות לא יהא אפשרי, אלא בתנאי שראשית יפוצה בעל הרשות בשל השקעותיו.

 

מאידך, צדק בית-משפט קמא, בקביעתו כי החזקתו של הנתבע  בקרקע לא היתה בבחינת חזקה נוגדת, שהרי הוא ישב בקרקע, גם לפי שיטתו שלו, מתוך רשות שניתנה לו על-ידי התובעת. ואם אין חזקה נוגדת, הרי אין התיישנות, ודין הטענה להידחות. לפיכך, הנתבע איננו זכאי לפיצוי, כתנאי לפינוי הקיוסק. הזכות הבודדה שעמדה לנתבע היא, כאמור, הודעה מראש בזמן סביר, והואיל ואנו מצויים שנים לאחר דרישת הפינוי, ושנים לאחר הגשת התביעה בבית-משפט השלום, הרי שפינוי מיידי היום יענה לדרישה בדבר מתן הודעה מוקדמת.

 

1.61 פרשנותו של סעיף 19 לחוק השכירות והשאילה

ב- רע"א 1784/98 {עמידר נ' אליעזר מנדה ואח', פ"ד נג(4), 315 (1999)} המבקשת השכירה למשיבים שתי דירות בשכירות בלתי מוגנת למשך 35 חודשים. בהתחשב במצבם המשפחתי והכלכלי של המשיבים הושכרו הדירות בתנאים של שכירות סוציאלית, ונגבו מהם דמי שכירות נמוכים במיוחד. בתום תקופת השכירות המקורית הוארכה השכירות לתקופה בלתי מוגדרת.

 

בשנת 1992 שלחה המבקשת למשיבים הודעה על ביטול חוזי השכירות ודרישה לפינוי המושכרים, שכן לטענתה היא גילתה כי למשיבים נכסים נוספים. המשיבים סירבו לדרישה ומכאן בקשת רשות הערעור על פסק-דינו של בית-המשפט המחוזי בו בוטל ברוב דעות פסק-דינו של בית-משפט השלום אשר קיבל את תביעת המבקשת והורה למשיבים לפנות את הדירות נושא הדיון.

 

בית-המשפט העליון, בקבלו את הערעור, קבע כי בין הצדדים נכרת חוזה שכירות. תקופת השכירות נקבעה לשלושים וחמישה חודשים. בחלוף התקופה המשיכו הצדדים בקשר השכירות. במצב דברים זה, "רשאי כל צד לסיים את השכירות על-ידי מתן הודעה לצד השני" {סעיף 19(א) לחוק השכירות והשאילה}.

 

הוראה זו הינה בעלת אופי דיספוזיטיבי {ראו סעיף 2(ג) לחוק השכירות והשאילה}. הצדדים יכולים לקבוע מועד אחר לסיום שכירות שהתארכה. זאת הם לא עשו. מכיוון שכך, עומד למשכיר הכוח להפסיק את חוזה השכירות על-ידי מתן הודעה לשוכר תוך זמן סביר.

 

בנסיבותיו המיוחדות בעניין דנא, שבו התארכה תקופת השכירות שמעבר למועד המקורי לתקופה הקרובה לעשרים שנה, תקופת השכירות המקורית (שלושים וחמישה חודשים) היא מועד סביר למתן הודעת הסיום. 

 

סעיף 24 לחוזה השכירות אשר נחתם בין הצדדים עוסק בהתנהגות הצדדים בתוך מסגרת החוזה. אין בו כל הסדר באשר למועד סיום החוזה לאחר הארכתו. אכן, סעיף 24 לחוזה השכירות הוא סעיף "פנימי". הוא קובע משטר נורמטיבי באשר לשכירות בגדרי תקופתה. אין הוא קובע הסדר "חיצוני" באשר לקביעת תקופת ההארכה.

 

תכליתו של החוזה היתה לקבוע קשר של שכירות בין הצדדים. כך נובע מלשונו של החוזה. כך נובע מהנסיבות, שעניינן בין השאר, מעמדה של המשכירה כחברה הלאומית לשיכון בישראל. אין להניח כי עמידר ביקשה ליצור קשר שאינו קשר של שכירות. מכיוון שהצדדים ביקשו לקבוע קשר של שכירות ביניהם, אין להניח כי אומד-דעתם (תכליתם הסובייקטיבית) היתה ליצור התקשרות לצמיתות.

 

בית-המשפט מדגיש, כי התקשרות לצמיתות - אפילו תקיפה היא כחוזה גרידא (חוזה "ללא שם" (חוזהinnominate ) על-פי הוראת סעיף 24 לחוק החוזים, אינה יכולה ליצור קשר של שכירות. שכירות בישראל היא זכות, שהוקנתה בתמורה, להחזיק בנכס ולהשתמש בו "שלא לצמיתות" {סעיף 1 לחוק השכירות והשאילה; סעיף 3 לחוק המקרקעין}.

 

בית-המשפט הוסיף וקבע, כי הוראה בחוזה - בין מפורשת ובין משתמעת - המתפרשת כהוראה הקובעת קשר חוזי לצמיתות שוללת מהחוזה את אופיו כחוזה שכירות {מ' דויטש קניין, כרך ב' (1999), 316}.

 

לפיכך, יש לייחס לצדדים שלפנינו אומד-דעת משותף לכרות חוזה שכירות דווקא. מכיוון שכך, אין לייחס להוראת סעיף 24 לחוזה השכירות משמעות נורמטיבית הקובעת קשר חוזי לצמיתות. תחת זאת יש לפרשה כקובעת הסדר נורמטיבי, לפיו בתקופת השכירות (שאינה קבועה בסעיף עצמו) תינתן לשוכר הזכות להנות מהשכירות ללא הפרעה ובלבד שהשוכר מקיים את התחייבויותיו שלו.

 

הואיל ולמשכיר (עמידר) הכוח לסיים את חוזה השכירות, תוך מתן הודעה סבירה, יש להפעיל כוח זה בתום-לב {סעיפים 39 ו- 61(ב) לחוק החוזים} כך לעניין כל משכיר. כך לעניין עמידר, שבצד הדינים הכלליים בעניין תום-לב ובמסגרתם פועלת על-פי כללים וקריטריונים הראויות לגוף ציבורי.

השאלה אשר נבחנה בפני בית-המשפט שלערעור הינה אם הפעילה עמידר את כוח הסיום הנתון לה על-פי אמות-המידה (הציבוריות) הראויות בעניין זה.

 

בית-המשפט מבהיר, כי שאלת הקריטריונים (הקיימים או הראויים) עלתה בערכאות הקודמות, בלא שבא לה זכר בכתבי הטענות. בשל כך לא הונחה בפניו כל תשתית עובדתית באשר לאמות-מידה אלה.

 

על-כן, פסק בית-המשפט כי יש מקום להחזיר העניין לבית-משפט השלום, על-מנת שניתן יהיה להניח בפניו תשתית עובדתית באשר לאופן פעולתה של עמידר.

 

כב' השופט ח' אריאל, בדעת מיעוט, קבע אחרת מדעת הרוב בעניין כאמור ומפנה לסעיף 19 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, הקובע כדלקמן:

 

"19. סיום השכירות

(א) לא הוסכם על תקופת השכירות, או שהצדדים המשיכו לקיימה לאחר תום התקופה שהוסכם עליה בלי לקבוע תקופה חדשה, רשאי כל צד לסיים את השכירות על-ידי מתן הודעה לצד השני.

(ב) ניתנה הודעה כאמור בסעיף-קטן (א), תסתיים השכירות:

(1) כשנקבעו דמי השכירות בסכום מסויים לתקופות קצובות - בתום התקופה המתחילה בסמוך לאחר מתן ההודעה, או כעבור שלושה חודשים לאחר מתן ההודעה, הכל לפי המועד הקצר יותר;

(2) בכל מקרה אחר - במועד שנקבע לכך בהודעה, ואם מועד זה היה בלתי-סביר - תוך זמן סביר לאחר מתן ההודעה."

 

השופט מבהיר כי הואיל וסעיף 19 הנ"ל מצוי בפרק א' של החוק וסעיף 2(ג) לחוק השכירות והשאילה הקובע כי "הוראות פרק זה יחולו כשאין בדין אחר הוראות מיוחדות לעניין הנדון ובאין כוונה אחרת משתמעת מן ההסכם בין הצדדים", הוראת חוק זו היא דיספוזיטיבית וחלה רק כל עוד אין כוונה אחרת משתמעת.

 

טענת המבקשת היתה שדעת הרוב בפסק-הדין קובעת, למעשה, כי מקום בו חוזה שכירות מסתיים והצדדים ממשיכם לנהוג על-פיו בתום תקופת השכירות החוזית, נוצרת, למעשה, שכירות לצמיתות, שניתן לבטלה אך ורק במידה שהופרו הוראות החוזה. תשובת המשיבים לטענה זו היא, כי התנהגותה הקונקרטית של המבקשת לעניין המקרה שלפנינו, כאשר בכל תביעותיה לפינוי המשיבים התבססה רק על הטענה שהמשיבים הפרו את החוזה, הרי היא היא שיצרה את התנאי האמור. אין מדובר בפרוש כולל לכל חוזה באשר הוא.

השאלה שבמחלוקת אשר עמדה בעניין זה נחלקה לשנים:

 

א. האם אכן פרשנות החוזים והתנהגות הצדדים מובילה למסקנתה הפרשנית של דעת הרוב?

 

ב. האם יכולים הצדדים בהסכמה ליצור שכירות שאינה מוגבלת בזמן?

 

סעיף 161 לחוק המקרקעין קובע כי אין זכות במקרקעין אלא לפי חוק. החוק מכיל רשימה של זכויות במקרקעין הכוללת, בין היתר, את מושג "השכירות". עיקרון הרשימה הסגורה שקובע הסעיף שולל יצירתן בהסכם או בדרך אחרת של זכויות קנייניות במקרקעין שאינם מוכרות בחוק.

 

מושג השכירות עצמו מוגדר בסעיף 3 לחוק המקרקעין ובשינויים קלים בסעיף 1 לחוק השכירות והשאילה הקובע כי שכירות היא "זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק בנכס ולהשתמש בו שלא לצמיתות". לפי הגדרה זו עשויה להיחשב שכירות רק אם היא הוקנתה שלא לצמיתות.

 

לאור כך, העברת החזקה והשימוש לצמיתות אינה מהווה עסקת שכירות.

 

משכך, עומדות בפני בית-המשפט שלוש אופציות פרשניות לחוזה הנ"ל:

 

הדרך הראשונה היא הקביעה, כאמור, שההסכם חסר תוקף, ואולם, קביעה זו אינה עולה בקנה אחד עם המגמה להעדיף פרשנות המובילה לקיום החוזה על זו המביאה לבטלותו, כאמור בסעיף 25(ב), לחוק החוזים}.

 

הדרך השניה היא ראיית החוזה כחוזה מכר. בעניין דנא, דומה כי אף המשיבים אינם טוענים כי זכות מסוג זו הוקנתה להן.

