פרק ח': שכירות לתקופה ארוכה שניתן לקצרה לתקופה שאינה עולה על עשר שנים

מאותם טעמים שיש לרשום במרשם המקרקעין שכירות לתקופה קצרה מעשר שנים, כשיש עימה ברירה להאריכה לתקופה העולה על עשר שנים, כאמור לעיל, נחוץ לרשום גם שכירות לתקופה העולה על עשר שנים שיש עמה ברירה לקצרה לתקופה פחותה מעשר שנים.

כאשר הברירה לקיצור תקופת השכירות נתונה לשוכר, תהא שכירות כזו טעונה רישום מכיוון שצד שלישי שירכוש זכויות בנכס עלול למצוא את עצמו כפוף לשכירות לתקופה העולה על עשר שנים {אם השוכר יעדיף שלא להפעיל את הברירה שבידו לקיצור תקופת השכירות}.

לעומת-זאת, כאשר הברירה לקיצור תקופת השכירות היא למשכיר ולבאים מכוחו {בלא שהברירה מסוייגת בתנאים העלולים למנוע את הפעלתה} אין השכירות טעונה רישום.

במצב זה, המשכיר והבאים מכוחו אינם חשופים לאפשרות שבניגוד לרצונם יהא הנכס כפוף לשכירות לתקופה העולה על עשר שנים.

לפיכך, שכירות מקרקעין שלא קצבו בה את תקופתה אינה טעונה רישום במרשם המקרקעין. לכאורה טעונה שכירות כזאת רישום, מכיוון שהפטור מרישום חל רק אם ברור שתקופת השכירות לא תעלה על עשר שנים, ובשכירות שלא קצבו את תקופתה אי-אפשר לומר בוודאות שהיא לא תהא לתקופה העולה על עשר שנים. אולם, בשכירות שלא קצבו את תקופתה רשאים הן המשכיר והן השוכר להביא את השכירות לקיצה, לאחר מתן הודעה מוקדמת {בדרך-כלל של שלושה חודשים מראש לכל היותר}, כאמור בסעיף 19 לחוק השכירות והשאילה. יכולת זו - הנתונה הן לשוכר הן למשכיר - להביא לקיצה שכירות שלא קצבו את תקופתה, תאפשר למשכיר להשתחרר מהשכירות בכל עת שירצה בכך ועל-כן אין צורך ברישומה.

לעומת-זאת, שאילת מקרקעין לתקופה העולה על עשר שנים טעונה רישום במרשם המקרקעין, אף שנתונה למשאיל ברירה לסיים את השאילה, כאמור בסעיף 29 לחוק השכירות והשאילה. סעיף זה קובע, כי "המשאיל רשאי לסיים את השאילה בתוך תקופתה אם מת השואל או אם המושאל דרוש למשאיל לצורך עצמו".

שאילת מקרקעין לתקופה העולה על עשר שנים טעונה רישום במרשם המקרקעים חרף יכולתו של המשאיל להביאה לקיצה, מכיוון שהברירה לסיים את השאילה, הנתונה למשאיל, מותנית בתנאים {פטירת השואל או צורך עצמי של המשאיל}.

מכיוון שאפשר שתנאים אלה לא יתקיימו, עשויה השאילה להימשך מעבר לעשר שנים ולכבול את חליפי הבעלים ואת הבאים מכוחו. על-כן נחוץ לרשום שאילה כזו - כדי ליידע את רוכשי הזכויות בנכס על דבר כפיפותו של הנכס לשאילה שתקופתה עשויה לעלות על עשר שנים {פרופ' י' ויסמן "עיונים בנושא השכירות", משפטים לג (אוגוסט 2003), 329}.