הפטור לדירת מגורים בראי חוק מיסוי מקרקעין

לתוכן העניינים המלא של הספר - לחץ/י  כאן

הכלל הוא, כי מכירת "זכות במקרקעין" חייבת במס שבח. יחד עם זאת, קבע המחוקק דין מיוחד לנכס המשמש כדירת מגורים, על ידי כך שקבע מספר מסלולים של מתן פטור ממס במכירת דירת מגורים מזכה, כמשמעותה בסעיף 49(א) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ומכירה). הוראות הפטור מצויות בפרק חמישי1 שכותרתו "פטור לדירת מגורים מזכה".

הפטור ממס שבח, בגין מכירת דירת מגורים, עבר תהפוכות המעידות על לבטיו של המחוקק, אשר ביקש לקדם מטרות חברתיות, שנראו לו ראויות מעת לעת, וזאת על ידי מתן פטור ממס שבח במקרים מסויימים, ועל ידי שלילת הפטור - במקרים אחרים.

תכליתם וריקעם של פטורים אלה מתשלום מס, לגבי דירת מגורים, לא נבעו מן הרצון לתת הטבות כלכליות לכלל ציבור הנישומים, על כל זכות במקרקעין שהיא, אלא, בעניין ספציפי, תחום ומוגדר על-פי החוק.

אם כן, תכלית הפטור על פי פרק חמישי1, הינה לפטור ממס שבח את "דירת המגורים" בלבד, מטעמים שהם סוציאליים וחברתיים.

באופן עקרוני, הפטור ממס לדירת מגורים מזכה, ניתן רק לנכס אשר מקיים את כל דרישותיו של החוק המגדיר "דירת מגורים מזכה". זאת, משום שהמייחד את דירת המגורים מנכסי מקרקעין אחרים הוא האפשרות למכור אותה בפטור ממס שבח וממס מכירה, בכפוף לקיום שורה של תנאים מורכבים שבחוק.

מבין הנושאים שבספר (חלקי):

"דירת מגורים מזכה"; האם ניכוי הוצאות החזקת דירה פוגעת בזכאות לפטור ממס שבח; דירת מגורים שנעשה בה שימוש לפעולות חינוך; שימוש עיסקי; דירת נופש; עקרון התא המשפחתי והדרכים לסתור עקרון זה; האם ביכולתו של הסכם ממון לגבור על חזקת התא המשפחתי; אימתי עובר הנטל מכתפי הנישום לכתפי רשויות המס; דירה המיועדת למגורים לפי טיבה; המועד הקובע לבדיקת קיומם של התנאים המוזכרים בפטור; עסקת קומבינציה; שימוש לדירת מגורים למגורי ילדים חסרי בית; בית אבות; "מוכר אחד"; תנאים לפטור; המועד להגשת הצהרה; האם הזכות לקבלת פטור הינה אישית או שהיא ניתנת להעברה; "מוכר, המוכר את כל הזכויות במקרקעין"; פטור לדירת מגורים מזכה {כולל התייחסות לתיקון מס' 71}; חזקת דירת מגורים יחידה; חזקת דירת מגורים נוספת; פטור חד פעמי הוראה מיוחדת; סייג לדירה שנתקבלה במתנה; כשהמחיר מושפע מהאפשרות לתוספת בניה; אימתי יש להעלות את הטענה כי הדירה עברה בירושה; פיצול פיזי-אופקי ופיצול רעיוני-אנכי; פטור על תשלומי איזון; כללים למגורי קבע; שינויים ברכוש המשותף ובזכויות הבניה (סעיף 71ב(ד) לחוק המקרקעין) ועוד נושאים אחרים.