 

האופציה השלישית, היא הכרה בהיווצרות זכות חוזית אישית לטובת המשיבים, הנעדרת סממנים קניינים. ברם, יש לזכור לעניין זה כי כל חוזה, באשר הוא חוזה, מתקיימת בו החזקה כי לא נעשה לעולמי עד.

 

בעניין דנא, במקום שהצדדים לא קבעו בהסכם מועד לסיומו, ההנחה היא כי לא התכוונו שהקשר ביניהם יימשך לעולמי עד, אלא שלכל אחד מהם תהיה זכות לבטלו בהודעה לצד השני בזמן סביר מראש. כוונתם נבחנת במבחן של אנשים סבירים, בנסיבות העניין. תחולתה של נורמה זו אינה מותנית בסיווג החוזה והיא חלה לא רק על חוזים מסחריים אלא על כל חוזה, יהא תוכנו אשר יהא, לרבות חוזה שכירות {ע"א 47/88, 55, 57 הרשטיק נ' יכין חק"ל בע"מ, פ"ד מז(2), 429, 433 (1993)}.

 

אפילו כאשר אין מדובר בזכות במקרקעין, אלא בהתחייבות לעשות עסקה, עדיין יש להוכיח כי מהחוזה האמור משתמעת כוונה אחרת מהחזקה, ואין בכך כדי להימלט מהשאלה הפרשנית האם אכן, בעניין הנדון, מדובר בחוזה ללא הגבלת זמן.

 

1.62 יש צורך בראיה או תמיכה לטענותיו בדבר הסכמה בעל-פה להארכת תקופת השכירות

ב- ת"א (יר') 8033-03-13 {יוסף גרינבאום נ' זאב זיילר, פורסם באתר האינטרנט נבו (16.08.15)} התובעים טענו כי לפי חוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 וככל שהנתבעים טענו שמדובר בחוזה לצמיתות השולל את אופיו כחוזה שכירות, חוזה שלא נקבע לו תאריך סיום יכול כל צד לתת הודעה על מועד סיום השכירות.

 

השוכרים טענו מנגד כי לא היתה כל הפרה של הסכם השכירות מצדם, שכן הוסכם בין הצדדים בעל-פה כי תקופת השכירות תוארך מעת לעת עד קבלת היתר לבניית הבית שתכננו התובעים לבנות חלף המושכר, ועל-כן הגשת התובענה היא בחוסר תום-לב ובניגוד להסכמים בין הצדדים ולמצג שהציגו התובעים ערב חתימת הסכם השכירות.

 

במקרה הנדון בית-המשפט מצא כי גרסתם של התובעים היא זו המשקפת את ההסכמה בין הצדדים, היינו כי ההוראות המפורטות בהסכם השכירות מבטאות את ההסכמות בין הצדדים וכי לא היתה כל הסכמה נסתרת.

 

בית-המשפט קבע כי גרסת התובעים היתה סבירה וקוהרנטית, נתמכה בהתכתבויות, בטיוטות הסכם השכירות, ובכול שאר הסימנים.

 

לכל היותר ניתן ללמוד מעדותו של השוכר כי הוא קיווה שהתובעים יסכימו להאריך את תקופת השכירות עד מתן ההיתר, שהוא נטל "סיכון" כדבריו, שכך יהיה, ואולם לא היתה כל ראייה או תמיכה לטענותיו בדבר הסכמה בעל-פה להארכת תקופת השכירות עד מתן היתר הבניה, אף התרשמתי שהיא הועלתה בחוסר תום-לב.

 

אשר-על-כן, בית-המשפט קבע כי תקופת השכירות הסתיימה איפוא ביום 31.01.13, המועד שבו הסתיימה תקופת השכירות על-פי התוספת האחרונה להסכם השכירות, ומשהשוכרים נמנעו מלפנות את המושכר הם הפרו את ההסכם בין הצדדים.

 

1.63 אין מקום לעשות שימוש בדוקטרינת הרמת מסך בהסכם שכירות כאשר החברה היא זו שהתקשרה עם התובעת בהסכם השכירות

ב- ת"א (יר') 36721-02-13 {הצומת ניסן נדל"ן ואחזקות 2009 בע"מ נ' יצחק חי יורם פורת, פורסם באתר האינטרנט נבו (13.07.15)} התובעת טענה כי הנתבע הפר את הסכם השכירות זמן קצר לאחר כניסת החברה למושכר.

 

התובעת טענה כי כעבור מספר  חודשים לאחר שהחברה נכנסה למושכר החלו "זיופים" ואיחורים בתשלומי דמי השכירות.

 

כמו-כן, שיקים שנתנה החברה עבור דמי השכירות חוללו באי פירעון בזה אחר זה, מהטעם שלא היה להם כיסוי ו/או חשבון מוגבל.

 

התובעת טענה כי לאחר שהחברה נטשה את המושכר התברר כי הותירה אחריה חובות שלא שולמו לספקים, לחברת החשמל, ארנונה, מים ועוד, דבר שבסופו-של-דבר גרם לתובעת להתמודד עם נושים שרצו להסב נזקים למבנים שבבעלותה, ועוד.

 

התובעת טענה כי טענתו של הנתבע כי הוא אינו ערב עוד לחובתו החברה הינה טענה שאין אחריה דבר.

התובעת הדגישה שוב ושוב בתביעתה, כי הנתבע מעולם לא עדכן את התובעת או/ו את מנהל התובעת, בדבר העברת מניותיו לידי עורך-דין בונצל ואת החלפת הערבות הנטענת.

 

בנוגע לטענת הנתבע כי רק שטר ערבות אחד בסך 120,000 ש"ח ניתן לתובעת להבטחת קיומו של חוזה השכירות, לטענתה, שני השטרות {בסך 120,000 ש"ח ו- 80,000 ש"ח} צורפו לחוזה השכירות.

 

מכל ומקום לטענתה, הנתבע חייב היה לשלם את סכום השטר שסבר כי הינו חלק מההסכם.

 

עוד הוסיפה התובעת כי כל ניסיונותיה ומאמציה לגבות את החוב מהחברה לא צלחו משום שהחברה מוגדרת כחברה מפרת חוק ואינה פעילה כיום.

גם מאמציה לפדות את החוב מהערב השני עורך-דין בונצל לא צלחו כיוון שהוא נמצא בהליכי פשיטת רגל.

 

משכך, טענה התובעת, שעל הנתבע לשאת בתשלום חובות החברה בסך כולל של 743,468 ש"ח בתוספת ריבית והצמדה עד ליום הפירעון בפועל.

הנתבע טען כי בעבר היה  מייסדי החברה ובעל מניות בה בשיעור של 25%.

 

הנתבע אישר כי ביום 17.09.09 חתמה החברה על חוזה שכירות עם התובעת, ובמסגרת החוזה חתם יחד עם עורך-דין בנדל על כתב ערבות ועל שטר חוב אחד בלבד בסך 120,000 ש"ח הנושא את התאריך 17.09.09, להבטחת קיומו של חוזה השכירות, אלא שלטענתו כבר בחודש יולי 2010 {כעבור תשעה חודשים מהחתימה על חוזה השכירות} עזב את החברה, והעביר את הזכות במניותיו לטובת של עורך-דין בונצל, והכניס ערבים חדשים {יהושפט ולוי} כערבים תחתיו. 

 

מכאן  שהוסרה ממנו כל אחריותו בגין עסקי החברה וניהולה.

בית-המשפט קבע כי בנסיבות התיק הנדון, חוץ משטר חוב של 120,000 ש"ח, אין מקום לעשות שימוש בדוקטרינת הרמת מסך בין הנתבע לבין החברה ולחייבו בסכומים נוספים, משום שהחברה היא אשר התקשרה עם התובעת בהסכם השכירות ולא הנתבע.

 

היות שכך אין לפרש את הסכמתו של הנתבע עת חתם על שטר ערבות כערב אישית לחובות החברה בהסכם השכירות.

 

בית-המשפט סבר כי הרמת מסך במקרה הנדון עלולה לפגוע פגיעה קשה בעקרון האישיות המשפטית הנפרדת, ובנסיבות העניין אין מקום לכך.

 

לא זו אף, מעיון בהסכם השכירות עלה כי הנתבע לא התחייב לפצות את התובעת באופן אישי על מעשה החברה.

 

אשר-על-כן, בית-המשפט קבע כי אין מקום לחייב את הנתבע ביתר הסכומים אשר נטענו על-ידי התובעת וזאת להוציא שטר הערבות שניתן על ידו.

 

1.64 סיום תקופת השכירות - היעדר הסכמה על סיום התקופה

ב- תא"ח (הרצ') 31076-08-15 {אלכסנדר אורן בע"מ נ' רהיטי לואיס בע"מ, תק-של 2017(3), 5520 (2017)} בית-המשפט קבע:

 

"סיום תקופת השכירות

60. לאור פסיקתי כי הנתבעת הפרה את ההסכם באי-תשלום דמי שכירות מתייתר למעשה הצורך לדון בטענה בדבר סיום תקופת השכירות. עם-זאת ולמען שלמות התמונה אתייחס גם לטענה זו:

61. התובעת טוענת כי בהיעדר בהסכמה על סיום תקופת השכירות חל סעיף 19 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 (להלן: "חוק השכירות") המקנה לה זכות לסיים את השכירות בפרק זמן סביר. בענייננו הודיעה התובעת לנתבעת עוד ביום 14.01.14 כי השכירות הסתיימה וכי על הנתבעת לפנות את החנות לא יאוחר מיום 15.03.14.

62. הנתבעת טוענת כי בינה לבין הנתבעות 4-2 נכרת ביום 01.02.12 הסכם שכירות בכתב מכוחו החנות מושכרת לנתבעת לתקופה של עשר שנים עם אופציות להאריך את התקופה לעשר שנים נוספות. מכאן טוענת הנתבעת כי התובעת, אף אם רכשה את הנכס, כפופה, בהתאם לסעיף 21 לחוק השכירות, להסכם השכירות מיום 01.02.12 ובפרט לזכותה של הנתבעת לשכור את הנכס לתקופות המפורטות לעיל.

63. אני סבור כי בעניין סיום תקופת השכירות דין טענת התובעת להתקבל ודין טענת הנתבעת להידחות וזאת היות ואין כל נפקות משפטית לחוזה שנכרת ביום 01.02.12, ואבאר:

64. ראשית, אין מחלוקת כי על החנות מונה כונס נכסים עוד בשנת 2009, כאשר בשנת 2012 היה הליך כינוס הנכסים בעיצומו. ההלכה הפסוקה קבעה כי במהלך תקופת הכינוס לא ניתן לבצע פעולות משמעותיות בנכס הנתון לכינוס מבלי קבלת הסכמה מראש של הכונס ומבלי קבלת אישור בית-המשפט. לעניין זה ראה את ההלכה הוותיקה ב- ע"א 141/74‏ הלנה פפרבוים נ' דן שריזלי (פורסם במאגר נבו, 11.09.75), וראה גם פסיקה מהעת האחרונה עב"א 2454/13 מנחם פרי-הר נ' עו"ד אורי חורש (פורסם במאגר נבו, 24.03.15):

"על-כן, ומאחר שבמקרה דנא טרם הוכרז המערער פושט רגל, הרי שנכסיו של המערער עדיין לא הוקנו לכונס הנכסים הרשמי (או למנהל המיוחד הפועל מטעמו). צו הכינוס שניתן, פועל כמעין צו מניעה האוסר על החייב לעשות בנכסיו."

