פרק ז': הצמדת רשות לזכות השכירות בנכס

משהוסכם בין משכיר ושוכר כי השוכר רשאי להתקין חלון ראווה תמורת דמי שימוש חודשיים הרי שימוש בחלון הראווה לאחר תום תקופת השכירות {ובהסכמה מכללא או מפורשת של המשכיר} הינו רשות שאין לבטלה. רשות זו נשארת צמודה לזכות השכירות - כל עוד היתה נמשכת - אלא אם למשכיר ישנה עילה לבטל את השכירות {ע"א 604/71 מעלות הנביאים בע"מ ואח' נ' דניאל שולר, פ"ד כו(2), 201 (1972)}.

חוזה שכירות הכולל תנאי לפיו רשאי השוכר להשתמש בשטח אדמה הגובל עם המושכר, אין המשכיר יכול לבטל את הרשות בכל עת במשך תקופת השכירות. זכות זו ממשיכה אף במשך תקופת הדיירות הסטטוטורית {ע"א 294/56 ש.נ. חברה לתעשיה בע"מ נ' ירדן פרגמן, פ"ד יב(1), 141 (1958)}.

כך למשל, ב- ת"א (ת"א) 18007/06 {דוידוב פנינה נ' מוליוף יצחק, פורסם באתר האינטרנט נבו (12.02.08)}, בית-המשפט לא קיבל את טענת התובעים כאילו הנתבע פלש לשטח החצר וכי הינו בגדר מסיג גבול בו. מהראיות עלה, כי שטח החצר והמתקנים שבו נמסרו לחזקת הנתבע ולשימושו מאת הדייר היוצא, והוא עושה בו שימוש בלעדי לצורכי עסקו, בידיעת הבעלים הקודמים ובהסכמתם זה למעלה מ- 44 שנים בלא כל שינוי.

בית-המשפט הדגיש, כי התנהגותם הפסיבית של הבעלים הקודמים והתובעים, משך תקופה כה ארוכה, מעידה כי השלימו עם השימוש שעושה הנתבע בשטח החצר כחלק מהמושכר המוחזק על ידו בדיירות מוגנת. ומכאן שהנתבע רכש מעמד של בר-רשות בשטח החצר ובמתקניו והוא איננו בגדר פולש ומסיג גבול בו.

ככלל, רשות חינם מתפרנסת מרצונו הטוב של הבעלים בכל רגע ורגע וברצונו מבטלה בכל עת, ברם, בנסיבות מסויימות הרשות שניתנה הינה בלתי-הדירה. בין יתר השיקולים לקיומם של נסיבות מסויימות כאמור, ייבחן בית-המשפט את ההשקעות אשר השקיע בר-הרשות במקרקעין ומשך התקופה בה החזיק בהם. כאשר השיקול הדומיננטי לבחינתה של הרשות, אם הדירה היא אם לאו, הוא מבחן הצדק.

לאור האמור לעיל, ולאור נסיבות המקרה דנא, קבע בית-המשפט, כי שימוש בשטח החצר משך עשרות בשנים בהסכמת הבעלים הקודמים, והיות שטח זה חיוני להמשך קיומו של העסק במושכר, הצדק דורש מניעת סילוקו של הנתבע משטח החצר, כל עוד לא קמה לתובעת עילה לפינויו של הנתבע מהמושכר גופו, דהיינו כל זמן שהשכירות במושכר עומדת בתוקפה.

זכות מעבר קניינית, הרובצת על הקרקע וצמודה אליה, אינה קיימת אלא אם נדרשה על-ידי שימוש עתיק יומין או נרשמה במשרדי ספרי האחוזה ובהיעדר תנאים אלה, ההסכמה לשימוש אינה אלא רישיון גרידא שאפשר לבטלו בכל עת.

זכות מעבר אישית של שוכר כאחד מתנאי השכירות שלו - שונה. זכות גישה כזאת למושכר ולכל הקשור אליו טפלה היא לשכירות והיא כלולה בה כחלק בלתי-נפרד ממנה, אפילו לא התנו במפורש {ע"א 1/57 חיה ויעקב ביחובסקי נ' נחום ו- יעקב וינברגר, פ"ד יב(1), 605 (1958)}.