וראה גם פש"ר (ת"א) 44746-03-15 יוסף גרינפלד נ' כונס הנכסים הרשמי (פורסם במאגר נבו, 14.12.15).

פסקי-הדין הללו אמנם מתייחסים למינוי כונס נכסים מכוח הליכי פשיטת רגל, אך הגיונם והנמקתם נכונה גם לגבי מינוי כונס נכסים מכוח אגרת חוב.

65. עוד אציין כי במסגרת בקשת כינוס הנכסים שהוגשה על החנות נתבקש בית-המשפט לקבוע איסור לבצע כל פעולה בחנות ללא רשותו המפורשת של כונס הנכסים, ראה סעיף (ii) בעמ' 2 לבקשה.

בקשה זו אושרה בהחלטת בית-המשפט של כינוס מיום 26.01.09 אשר קבע כי סמכויות הכונס יהיו כמפורט בבקשה. לפיכך, השכרת החנות לנתבעת לתקופה כה ארוכה מבלי לקבל את אישור הכונס מהווה הפרה של תנאי הכינוס כפי שאלו אושרו על-ידי בית-המשפט.

66. במקרה שלפני אין ספק כי השכרת הנכס לתקופה אופציונלית של עד עשרים שנה הינה פעולה משמעותית ואין גם מחלוקת כי לא התבקש אישור הכונס או אישור בית-המשפט להשכרה האמורה. בנסיבות אלו, ובהתאם להלכה הפסוקה, אין תוקף לחוזה השכירות מיום 01.02.12.

67. כאמור לעיל, קבעתי כי אין תוקף לחוזה השכירות מיום 01.02.12 כאשר זה נכרת ללא הסכמתם או אישורם של הכונס ובית-המשפט של כינוס. עוד אציין כי לטעמי חוזה זה נכרת גם בחוסר תום-לב, וזאת כאשר שלושה שבועות בלבד טרם הכריתה הנטענת של ההסכם, בדיון שנערך ביום 17.01.12, הצהירו נציגי הנתבעת לפני בית-המשפט והכונס כי אין הסכם שכירות בכתב. לפיכך גם מטעם זה אין כל תוקף להסכם מיום 01.02.12.

68. אציין כי לאור הצהרת הנתבעת עצמה, המצב המשפטי טרם ההסכם מיום 01.02.12 (אשר לשיטתי אינו תקף) היה כי עד לשנת 1994 היה קיים הסכם שכירות בכתב והחל בשנת 1994 לא היה הסכם שכירות בכתב לגבי החנות ושולמו דמי שכירות ראויים חודשיים, לעניין זה ראה החלטת בית-המשפט של כינוס מיום 19.02.12 המתייחסת להצהרת הנתבעת ביחס לזכויות בחנות טרם הכינוס...

69. לפיכך, מאחר וההסכם בכתב מיום 01.02.12 בטל, הרי המצב המשפטי ביחס לחנות הינו כי קיים הסכם שכירות ללא תקופת סיום, הסכם במסגרתו משולמים דמי שכירות חודשיים.

70. במצב דברים זה, ובהתאם לסעיף 19 לחוק השכירות, ביום 14.01.14 הייתה זכאית התובעת, בעלת החנות, להודיע על סיום השכירות בתוך פרק זמן סביר. אכן בהקשר זה ייתכן כי תקופה של חודשיים כפי שהקציבה התובעת לנתבעת בשנת 2014 הייתה בשעתו בלתי-סבירה וזאת לאור תקופת ההחזקה הארוכה של הנתבעת בנכס.

אולם כיום לאחר שחלפו למעלה משלוש שנים מאותו המועד, שלוש שנים בהן יודעת הנתבעת כי התובעת מבקשת לסיים את השכירות, ניתן לקבוע תקופה קצרה לצורך סיום השכירות ופינוי החנות.

סיכום

71. לאור האמור והמפורט לעיל, אני מקבל את התביעה וקובע כי על הנתבעת לפנות את החנות מכל אדם ו/או חפץ ו/או זכויות צד ג' כלשהן.

72. לעניין מועד הפינוי אני סבור כי לאור העובדה שהנתבעת יודעת עוד משנת 2014 על כוונת התובעת לסיים את השכירות ולפנות את הנתבעת מהחנות, הרי הזמן סביר הנקוב בסעיף 19 לחוק השכירות חלף. כמו כן, לנתבעת היה זמן מספיק להתארגן למציאת מקום חלופי.

עם-זאת, מצאתי לנכון להביא בחשבון כי אכן מדובר בחנות פעילה המפרנסת אנשים רבים מזה שנים רבות.

לפיכך אני קובע כי מועד הפינוי יהיה יום 18.08.17..."

 

1.65 הזכות לדרוש פינוי המושכר על-פי הסכם השכירות

ב- תא"ח (טב') 67461-06-16 {בית קשת - אגודה שיתופית חקלאית בע"מ נ' טל שטיגליץ, תק-של 2017(2), 95226 (2017)} נדונה השאלה האם לתובע זכות לדרוש את פינוי הנתבעים מן המושכר? בית-המשפט קבע:

 

"31. סעיף 19 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 (להלן: "חוק השכירות") קובע כך...

32. בנסיבות דנן, משהמשיכו יחסי השכירות לאחר התקופה שהוסכם עליה בלא שנקבעה תקופה חדשה, על-פי סעיף 19 לחוק השכירות, רשאי היה התובע לסיים את השכירות על-ידי מתן הודעה לנתבעים.

הנתבעים שילמו את דמי השכירות בגין תקופות שכירות של 12 חודשים. תקופת השכירות האחרונה שלפני משלוח הודעת הפינוי, התחילה בחודש יוני 2015 והסתיימה בחודש יוני 2016. ההודעה על סיום תקופת השכירות נשלחה ביום 03.03.16 (נספח 3 לכתב התביעה), ובשל כך, תקופת השכירות אמורה הייתה להסתיים בתום התקופה המתחילה בחודש יוני 2016 - דהיינו בחודש יוני 2017. ברם, בהתאם לסעיף 19(א)(1) לחוק השכירות, תקופת השכירות מסתיימת, לכל המאוחר, בתום שלושה חודשים ממועד משלוח הודעת הפינוי - דהיינו ביום 04.06.16. בהודעת הפינוי, התובע דרש מן הנתבעים לפנות את המושכר, עד ליום 30.06.16, כך שלמעשה ניתנה לנתבעים תקופה ארוכה יותר לסיום השכירות מזו שנקבעה בחוק השכירות.

33. יתרה מכך, הואיל והוראות חוק השכירות הינן בעלת אופי דיספוזיטיבי (ראה סעיף 2(ג) לחוק השכירות וכן רע"א 1784/98 עמידר - החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ נ' מנדה ז"ל, פ"ד נג(4), 315, 334 (1999)), יש לבחון האם במקרה דנן הצדדים קבעו מועד אחר לסיום שכירות שהתארכה. זאת, הם עשו, במסגרת סעיף 5.5 להסכם השכירות שהובא במלואו לעיל ולפיו במהלך תקופת ההרשאה או תקופות ההרשאה הנוספות, יוכלו התובע או הנתבעים להביא את ההסכם לידי סיום באמצעות הודעה בכתב שתינתן 60 יום מראש. בפועל, התובע נתן לנתבעים התראה מראש אף מעבר למועד שנקבע בהסכם, שכן ההודעה נשלחה כאמור ביום 03.03.16, בה הנתבעים נדרשו לפנות את המושכר עד ליום 30.06.16, כלומר ההודעה ניתנה כ-4 חודשים מראש במקום 60 יום כפי שנקבע בהסכם.

34. ויודגש, כי אף אם הייתה מתקבלת טענת הנתבעים ולפיה סוכם בין הצדדים על תקופת שכירות עד לסיום הבנייה, ולא כך הדבר, הרי שממילא, על-פי סעיף 5.5. להסכם השכירות, התובע רשאי היה להביא את ההסכם לידי סיום באמצעות הודעה בכתב, 60 יום מראש, "בכל עת ומכל סיבה שהיא".

35. מן הטעמים לעיל, התובע רשאי היה לסיים את השכירות על-ידי מתן ההודעה מיום 03.03.16. לעניין זה, אין בסיבה שבעטיה מבקש התובע להביא את השכירות לידי סיום, כדי להעלות או להוריד, שכן בכל מקרה רשאי התובע לסיים את תקופת ההתקשרות עם הנתבעים, "בכל עת ומכל סיבה שהיא" (ראה סעיף 5.5. להסכם השכירות; ראה תא"ח (יר') 25339-05-10 עמידר, החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ נ' שירותי בריאות כללית (21.12.11)).

36. בבואי לבחון את טענות הנתבעים בכל הנוגע לזכות התובע לסיים את יחסי השכירות בין הצדדים, ייחסתי משקל רב לכך שעל-פי ההסכם, התובע, כך גם הנתבעים, רשאים היו להביא ההסכם לידי סיום בכל עת, תהא לכך הסיבה אשר תהא. בעניין זה, כאמור, אין להידרש לטענות הנתבעים בדבר הסיבה שבעטיה נדרשו לפנות המושכר או בדבר השלכות הפינוי על חייהם, משום שדי לנו בכך שההלכה הפסוקה קבעה כי ככל שלשונו של החוזה ברורה וחד משמעית, באופן שניתן ללמוד ממנה באופן מפורש על אומד דעתם הסובייקטיבי של הצדדים, אזי שמורה לה הבכורה בהליך הפרשני (ע"א 841/15 פנורמה הצפון חברה לבנייה בע"מ נ' פלוני (23.05.16)).

37. גישה זו עולה בקנה אחד עם סעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים"), הקובע כי...

38. הכלל הוא, אפוא, שחזקה על הצדדים כי התכוונו למובן הפשוט של הלשון בה נקטו, ולפיכך יש לפרש חוזה כתוב וחתום ככזה שמביע את אומד דעתם של הצדדים וממצה את ההסכמות ביניהם. כזה הוא המקרה שלפנינו - לשון סעיף 5.1. להסכם השכירות ("... הקיבוץ רשאי לסרב להארכת תקופת ההסכם מכל סיבה שהיא, והוא לא יידרש לנמק את החלטתו") וסעיף 5.5. להסכם ("יוכל הקיבוץ ו/או המורשה להביא הסכם זה לידי סיום בהודעה של 60 ימים מראש בכתב... וזאת בכל עת ומכל סיבה שהיא") - הינה ברורה וחד-משמעית באופן שניתן ללמוד ממנה באופן מפורש על אומד דעתם של הצדדים בעת החתימה על ההסכם.

39. יש לדחות את טענת הנתבעים ולפיה החתום על הודעת הפינוי, מר אורי גרינברג, איננו גורם מוסמך ליתן את ההודעה. טענה זו נטענה בלשון רפה, בלא כל ביסוס ועומדת בסתירה לטענת הנתבעים עצמם כי מר אורי גרינברג הינו מנהל הקהילה בקיבוץ.

40. באשר לטענת הנתבעים לקיומו של נוהג ולפיו התובע משכיר לבונים בשכונת ההרחבה דירות מגורים עד גמר הבנייה - נראה כי בעניין זה ניסו הנתבעים להיבנות מהוראות סעיף 26 לחוק החוזים הקובע כי: "פרטים שלא נקבעו בחוזה או על-פיו יהיו לפי הנוהג הקיים בין הצדדים, ובאין נוהג כזה - לפי הנוהג המקובל בחוזים מאותו סוג, ויראו גם פרטים אלה כמוסכמים". ברם, גם טענה זו דינה להידחות הן מן הטעם שנוהג כאמור לא הוכח והן מן הטעם שהסכם השכירות כן קבע פרטים בדבר תקופת השכירות ובדבר זכות הצדדים להביא ההסכם לידי סיום באופן מפורש ועל-כן אין אנו נדרשים להשלמת פרטים.

41. יש לדחות אף את טענת הנתבעים ולפיה העדר הסבר לסיום תקופת השכירות מהווה חוסר תום לב מצד התובע. החלטת התובע כבעלים של המושכר להביא את ההתקשרות לידי סיום, על-פי הסכם השכירות והוראות חוק השכירות, תהא הסיבה אשר תהא, כאמור לעיל, איננה מהווה חוסר תוםלב. בהקשר זה, ראה ע"א 57/89 בנק הפועלים בע"מ, סניף עומר נ' מכבשים הדרום בע"מ, פ"ד מה(3), 182 (1991)... "עצם השימוש בזכות חוזית אין בו חוסר תום-לב..." ראה ע"א 158/80, בעמ' 812:

"אבן הבוחן בכגון דא היא, אם עשה מעשה כלשהו או נהג בדרך שיש בה משום היעדר תום-לב, יהיה זה על-ידי תחבולה, הכשלה או פעולות כיוצא באלה. עמידה על זכות מפורשת המוסכמת בין הצדדים, ומה גם כאשר מדובר על זכות שאיננה חבויה בין השיטין או על פרשנות מלאכותית של מלה זו או אחרת בחוזה, אינה כשלעצמה בגדר פעולה נעדרת תום-לב. הדרישה לקיום התחייבות מפורשת, עליה הסכימו הצדדים... אינה יכולה להיחשב כשלעצמה להיעדר תום-לב רק בשל כך שהדרישה לקיום ההתחייבות גורמת נזק לצד המפר או מביאה תועלת לנפגע."

42. ביחס לבקשת הנתבעים בסיכומיהם לעשיית שימוש בסמכותו הטבועה של בית-המשפט, לאור האמור, לא מצאתי כי ענייננו בא בגדרם של "מקרים מאוד חריגים, שלידתם בכורח הנסיבות, כאשר התוצאה הבלתי נמנעת מאי-הענקת הסעד היא - אונס, עושק וגרימת עוולה" או כי אי-שימוש בסמכותו הטבועה של בית-המשפט תמנע עשיית משפט צדק (רע"א 4863/16 איי.די.איי חברה לביטוח נ' לשכת סוכני ביטוח בישראל (04.08.16).

43. הנה-כי-כן, מכל הטעמים עליהם עמדתי לעיל, התובע רשאי להביא את תקופת השכירות לידי סיום והיה רשאי לדרוש מן הנתבעים לפנות את המושכר, כפי שעשה במסגרת הודעת הפינוי מיום 03.03.16.

44. ניתן להקיש לענייננו מן הדברים שנאמרו ב- ע"א 1628/13 חברת חלקה 184 גוש 6217 בע"מ נ' אילנה ליליאן לוי ואח' (19.08.14):

"המקרה שלפנינו - במסגרתו ממשיך שוכר (או חוכר) להחזיק ולהשתמש בנכס במשך שנים רבות, על-אף שתקופת השכירות או החכירה המקורית שנקבעה בחוזה הסתיימה זה מכבר ועל אף שחוזה חדש לא נחתם, והכל בהסכמת המשכיר (או המחכיר) - אינו ראשון מסוגו. בפסיקתו של בית-משפט זה כבר נדונו בעבר מקרים בעלי נסיבות דומות, ונקבע בהם כי המשך ההחזקה והשימוש בנכס על-ידי המשכיר, על אף שתקופת השכירות המקורית הסתיימה והחוזה לא חודש פורמאלית, מלמדים על הסכמה מכללא של הצדדים להמשיך את היחס המשפטי ביניהם בהתאם לחוזה המקורי (ראו למשל: עניין לוקוב בעמ' 403-402). עם-זאת, נקבע כי שכירות כזו כפופה לכלל הקבוע בסעיף 19(א) לחוק השכירות, לפיו ככל ש"לא הוסכם על תקופת השכירות, או שהצדדים המשיכו לקיימה לאחר תום התקופה שהוסכם עליה בלי לקבוע תקופה חדשה, רשאי כל צד לסיים את השכירות על-ידי מתן הודעה לצד השני"..., ולכלל הקבוע בסעיף 19(ב)(2) לחוק השכירות, לפיו השכירות תסתיים במועד שנקבע בהודעה, אלא אם מועד זה הינו בלתי-סביר ואז השכירות תסתיים "תוך זמן סביר לאחר מתן ההודעה" (ראו למשל: רע"א 1784/98 עמידר - החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ נ' מנדה, פ"ד נג(4), 315, 335-334 (1999); ע"א 9656/05 שוורץ נ' רמנוף חברה לסחר וציוד בניה בע"מ (פורסם בנבו) (27.07.08) בפסקאות 55-52). במילים אחרות, העובדה שהצדדים המשיכו לקיים את חוזה השכירות (או החכירה) בהתנהגות, אף מבלי להאריך פורמאלית את החוזה או לחתום על חוזה חדש, מלמדת אמנם על הסכמתם להמשיך את הקשר המשפטי ביניהם כמקודם, אך היא בוודאי אינה מלמדת על הסכמתם להמשיך את הקשר המשפטי ביניהם לנצח. הקשר המשפטי יימשך כל עוד שני הצדדים מביעים בהתנהגותם את רצונם להמשיכו, ובכל עת רשאי כל אחד מהצדדים לסיים את החוזה - בכפוף לחובתו למסור לצד השני הודעה על כך ולהעניק לו זמן סביר עד לסיום החוזה. ודוק, לא מדובר בכללים ייחודיים שהתפתחו רק ביחס לחוזי שכירות, אלא מדובר ביישום של החזקה המושרשת היטב בדיני החוזים, לפיה חוזים אינם נערכים לצמיתות, גם אם מדובר בחוזים ארוכי טווח שלא נקצבו בזמן, אשר יישומה הפרקטי הינו שחוזה שלא נקבעו בו מועד או מנגנון לסיומו יש לפרש כחוזה המקנה לכל צד זכות להפסיקו תוך מתן הודעה זמן סביר מראש לצד השני."

45. יפים לענייננו גם הדברים שנאמרו ב- רע"א 3595/12 כסלאני נ' מגדלאני (25.06.12):

"בבחינת למעלה מן הצורך אעיר כי דינו של הערעור להידחות אף לגופו של עניין. ככלל, תקופת שכירות הינה כפי שקבעו הצדדים במסגרת החוזה שערכו ביניהם. יחד-עם-זאת, באם המשיכה השכירות להתקיים אף לאחר תום התקופה עליה הסכימו הצדדים, זאת מבלי לקבוע תקופה חדשה, רשאי כל צד לסיים את השכירות באמצעות מתן הודעה לצד השני שתישלח על-פי הכללים המקובלים בשיטתנו (ראו סעיף 19(א) לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971; ע"א שוורץ נ' רמנוף חברה לסחר וציוד בניה בע"מ (פורסם בנבו, 27.07.08), פסקה 54 לפסק-דינו של השופט ס' ג'ובראן (להלן: "עניין שוורץ")). בית-משפט השלום קבע, כעניין של עובדה, כי הצדדים לא קבעו ביניהם תקופת שכירות חדשה ביחס לחלק המערבי חלף התקופה בת חמש השנים עליה סיכמו במסגרת הסכם הפשרה (כאשר גם לגבי תקופה זו לא נחתם הסכם כפי שסיכמו הצדדים). תוקפו של הסכם השכירות הוארך על דרך התנהגותם של הצדדים לו. כמו-כן, אין חולק כי המשיבה שלחה למבקשים כדין הודעה בדבר סיום הסכם השכירות הבלתי-מוגנת בין הצדדים. על רקע נסיבות אלה הגיע בית-המשפט למסקנה כי החוזה בין הצדדים הגיע לסיומו. אין בידי להתערב בהחלטתו זו. על כך אוסיף כי כן מקובלת עלי עמדתו של בית משפט השלום לפיה אף אם הסכימו הצדדים על הארכת התקופה - ולכך אין כל ראיה כאמור - הרי שאין בכך כדי לסייע למבקשים בהיעדר מסמך בכתב, משמדובר בשכירות ארוכת טווח...

האם העובדה כי המנוח סלום היה זה ששכר את שני חלקי הדירה במקביל, לתקופה יחסית ממושכת, מלמדת כי הופקעה מן המשיבה האפשרות להביא את חוזה השכירות בחלק המערבי לסיומו? ברי כי התשובה לכך היא בשלילה. אכן, "הנחת היסוד הנוגעת לחיובים על-פי החוזה היא שאין הם נצחיים, והם מטבעם זמניים. החיוב החוזי שואף לקיום, והוא פוקע עם הקיום" (ראו: ד' פרידמן ו- נ' כהן חוזים כרך ד 4 (2011)). שכירות מקרקעין מוגדרת מפורשות כזכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות (ראו: סעיף 3 לחוק המקרקעין). טענותיהם של המבקשים מכוונות לכך שלמשיבה אין למעשה כל יכולת לממש כרצונה את זכויותיה בנכס המצוי בבעלותה. ברי כי אין לתת לכך יד".

סיכום

על יסוד האמור לעיל, הריני מורה כדלקמן:

1. התביעה לפינוי הנתבעים מן המושכר מתקבלת... אני מורה לנתבעים לפנות את המושכר מכול אדם וחפץ ולהחזירו לידי התובע. כדי לאפשר לנתבעים להיערך לפינוי המושכר ולמצוא מדור אחר, אני מורה שהפינוי יעשה לא יאוחר מיום 06.07.17.

2. התביעה למתן סעד הצהרתי נדחית..."

 

2. החזרת המושכר (סעיף 20 לחוק), השבת המושכר בסיום תקופת השכירות (כותרת סעיף לאחר התיקון)

2.1 סעיף 20 לחוק לפני תיקון 2017

סעיף 20 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, לפני תיקונו, קובע כדלקמן:

 

"20. החזרת המושכר

(א) בתום השכירות חייב השוכר להחזיר למשכיר את המושכר והמשכיר חייב לקבלו.

(ב) בשכירות של מקרקעין יוחזר המושכר כשהוא פנוי.

(ג) בשכירות של מיטלטלין יוחזר המושכר במקום שבו נמסר לשוכר."

 

בדברי ההסבר לסעיף 20 לחוק (סעיף 19 להצעת החוק) בהצעת החוק נאמר:

 

"בשכירות של  מקרקעין לא מתעוררת שאלת מקום החזרת המושכר. לגבי שכירות של מיטלטלין קובע סעיף 19(ב) הוראה מיוחדת בנקודה זו."

 

2.2 סעיף 20 לחוק לאחר תיקון 2017 והוספת סעיף 20א שכותרתו השבת מושכר שבוצעו בו שינויים

סעיף 20 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, לאחר תיקונו, קובע כדלקמן:

 

"20. השבת המושכר בסיום קופת השכירות

(ב) השיב השוכר את המושכר כאמור בסעיף-קטן (א), יקבל המשכיר את המושכר.(א) עם סיום תקופת השכירות ישיב השוכר למשכיר את המושכר, כשהוא פנוי מכל אדם או נכס, למעט נכס של המשכיר המשמש את המושכר.

(ג) היה המושכר נכס שהוא מיטלטלין, ישיב השוכר את המושכר במקום שבו נמסר המושכר לשוכר."

 

סעיף 20א לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 קובע כדלקמן:

 

"20א. השבת מושכר שבוצעו בו שינויים

(ב) ביצע השוכר שינויים במושכר בלי שקיבל את הסכמת המשכיר לכך יחולו הוראות אלה:(א) ביצע השוכר שינויים במושכר בהסכמת המשכיר, זכאי השוכר לבחור בין השבת המושכר כפי שהוא לאחר ביצוע השינויים ובין החזרת המושכר לקדמותו והשבתו כפי שהיה טרם ביצוע השינויים; בחר השוכר להשיב את המושכר כפי שהוא לאחר ביצוע השינויים, אין הוא זכאי לתמורה בשל השינויים שביצע.

(1) דרש המשכיר השבה של המושכר לקדמותו, ישיב השוכר את המושכר למשכיר כפי שהיה טרם ביצוע השינויים; אין בהוראות פסקה זו כדי לגרוע מהוראות חוק עשיית עושר ולא במשפט, התשל"ט-1979;

(2) היה השינוי שביצע השוכר במושכר שהוא מקרקעין, הקמת מחוברים כמשמעותם בסעיף 21 לחוק המקרקעין, יחולו הוראות פרק ד' לחוק האמור."

 

על מהות השינוי מוסבר בדברי ההסבר כלהלן:

 

"סעיף 20 לחוק קובע כדלקמן... מוצע להחליף את סעיף 20 לחוק ולהוסיף את סעיף 20א. סעיפים 20 ו- 20א המוצעים מסדירים את הנושא של השבת המושכר בסיום השכירות וכן השבת מושכר שבוצעו בו שינויים. לסעיף 20 המוצע סעיף-קטן (א) המוצע מחיל את ההסדר הקבוע כיום בסעיף 20(ב) לחוק, לעניין השבת מושכר שהוא מקרקעין כשהוא פנוי, גם על מיטלטלין, שכן אין מקום להבחנה בין סוגי הנכסים לעניין השבתם כשהם פנויים. כמו-כן מוצע לקבוע כי החובה להשיב את המושכר כשהוא פנוי אינה חלה לגבי נכס של המשכיר המשמש את המושכר. בדומה לחוק הקיים, ההוראה המוצעת אינה קובעת כי על השוכר להשיב את המושכר במצב זהה למצב שבו קיבל אותו. עם-זאת יובהר, כי השבת נכס שאינו כשיר לשימוש, בדומה למסירת נכס שאינו כשיר לשימוש, לא תיחשב "השבת נכס" בהתאם לעקרונות הקבועים בדיני החיובים הכלליים. לגבי השבת נכס פגום, לרבות נכס שאינו כשיר לשימוש או אי-השבה של הנכס כלל, יחולו ההוראות החלות לעניין שמירת נכס בחוק השומרים, התשכ"ז-1967. כך, אם השוכר אינו אחראי לנזק על-פי דיני השמירה, הוא יוכל להשיב את הנכס במצבו הפגום או לא להשיבו כלל. סעיפים-קטנים (ב) ו- (ג) המוצעים קובעים הוראות דומות להוראות סעיפים 20(א) ו- (ג) לחוק הקיים, בשינויי נוסח. לסעיף 20א המוצע מוצע לקבוע בסעיף 20א הוראה המסדירה את השבת המושכר לאחר שהשוכר ביצע בו שינויים. המבחן העיקרי בכל הנוגע לשינויים שנעשו במושכר ולהשלכותיהם על השבת המושכר, הוא הסכמת המשכיר. לסעיף-קטן (א) אם נעשו במושכר שינויים בהסכמת המשכיר, השוכר זכאי לבחור בין השבת המושכר עם השינויים, בלי לזכות בתמורה בעד השינויים שביצע, לבין השבת המושכר לאחר השבתו למצבו טרם השינויים. ההנחה היא כי המדובר, דרך כלל, בשינויים שנעשו בעלות שאינה גבוהה ועל-כן ראוי לאפשר לצדדים חופש פעולה לעניין זה שאינו מטיל עליהם חיובים כפויים. כך, מחד גיסא, אין להטיל על המשכיר חובת שיפוי לשוכר רק משום שהסכים כי השוכר יכניס שינויים במושכר. ומאידך גיסא, אין לחייב את השוכר לסלק את השינוי על חשבונו מקום שניתנה הסכמת המשכיר לביצוע השינוי. לפיכך מוצע לאפשר לשוכר את הבחירה באיזה אופן ישיב את המושכר למשכיר, באופן שיאפשר משא-ומתן בין הצדדים. לסעיף-קטן (ב) על-פי המוצע בסעיף-קטן זה, אם נעשו במושכר שינויים שלא בהסכמת המשכיר, שאינם בגדר בניה ונטיעה כמשמעותם בפרק ד' לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), ישיב השוכר את המושכר למצבו טרם השינויים. אם המשכיר לא דרש את השבת הנכס בלא השינוי, יכול השוכר להשיב את הנכס כמות שהוא, בלי להשיב את המצב לקדמותו. על שינויים שהם בגדר בניה ונטיעה יחולו ההוראות המתאימות בפרק ד' לחוק המקרקעין, היינו תעמוד למשכיר ברירה לקיים את המחוברים או לדרוש את סילוק המחוברים שהקים השוכר. הוראות דומות הוצעו בסעיפים 249 ו- 250 להצעת חוק דיני ממונות."

 

2.3 כללי

סעיף 20(ב) בחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 קובע כי בתום השכירות חייב השוכר להחזיר למשכיר את המושכר "כשהוא פנוי".

 

בעניין זה הבהיר פרופ' יהושע ויסמן בספרו דיני קניין - החזקה ושימוש 349 (2005) כי:

 

"בתום תקופת השכירות אין השוכר יוצא ידי חובתו בכך שהוא מפנה את הנכס. עליו למסור את המושכר לידי המשכיר כשהוא פנוי. אם בעת סיומה של השכירות היה המושכר בהחזקתו של צד שלישי, על השוכר הנטל לפנותו, כדי שיוכל למלא את חובתו להחזיר את המושכר כשהוא פנוי."

{ראה גם ע"א (מרכז) 55314-12-14 רות מוקתדר נ' ישראל בן חיון, תק-מח 2015(4), 18287 (2015)}

 

בהסכמי חכירה עשויים להימצא הוראות הנוגעות לסיום יחסי השכירות, כגון הוראה בדבר פינוי והשבת המוחכר, או הוראה המאפשרת הארכת ההסכם בתנאים שונים. גם הוראות ההארכה עשויות להיות שונות; בין הארכת תקופת החכירה על-פי תנאי החכירה המקוריים ובין חידוש חכירה על-פי תנאי הסכם חכירה חדשים {ראו א' קמינצקי חכירה לדורות 290 (2011); ע"א 8729/07 אירונמטל בע"מ נ' קרן קיימת לישראל, פורסם באתר נבו (12.11.09)}.

 

מקום בו לא נאמר דבר, חלה הוראת סעיף 20(א) לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, המורה כי "בתום השכירות חייב השוכר להחזיר למשכיר את המושכר והמשכיר חייב לקבלו" {ה"פ (חי') 14379-08-12 לאה אהרונוביץ נ' הכנסייה היווונית קתולית ואח', תק-מח 2013(3), 8299 (2013)}.

 

אין פינוי בלעדי ביטולו של החוזה, שהרי קשה לראות פינוי, תוך המשך תוקפו של החוזה. במלים אחרות, גם אם צומצם מספרן של עילות הפינוי האפשריות על-פי חוק הגנת הדייר (נוסח משולב אין להסיק מהוראותיו, כי יכול שיהיה פינוי עקב הפרה של תנאי מתנאי החוזה או התחייבות על-פיו, שלא עקב ביטול החוזה.

 

מסקנה דומה גם עולה, כאשר בוחנים משמעותו של הפינוי לפי דיני השכירות הרגילים. כידוע, מבחין סעיף 7 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) בין הזכות לביטול במקרה של הפרה יסודית לבין הזכות כאשר מדובר בהפרת חוזה לא יסודית, ודרך הביטול מותווית בסעיף 8 לחוק הנ"ל.

 

תוצאתו של הביטול, ככל שהדבר מתייחס לדברים אותם קיבל המפר במסגרת החוזה וכתוצאה ממנו, נדונה בסעיף 9 לחוק, לפיו, משבוטל חוזה חייב המפר להשיב לנפגע מה שקיבל על-פי החוזה.

 

ככל שהדבר מתייחס לשכירות, עולה הדבר גם במקביל מסעיף 20 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971: סיומה של השכירות מחייב החזרתו של המושכר למשכיר, וכאשר מדובר במקרקעין, עליהם להיות מוחזרים פנויים. סיומה של השכירות יכול שינבע מסיום תקופת השכירות כפי שנקבעה מראש, ויכול גם שינבע מהבאתו של חוזה השכירות לסיומו לפני המועד, בין בהסכמה ובין כתוצאה מביטולו עקב הפרה. עילות הפינוי על-פי חוק הגנת הדייר (נוסח משולב אין בהן כדי להוסיף או כדי לגרוע לצורך יישומו של סעיף 20 הנ"ל לחוק השכירות והשאילה, כי כל תפקידן להגדיר עילות פינוי, אשר כוחן מעל ומעבר להגנה המושטת לדייר המוגן מכוח החוק {ע"א 121/84 יעל בר-עקיבא-מוזס נ' אלף. יוד. בית. דלת., פ"ד לח(4), 673 (1985)}.

 

2.4 הסעד הראוי למשיבים, בשל שוכרת שלא פינתה את הנכס בזמן - הערעור נדחה

ב- רע"א 7452/96 {מדינת ישראל נ' חברה קבלנית האחים אהרון, פד נא(5), 875 (1998)} המבקשת שכרה מאת המשיבה שש דירות בבניין שבבעלות האחרונה. על-פי ממצאי הערכאה הראשונה, הסתיים חוזה השכירות ביום 30.06.88. דא עקא, שבתום תקופת השכירות לא פינתה השוכרת את הנכס. היא עשתה זאת רק כעבור 15 חודשים, לאחר שנתבעה לדין על-ידי המשכירה.

 

המחלוקת שהביאה לידי כך שהתיק התגלגל עד לערכאה שלישית סבה בעיקר על חיוב השוכרת בתשלום דמי-השימוש הראויים ותשלום הפיצויים המוסכמים בגין האיחור בפינוי.

 

תביעת המשכירה לדמי שימוש ראויים היתה בעילה של עשיית עושר ולא במשפט.

 

בית-משפט השלום, קיבל באופן עקרוני את תביעתה של המשכירה, ופסק לה עבור כל חודש של עיכוב במסירת הנכס {כמו גם עבור תקופה נוספת שבה נערכו בנכס שיפוצים} הן דמי-שימוש ראויים, בשווי שכר הדירה שהוערך בידי שמאי, והן פיצויים מוסכמים.

 

השוכרת ערערה על פסק-הדין לבית-המשפט המחוזי בתל-אביב. טענתה היתה, כי המשכירה אינה זכאית לשני הסעדים גם יחד, הן לפיצויים המוסכמים והן לדמי שכירות ראויים.

 

בבית-המשפט המחוזי נחלקו הדעות. דעת הרוב היתה, כי יש לדחות את ערעורה של השוכרת.

 

השוכרת ביקשה רשות לערער על פסק-דינו של בית-המשפט המחוזי.

 

בית-המשפט קבע, כי כששוכר נמנע מלהשיב את המושכר בתום תקופת השכירות, עשויים לעמוד למשכיר עילות שונות כדי לזכות בסעד כספי. ראשית, כיוון שאי-השבת הנכס היא בגדר הפרה של חוזה השכירות {סעיף 20(א) לחוק השכירות והשאילה}, הרי שאם סבל המשכיר נזק כתוצאה מהעיכוב בהחזרת הנכס, רשאי הוא לתבוע פיצוי על נזקו לפי סעיפים 14-10 לחוק התרופות.

 

ואם נקבעו בחוזה פיצויים מוסכמים בגין הפרה זו, זכאי הוא לקבלם, אם יעדיף זאת על פני הוכחת נזקו.

 

שנית, אי-השבת הנכס עשויה להחשב כעוולה של הסגת גבול, ואם נגרם למשכיר נזק ממון, בכוחו לתבוע פיצויי נזיקין.

 

שלישית, השוכר עשוי להתחייב בתשלום דמי-שכירות למשכיר אם המשיך זה להשתמש בנכס ללא הסכמת המשכיר, כנגזר מהעיקרון של מניעת התעשרות שלא על-פי דין.

 

מבחינה עיונית, יש שוני בין התביעות {תביעה לפיצויי נזק בגין הפרת החוזה, תביעה לפיצויי נזיקין ותביעה בעילה של עשיית עושר ולא במשפט}. אולם במקרה השכיח, וכל עוד לא הוכח אחרת, ישווה הסעד בגין כל עילה לסכום ששוכר היה משלם למשכיר בעד שימוש דומה בנכס על יסוד משא-ומתן חופשי, הלא הוא הסכום המגלם דמי שכירות ראויים.

 

בית-המשפט קבע, כי פרשנותה של תניית הפיצויים המוסכמים בענייננו היא, שבעבור כל חודש של איחור בפינוי הנכס, תשלם השוכרת למשכירה סכום בשיעור של 150% מדמי השכירות שנקבעו בחוזה. יש להניח, כי בתניה זו שבחוזה העריכו הצדדים מראש את הנזק שעלול להיגרם למשכירה כתוצאה מפיגור בהחזרת הנכס, שהוא בעיקרו אובדן דמי שכירות.

 

עוד הוסיף בית-המשפט, כי בענייננו ניתן לומר שקיימת חפיפה ברורה בין פועלו של הפיצוי המוסכם ובין פועלו של החיוב בדמי-שכירות ראויים בעילה של עשיית עושר ולא במשפט. פרשנותה הנכונה של התניה היא, כאמור, כי נקבע בה פיצוי מוסכם עבור כל חודש של איחור, תוך לקיחה בחשבון של שיעור דמי-השכירות החודשיים.

 

לפיכך, קבע בית-המשפט, כי יש לקבל את הערעור, כך שיתבטל חיובה של המבקשת בתשלום הפיצויים המוסכמים למשיבה.

 

2.5 זכאותו של בנק  לרישום משכון על זכות חכירה במקרקעין לטובת הבטחת פירעון הלוואה

ב- ת"א (חי') 23914-09-11 {עו"ד באסם דקואר נ' בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ, תק-מח 2016(2), 14641 (2016)} עסקינן ברישום משכון על זכות חכירה במקרעין שרשם בנק לטובת הבטחת פירעון הלוואה.

 

מדובר בנכס אשר מצוי בבית מגורים אשר זכויות הבעלות בו רשומות על-שם נתבעים 4-3, הבניין טרם נרשם כבית משותף, ורשומות עליו הערות חכירה לטובת חוכרים שונים, לתקופות קצובות.זכויות החכירה בדירה מושכנו לבנק ונרשמו בנסח רישום המקרקעין. בשל אי פרעון ההלוואה בקש הבנק בשנת  לממש את זכויות החכירה, רשם בנסח המקרקעין הערה על כינוס נכסים, אך לטענתו לא הצליח לממש. הנתבעת 3 לא האריכה לבנק את תקופת החכירה, ובהמשך מכרה את זכויות החכירה לתובע. הבנק והכונס, הגישו תביעה שכנגד בגין נזקים שנגרמו להם.

 

בית-המשפט קבע, כי יש לדחות את התביעה שכנגד כנגד כל הנתבעים. על הנתבעת  לא היתה חובה להארכת תקופת החכירה לבנק ולכן גם לא היתה הפרה של חובה כזו. החכירה בדירה לא הוארכה הלכה למעשה על-ידי הנתבעת  ואין לראות בהתנהגות הנתבעת  כהסכמה להארכתה.עוד נקבע כי, משפסקו להתקיים זכויות החייבים בדירה ולא הוכח כי שמורות להן זכויות עתידיות כלשהן, ממילא נשמט הבסיס לבטוחה שניתנה לבנק, ואין כל משמעות או תוקף למשכון שרשום על זכויות אלו.

 

2.6 ההלכה לפיה ניתן לראות חכירה לדורות, כמעט כמו בעלות, יוחדה לחכירת נכסים עירוניים מרשויות ציבוריות ולא לחכירת נכסים מבעלים פרטיים - הבקשה נדחתה

ב- ה"פ (חי') 14379-08-12 {לאה אהרונוביץ נ' הכנסייה היווונית קתולית ואח', תק-מח (3), 8299 (2013)} נדונה תובענה למתן פסק-דין הצהרתי בדבר זכויותיה של המבקשת בדירה. המחלוקת בין הצדדים עסקה, בשאלת טיבן של זכויות המבקשת בדירה, האם זכויות חכירה או זכויות בעלות ובשאלת זכותה של המבקשת להמשיך ולהחזיק בדירה.

 

המבקשת ילידת שנת 1921, עלתה לישראל עם בעלה המנוח ישראל אהרונוביץ ז"ל בשנת 1951. בשנת 1959 ביקשו השניים לרכוש זכויות בדירת מגורים.

 

המבקשת והמנוח התקשרו בהסכם עם הקבלן יעקב טננבוים. מדובר בהסכם לרכישת זכויות בדירה בבית מגורים אותו עמד הקבלן לבנות על מקרקעין שבבעלות הכנסייה היוונית קתולית. מהסכם הקבלן עלה, כי הקבלן הצהיר שבינו לבין הכנסייה נכרת הסכם לפיו הקבלן יבנה בית מגורים בן 3 קומות על מקרקעין שבבעלות הכנסייה. עוד נאמר בהסכם הקבלן, כי הקבלן יבנה בבית, דירת 2 חדרים בקומה קרקע.

 

על-פי האמור בהסכם הקבלן, סוכם, כי המבקשת והמנוח יקבלו זכויות חכירה בדירה למשך 50 שנים. הקבלן אף התחייב לגרום לכך ש"הבעלים הרשומים של החלקה הנ"ל יחכירו את הדירה הנ"ל לצד השני למשך תקופה של 50 שנה, החל מתאריך גמר בניית הדירה (...)" {הסכם הקבלן}.

 

עם סיום בניית בית המגורים, חתמו המבקשת והמנוח על שטר חכירה ולפיו חכרו מהכנסייה את הזכויות בדירה לתקופה של 50 שנה.

 

בשטר החכירה נקבע, כי תקופת החכירה תימנה החל מיום 01.04.59. כן הוסכם, כי המבקשת והמנוח ישלמו לכנסייה דמי חכירה שנתיים בסך של 66 ל"י. כן נקבעו הוראות בדבר שיערוך הסכומים. בהסכם צויין גם, כי דמי החכירה עד ליום 01.04.62 שולמו במלואם. זכויות החכירה של המבקשת ובעלה בדירה נרשמו בלשכת רישום המקרקעין.

 

מאז חתימת הסכם החכירה החזיקו המבקשת ובעלה המנוח בדירה. השניים אף שילמו דמי חכירה שנתיים במשך תקופה ארוכה. בתום תקופת החכירה, כלומר בשנת 2009, לא נעשה מאום. המבקשת לא ביקשה להאריך את תקופת החכירה או לשוב ולחכור את הדירה לתקופה נוספת וגם הכנסייה מצדה לא פנתה למבקשת, לא דרשה את פינוייה ולא הציעה לה להאריך את תקופת החכירה.

 

בשנת 2011 פנה לכנסייה המשיב 4 מר רימון דהאר והתעניין ברכישת זכויות החכירה בדירה. ביום 15.06.11, נערך ונחתם הסכם בין מר דאהר לכנסייה ולפיו יחכור מר דהאר את הדירה לתקופה של 24 שנים ו- 11 חודשים.

 

מיד עם חתימת הסכם דאהר ועוד לפני שהתקבל אישור הכס הקדוש, פנה עורך-הדין גסאן נוויסר, ממשרדו של עו"ד שלש, למבקשת והודיע לה, כי עורך-הדין שלש רכש את זכויות החכירה בדירה. כן פנה אליה וביקש לפנות למשרדו "לצורך הסדרת עניין המשך החכירה והחזקה בדירה". לאחר דין ודברים בין הצדדים ולאחר שהתברר למבקשת, כי מר דאהר הוא שרכש את הדירה וכי הוא עומד על זכות החכירה שרכש, הגישה המבקשת את בקשתה בתובענה זו.

 

בית-המשפט קבע, כי ההלכה לפיה ניתן לראות חכירה לדורות כמעט כמו בעלות, יוחדה לחכירת נכסים עירוניים מרשויות ציבוריות ולא לחכירת נכסים מבעלים פרטיים {ראה ע"א 355/76 בסו נ' מלאך, פ"ד לא(2) 359, 361 (1977)}.

 

עוד הוסיף בית-המשפט, כי מקום בו לא נאמר דבר בהסכם החכירה, חלה הוראת סעיף 20(א) לחוק השכירות והשאילה, המורה, כי "בתום השכירות חייב השוכר להחזיר למשכיר את המושכר והמשכיר חייב לקבלו".

  

שטר החכירה בענייננו אינו כולל כל הוראה ביחס לסיום תקופת החכירה ובנסיבות אלו תחול ההוראה הבסיסית הקבועה בסעיף 20 לחוק השכירות והשאילה, דהיינו, בתום התקופה חייבים החוכרים להחזיר את המוחכר לבעליו. על-כן, לא מדובר בחסר שיש להשלימו על-פי נוהג, אלא יחול ההסדר החוקי.

 

במקרה הנוכחי בית-המשפט קבע, כי אין כל ראיה העשויה לחזק את ההנחה, כי שתיקת הכנסייה מעידה על הסכמה להארכת תוקפו של הסכם החכירה, לא כל שכן, אין בכך להעיד על אורך התקופה. יתכן שהתנהגות הכנסייה תהיה רלוונטית אם וכאשר תוגש תביעה לדמי שימוש ראויים או תביעה לפינוי, אולם אין בכך די כדי להשלים את החסר ולהצביע על הסכמה להארכת תוקף הסכם החכירה המקורי.

 

לאור כל האמור לעיל, הבקשה בהמרצת הפתיחה, נדחתה.

2.7 פינוי מושכר - הסכם השכירות 'פקע' עם תום תקופת האופציה המקסימאלית - התביעה התקבלה

ב- תא"ח (עפולה) 45848-05-14 {קיבוץ יפעת אגודה שיתופית חקלאית נ' א.מ. יפעת בע"מ, תק-של 2015(1), 45965 (2015)} נדונה תביעה לפינוי מושכר.

 

התובעת, קיבוץ יפעת אגודה שיתופית בע"מ, הינה בעלת 'זכות חכירה לדורות' מכוח 'הסכם משבצת' שנחתם בינה לבין מינהל מקרקעי ישראל בשנת 1992. הסכם זה, העניק לקיבוץ, בין היתר, את זכות החזקה בשטח ובמבנה.

 

הנתבעת, חברת א.מ. יפעת בע"מ, הנה חברה בע"מ, המפעילה בין היתר, אורווה וחוות סוסים המצויות בשטח המושכר.

 

ביום 18.03.10 נחתם בין הצדדים חוזה שכירות, לפיו השכיר הקיבוץ לנתבעת את המושכר לתקופה של 12 חודשים. על-פי הסכם השכירות, ניתנה לנתבעת אופציה להאריכו 3 פעמים, בשנה נוספת בכל פעם, ובלבד שסך תקופות ההארכה לא יעלה על שלוש שנים מתום תקופת השכירות המקורית, קרי לכל המאוחר עד ליום 17.03.14.

 

המושכר שימש את הנתבעת, בין היתר, למטרת הפעלת בית-ספר לרכיבת סוסים והפעלת מרכז גידול לסוסים ועוד.

 

אין חולק, כי הסכם השכירות הגיע זה מכבר לקיצו. אין גם חולק, כי הקיבוץ פנה אל הנתבעת בדרישה לפינוי המושכר בטענה, כי הסכם השכירות 'פקע' עם תום תקופת האופציה המקסימאלית.

 

הנתבעת טענה, כי תביעה זו מנוגדת להסכמת הצדדים על הארכת תקופת תוקף הסכם השכירות, שגובשה ביניהם במהלך הפגישה שבה הוסכם, בין היתר, על הארכת תקופת השכירות ב- 3 שנים ומתן אופציה ל- 3 שנים נוספות.

 

בית-המשפט קבע, כי כל המעיין בהוראות הסכם השכירות שבדנן, מגיע למסקנה ולפיה הסכם השכירות יכול להיות מוארך, לאחר ניצול כל תקופות האופציה האפשריות על-פיו, לתקופה מקסימאלית של 4 שנים המסתיימת ביום 17.03.14. משכך, הסכם זה פקע, בחלוף ארבע שנים ממועד ההתקשרות בין הצדדים.

 

די באמור בהסכם השכירות, המסדיר כאמור את תקופת השכירות, מכתבי הפינוי וההודעות בדבר אי-חידוש הסכם השכירות, על-מנת להוכיח את עילת התביעה, ולפיה ביום 17.03.14 הסתיים הסכם השכירות בין הקיבוץ לנתבעת.

עוד הוסיף בית-המשפט, כי גם אם נניח, שהצדדים הסכימו על הארכת תקופת השכירות, ולכך אין כל ראיה, הרי שאין בכך כדי להושיע לנתבעת, בהיעדר מסמך בכתב, משמדובר בשכירות ארוכת טווח {ראה סעיפים 8 ו- 79(ב) לחוק המקרקעין}. שכן, שכירות לתקופה של חמש שנים ומעלה טעונה רישום, והתחייבות לעשות עסקה כזאת טעונה מסמך בכתב.

 

המסקנה היא, שלא עלה בידי הנתבעת להוכיח, כי בין הצדדים השתכלל הסכם מחייב אחר בדבר הארכת תקופת השכירות החוזית מעבר לתקופה המקסימאלית הקצובה בהסכם השכירות.

 

לאור כל האמור לעיל, בית-המשפט קיבל את התביעה והורה לנתבעת לפנות את המושכר ולהשיבו לתובעת, כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ השייך לנתבעת.

 

2.8 השכירות נמשכה עד המועד שבו נתפנו מן הנכס הפסולת והצמיגים שנותרו במגרש, לאחר שהשוכרת הפסיקה את פעילותה במקום - הערעור התקבל

ב- ע"א (חי') 3791/06 {שרה שוורצבורד נ' עיריית קרית-אתא, תק-מח 2007(4), 613 (2007)} נדון ערעור על פסק-דינו של בית-משפט השלום, לפיו נדחתה תביעתה של המערערת כנגד המשיבה, בגין החזר תשלום הארנונה ששילמה המערערת, תחת מחאה, עבור שתי חלקות קרקע שבבעלותה.

 

המערערת השכירה לשוכרת, חברת ש.ג. בועז, את החלקות, לתקופה של שנתיים. השוכרת השתמשה בחלקות אלה כתחנה למיחזור אשפה, ללא רישיון לניהול עסק, ולכן, הוציאה כנגדה המשיבה {העירייה}, צו הפסקה מינהלי.

 

השוכרת פינתה את הנכס בטרם הסתיימה תקופת השכירות החוזית. השוכרת לא שילמה את חוב הארנונה למשיבה ולכן דרשה המשיבה את חוב הארנונה מן המערערת, וזו שילמה למשיבה את חוב הארנונה, תחת מחאה, ולאחר מכן הגישה תובענה לבית-משפט קמא לחייב את המשיבה להחזיר לה את סכום הארנונה.

 

כאמור, היתה מחלוקת בין בעלי הדין באשר לשאלה מהו המועד שבו פינתה השוכרת את הנכס.

 

המשיבה טענה, כי השוכרת פינתה את החלקות באפריל 2003 ומכאן שהחזיקה בנכס פרק זמן של פחות משנה ומשום כך חייבת המשכירה-המערערת, בתשלום דמי הארנונה לפי סעיף 326 של פקודת העיריות.

 

לעומת-זאת טענה המערערת, כי השוכרת החזיקה בנכס שנה אחת, ובנוסף טענה המערערת, שלעניין סעיף 326 של פקודת העיריות, התקופה הקובעת היא תקופת השכירות החוזית המצוינת בהסכם, ולא התקופה שבה החזיק השוכר בפועל בנכס.

 

בפסק-דינו קבע בית-משפט קמא, שמתן הודעה בכתב לעירייה על העברת החזקה בנכס עקב השכרתו לתקופה העולה על שנה, הוא תנאי מהותי למתן פטור למשכיר מן הארנונה החלה על הנכס.

 

בית-המשפט קמא קבע בפסק-דינו, כי בנה של המערערת ציין בתצהירו שהוא מסר הודעה בכתב לעירייה, בסמוך לחתימת הסכם השכירות וצירף את חוזה השכירות, ואילו בחקירתו הנגדית, העיד בנה של המערערת שהוא לא שלח מכתב לעירייה, אלא הגיע לעירייה ומסר העתק מן החוזה בעירייה.

לפיכך, בית-המשפט קמא קבע, כי מדובר בסתירה מהותית בגירסת בנה של המערערת. מסקנת בית-משפט קמא היתה, שלא עלה בידי המערערת להוכיח, כי היא נתנה הודעה לעירייה בדבר העברת החזקה בחלקות לידי השוכרת, ולכן נדחתה התביעה.

 

בערעורה טענה המערערת, שבית-המשפט קמא שגה, בכך שייחס משמעות לא נכונה לדברי בנה של המערערת בתצהירו, כשלמעשה הכוונה היא, שלא נשלח מכתב לעירייה, אלא שהבן הגיע למשרדי המשיבה ונתן הודעה על שינוי החזקה בנכס, באמצעות דיווח בכתב וצירוף חוזה השכירות.

 

המערערת טענה, כי שגה בית-משפט קמא משקבע, כי קיימת סתירה בין תצהיר בנה של המערערת לבין עדותו בחקירתו הנגדית.

 

בית-המשפט קבע, כי גם אם השוכרת לא פעלה בנכס מאז יולי 2003, או אף החל מתאריך מוקדם יותר, הרי אין בכך, כדי להוביל למסקנה שהשוכרת לא החזיקה עוד בנכס, זאת מן הטעם שבהתאם לסעיף 15 של הסכם השכירות,  חובתו של השוכר בתום תקופת השכירות: "לפנות את המושכר ולמוסרו לרשות המשכיר, נקי מכל אדם ו/או חפץ השייכים לשוכר...".

 

סעיף 20 של חוק השכירות והשאילה, דן בהחזרת המושכר, ולפי סעיף 20(ב) של אותו חוק: "בשכירות של מקרקעין יוחזר המושכר כשהוא פנוי".

 

כעולה מן התשתית הראייתית כפי שהונחה בפני בית-משפט קמא, נשארו צמיגים ופסולת בנכס, גם לאחר שהשוכרת לא פעלה עוד בנכס, ולכן אין לראות את הפסקת פעולתה של השוכרת בנכס, כהחזרת החזקה בו לידיה של המשכירה, ולמעשה הצמיגים והפסולת שהותירה אחריה השוכרת פוּנו מן הנכס רק באוקטובר 2003, ומכאן המסקנה שהשכירות בפועל נמשכה שנה, דהיינו, עד המועד שבו נתפנו מן הנכס הפסולת והצמיגים שנותרו במגרש לאחר שהשוכרת הפסיקה את פעילותה במקום.

 

החזרת מושכר של מקרקעין, מחייבת החזרתו כשהוא פנוי, כפי שנקבע בחוק השכירות והשאילה, וכפי שנקבע בחוזה השכירות שבין המערערת לבין השוכרת.

 

על יסוד כל הטעמים שפורטו לעיל, קבע בית-המשפט, כי היה מקום לקבל את תביעתה של המערערת בדבר החזרת הארנונה ששילמה ביתר עבור התקופה שמיום 01.11.02 עד לדצמבר 2003, משמע סכום של 52,169 ש"ח ששילמה המערערת למשיבה תחת מחאה.

 

2.9 סיום תקופת השכירות - עזיבת הנכס והשארת מטלטלין

ב- ת"א (קריות) 23821-09-11 {חנוך מנדל אייזנר נ' יעקב ראובן ז"ל, תק-של 2017(1), 7202 (2017)} בית-המשפט קבע:

 

"סיום תקופת החוזה

16. אין מחלוקת, כי הסכם השכירות, ואין זה משנה זהות השוכר בשלב הזה, הסתיים ביום 28.02.06.

17. גם אם לא צויין בהוראת החוזה, כל הוראה המתייחסת לתקופה שלאחר תום תקופת החוזה, ברור שהוראה כזו ניתן להשלים, מכוח סעיף 20 לחוק השכירות והשאלה, התשל"א-1971, ולהחזיר את המושכר כשהוא פנוי, בהתאם לחובות המוטלות על השוכר, לפי סימן ד, פרק א' לחוק השכירות והשאלה.

18. אם כך, בתום תקופת השכירות החוזית, היה על השוכר (התובע ו/או החברה שבבעלותו) חובה לפנות את המושכר עד לתום תקופת השכירות, דהיינו 28.02.06.

19. הצדדים נחלקו ביניהם ביחס לסיבת עזיבת המושכר. התובע טוען, כי הורחק מהמושכר עוד במהלך תקופת הסכם השכירות כעולה מסעיף 11 ואילך לתצהירו ורק בשלב מאוחר יותר, גילה את הנזק הרב שנגרם בידי הנתבעת מס' 2 לחלקי החילוף שאוחסנו במחסן.

20. התובע בתצהירו, ת/9, ציין בסעיף 11, כי כחודש-חודשיים לערך, לפני מועד סיום השכירות, פנה אל המנוח על מנת לחתום על חוזה שכירות חדש, או אז, הודיע לו נתבע 1 - שנמחק- (להלן: "המנוח"), כי הוא דורש דמי שכירות חודשיים בסך של 2,500 ש"ח, בתוספת מע"מ לחודש - תוספת של 1,000 ש"ח לעומת חוזה השכירות הקודם.

21. על-פי גרסה זו וכפי שמצויין בסעיף 11 לתצהיר, כאשר התובע ציין בפני המנוח שמדובר בהעלאה של 40% מדמי השכירות, המנוח השיב לו, במקום: "אז תסתלק מפה ותסלק את כל החלקים שלך מפה". אין חולק, כי לפי גרסה זו ובטרם הסתיימה לה תקופת השכירות, ידע התובע, כי בשלב הזה אין אפשרות להאריך את חוזה השכירות ואף מאשר בסעיף 11, כי החל לחפש באזור מחסן חדש שיוכל להעביר אליו את כל הסחורה הנמצאת במחסן בבצת.

22. לפי גרסה זו, ניתן לקבוע, כי התובע ידע שקיימים קשיים בהארכת חוזה השכירות ותקופת השכירות אמורה להסתיים בקרוב ובכל זאת לא פינה ו/א ולא החל בפינוי כל הציוד ו/או חלקי החילוף המאוחסנים במחסן. לגרסתו, ממועד שיחה זו, מנעו הנתבעת והמנוח מהתובע, לגשת למחסן, גם בתקופת השכירות שנותרה.

23. גרסת הנתבעת מס' 2, לפיה בתום תקופת השכירות השלישית, שאמורה להסתיים ב- 28.02.06, המושכר היה אמור לחזור לידיה, אך החל מחודש מרץ 2006 (סעיף 11 לנ/3) נעלמו עקבותיו של התובע וניתק כל מגע עמם, על אף שניסתה ליצור עמו קשר מספר פעמים, ללא הצלחה.

24. התובע טוען לקיומו של חוזה בעל-פה, בתום תקופת השכירות, לפיה יוארך חוזה השכירות למשך 3 חודשים, כל זאת על מנת למצוא מחסן חלופי, ביצוע העברת החלקים וכן גם כדי להתמודד עם מחלתו שהתגלתה באותה תקופה.

25. התובע ממשיך ומציין בסעיפים 15-12 לתצהירו, כי לאחר הארכת תקופת השכירות למשך כחודשיים-שלושה, הגיע למושכר על מנת להתחיל בהליך הפינוי, ביקש להציב מכולה ליד המחסן, אך הנתבעת והמנוח התנגדו ולא אפשרו לו לפנות את החלקים המאוחסנים ואף גילה, כי השרשרת הסוגרת את דלתות המחסן, פתוחה לכל דחפין והחלפים שבתוכו גלויים וחשופים בפני כל.

26. התובע המשיך וטען, כי משפנה למנוח, המנוח הודיע לו, כי הוא רוצה שכר של 2,500 ש"ח ועד שלא יקבל את מבוקשו, ביקש שכל החלקים יישארו במקום. עוד ציין התובע, כי ביום 05.05.06 הגיע שוב על מנת להוציא מהמחסן חלקים שהיו נחוצים לו, אך הנתבעת והמנוח קראו לו שלא להיכנס יותר לשטח הנחלה וסילקו אותו. גם ביום 01.06.06 לא אפשרו הנתבעת והמנוח לתובע להיכנס למחסן.

27. לאחר ששמעתי את עדויות הצדדים, בנקודה זו, אני קובע, כי התובע לא הצליח להוכיח קיומו של הסכם בעל-פה בינו לבין הנתבעים, לפיו יוארך חוזה השכירות למשך 3 חודשים ובמהלכם ייערך הפינוי.

28. ראשית כל, לא נערך חוזה כתוב בין הצדדים, כפי שנהגו עד עתה. כל פעם שהאריכו את חוזה השכירות, טרחו שני הצדדים לערוך אותו בכתב והפעם, על אף תחילתו של הסכסוך ביניהם וחוסר האמון שנוצר, לא נערך כל הסכם כתוב בין הצדדים, לפיו יוארך חוזה השכירות למשך 3 חודשים נוספים.

29. זאת ועוד, לא צוין בידי התובע מה דמי השכירות שהוסכמו ביניהם לתקופה המוארכת וזאת נוכח העובדה, כי ניטשת מחלוקת אמתית בין הצדדים, גם לגרסתו של התובע, ביחס לדמי השכירות וכל המחלוקת שנולדה ביניהם הייתה בגין דרישה להעלאה "מופרזת", לשיטתו של התובע, בגין דמי השכירות. משכך, שיעור דמי השכירות נתון במחלוקת והיה על התובע לפרט מהם דמי השכירות לתקופה המוארכת, האם דמי השכירות הקודמים או הנדרשים על-ידי הנתבעת.

30. נטל הראיה להוכחת קיומו של הסכם שכירות למשך 3 חודשים, מוטל על התובע. עדותו של התובע בעניין כריתת הסכם שכירות למשך 3 חודשים, היא עדות יחידה של בעל דין, שאין לה כל תימוכין בחומר הראיות, אין לה כל גיבוי ו/או חיזוק בחומר הראיות, לעומת גרסת הנתבעים, לפיה, התובע נעלם בתום תקופת השכירות, דבר אשר יכול לדור בכפיפה אחת עם טענת התובע שבאותה עת ובאותה תקופה, התמודד עם מחלה קשה.

31. על-כן אני קובע, כי התובע לא הצליח להוכיח קיומה של תקופת שכירות, מעבר לתאריך 28.02.06.

32. בשל קביעה זו, הייתה חובה על השוכר (התובע והחברה שבבעלותו) לפנות את המושכר ולהחזירו פנוי מכל אדם וחפץ וניתן לקבוע, על יסוד הראיות שהובאו בפני, כי התובע לא עמד בחובה המוטלת עליו על-פי דין, לפנות את הנכס בתום תקופת השכירות.

33. הטענה לפיה התובע סולק מהמושכר על-ידי הנתבעים, טרם סיום החוזה או לאחריו, לא הוכחה בפני. הגרסה שהועלתה בתצהיר אינה עולה בקנה אחד עם התנהלות של שוכר אשר לא מאפשרים לו להוציא חלקי חילוף בשווי של מאות אלפי שקלים, שכן בתקופה זו לא שיגר התובע אל הנתבעים ולו מכתב דרישה אחד, הדורש מהם לאפשר לו לפנות את חלקי החילוף והציוד המאוחסן במחסן, לא פנה לבית-המשפט בתביעה, כדי להכריח את הנתבעים לאפשר לו לפנות את הציוד רב הערך המאוחסן שם ואף לא עולה בקנה אחד עם השכרת מחסן במושב לימן ולא פועל להעברת הציוד למחסן חלופי זה.

34. התובע בחקירתו טען שסולק מהשטח גם לפני תום תקופת השכירות ואף בחודש דצמבר ואילך, הדבר לא צוין בתצהירו כלל ועיקר ולא נקט בכל פעולה סבירה על מנת לקבל את הציוד ועל-כן אני קובע, כי על יסוד הראיות הקיימות בתיק, לא הוכח בפני, כי הנתבעים סילקו את התובע ולא אפשרו את כניסתו על מנת להוציא את הציוד ו/או חלקי החילוף שנותרו בשטח.

35. אם כך, לא הוכח בפני, כי הנתבעת ו/או מי מטעמה, מנעו מהתובע ו/או החברה שבבעלותו, מלהוציא את הציוד מהמושכר.

מעמד הנתבעת כ "שומר בעל כורחו"

36. כאשר שוכר עוזב את המושכר ומותיר אחריו ציוד, שלא על דעתו של המשכיר, עשוי המשכיר למצוא עצמו כ"שומר בעל כורחו" - השווה ל- ע"א 663/71 נכסים להשכרה א.מ.נ בע"מ נ' כונס הנכסים הרשמי, פ"ד כז(1), 609 (שם דחה בית-המשפט תביעה לדמי שכירות ראויים, להבדיל משיפוי על הוצאות סבירות שנגרמו למשכיר עקב כך).

37. פרופ' וייסמן במאמרו "שמירת נכסים" מחקרי משפט טז תשס"ה, 277 גורס, כי יש לצמצם את מוסד "השומר בעל כורחו", רק למקרים בהם הנכס הגיע למחזיק מכוח הסכמה או התקשרות קודמת כדוגמת הסכם שכירות. ראו בהרחבה פסק-דינו של כב' השופט עמית ב- ע"א (חיפה) 496/08 אי.אם.איי השקעות נגד חמי אולמי שמחות (פורסם במאגרים 29.03.09).

38. מאחר והציוד שנותר, נותר בשטח בעקבות הסכם שכירות בין הצדדים, המשכיר - הנתבעת, הופכת לשומרת בעל כורחה ועליה חלה הוראת סעיף 11 לחוק השומרים הקובעת, כי אחריותו של מחזיק שעשה את המוטל עליו כדי להחזיר את הנכס לבעלו, היא של שומר חינם שכידוע, חייב רק ברשלנות, כאשר הנטל להוכחת הרשלנות מוטל על בעל הנכס, התובע.

39. לסיכום, הנתבעת הפכה, בעל כורחה לשומר חינם, אחריותה בהתאם לחוק השומרים ובהתאם לסעיף 11 לאותו חוק, ואחראית לכל נזק שייגרם לציוד בעקבות מעשה רשלנות מטעמה והנטל להוכיח את הרשלנות מוטל לפתחו של התובע."