פרק ח': סילוק יד של מקבל הרשות או מסיג הגבול ודמי שימוש ראויים

משנקבע כי נתבעים הינם בחזקת ברי-רשות חינם בנכס ורשות זו בוטלה יש לחייבם בדמי שימוש ראויים.

בעניין תקופת חיוב דמי שימוש למי שהיה בר-רשות, יש להבחין בין שני שלבי זמנים {ע"א (יר') 6068/99 שלמה קול ואח' נ' ג'מילה טאהר ואח', תק-מח 99(3), 3190 (1999)}:

הראשון, תקופת ההחזקה כדין במקרקעין;

השני, המועד אשר ממנו ואילך כבר היה עליו לפנות את הנכס, מבלי שבפועל עשה כן.

המועד שבו יש לפנות את הנכס הוא המועד הקובע לחיוב בדמי שימוש. אין לקבל תביעה לדמי שימוש ראויים עבור התקופה שמהגשת כתב התביעה המתוקן ועד לפינוי בפועל מן הנכס, שכן הלכה ידועה זה מכבר היא, כי עילת התביעה והסעדים המבוקשים מתגבשים עד ליום הגשת התביעה וכי לא ניתן לקבוע פיצוי בגין נזקים שהתגבשו לאחר הגשת התביעה.

כידוע, לשם יצירת רישיון של שימוש במקרקעין, אין צורך בהסכם מפורש ומספיקה התנהגותם של בעלי המקרקעין, ממנה ניתן ללמוד שהסכימו והשלימו בדיעבד עם שימושו של אדם אחר ברכושם.

תנאי לקבלת רישיון, הינו הוכחת התנהגותם של בעלי המקרקעין, ממנה ניתן ללמוד כי ידעו על החזקת הקרקע על-ידי מסיגי הגבול והשלימו, במפורש או מכללא, עם מצב דברים זה.

שונה הדבר לגבי מסיגי גבול, אף כי נראה שהם זכאים לדיור חליף, לאור הסכם הרכישה, אין הם זכאים להנות משימוש במקרקעין של אחר ללא תשלום שכר ראוי {ע"א (ת"א) 578/79 יצחק לוי ואח' נ' דיור ב.פ. בע"מ, פ"מ תשמ"א(ב), 103 (1979)}.

יודגש כי הסגת גבול במקרקעין היא מעשה נזיקין נמשך, במובן זה שהיא מתחדשת מיום ליום. משום כך יכול בעל המקרקעין לתבוע פיצויים בגלל הנזק שנגרם לו רק עד ליום הגשת התביעה, ואין הוא יכול לתבוע נזק סיכוי בעתיד, כי הרי הנתבע יכול לחדול בכל רגע מהסגת הגבול ולכן אין זה ברור שאמנם יימשך הנזק גם בעתיד. מכאן שאם הנתבע ממשיך בהסגת הגבול גם אחרי הגשת התביעה נוצרת בכך עילת תביעה נוספת והתובע יכול לתבוע שוב על-פיה בתביעה שניה וחוזר חלילה {כב' השופט לנדוי ב- ע"א 477/68 הופמן נ' לויטל, פ"ד כג(2), 52 (1969)}.

כך למשל, בתביעה לדמי שכירות ראויים לגבי תקופה שבמהלכה הוחזק הנכס שלא כדין. יובהר כי המועד לפיצוי הינו שבע שנים למפרע מיום הגשת התובענה, דהיינו, יש לראות את תחילת תקופת ההתיישנות שבע שנים קודם ליום הגשת התובענה {ע"א (חי') 38/79 טכניקון, בית-ספר תיכון ואח' נ' יוסף לוי, עורך-דין, פ"מ תש"ם(ב), 185 (1979)}.

ב- ת"א (ת"א) 21915/83 {רשות הפיתוח ואח' נ' אברהם דפני, פ"מ תשנ"א(ג), 202 (1983)} אחת מבין השאלות השנויות במחלוקת בין הצדדים היתה: האם התובעים זכאים לדמי שימוש ראויים בגין השימוש שעשה הנתבע בחלק המגרש ובגין איזו תקופה.

בית-המשפט קבע כי התובעים והשוכרים המקוריים הגדירו מפורשות את המושכר כ"חנות" בשטח מסויים ומוגדר ואין ספק שהשכרת החנות אינה כוללת השכרת המגרש.

עוד נאמר כי לצורך הכרעה בדבר תחולת הגנת הדייר על המגרש, השאלה הרלבנטית היא, האם ניתן להשתמש בחנות ללא המגרש או שמא לא ניתן להשתמש בחנות למטרה לה הושכרה, ללא אותו מגרש. מסקנת בית-המשפט היתה כי הנתבע לא הוכיח שללא השימוש במגרש לא ניתן להשתמש בחנות למטרת מסגריה.

לגבי התעודה שהוצאה במקרה זה, על-פי סעיף 10(א) לחוק נכסי נפקדים, נאמר כי כמוה כפסק-דין לצרכי הוצאה לפועל בלבד, ולא לכל דבר ועניין. בנוסף נקבע כי התעודה הנ"ל איננה נמצאת במסגרתו של הליך שיפוטי כלשהו ועל-כן, אינה יכולה לשמש בסיס לטענת מעשה בית-דין.

שאלה אחרת שנבחנה היתה באם הנתבע בר-רשות במגרש מכוח הסכמה שבשתיקה מצד התובעים.

בית-המשפט הגיע למסקנה כי על-אף שתחילתו של השימוש במגרש, בין אם על-ידי השוכרים המקוריים ובין אם על-ידי הנתבע, היתה ללא רשות וללא זכות, ועל-כן - בגדר הסגת גבול, הרי המשך השימוש בו נעשה ללא כל מחאה מצד התובעים, ויש לראות בכך משום הסכמה שבשתיקה להמשך השימוש במגרש. בכך הפך הנתבע לבר-רשות ללא תמורה במגרש. רשות זו ניתנת לביטול בכל עת, תוך מתן הודעה סבירה מראש על ביטולה, כפי שעשו התובעים בנסיבות המקרה.

בית-המשפט הוסיף כי לאור המסקנה שהנתבע היה לבר-רשות ללא תמורה במגרש, אין הוא חייב בדמי שימוש ראויים בגין התקופה עד לדרישת הפינוי. שכן, רק ממועד הדרישה לפינוי הפך למסיג גבול, ובגין תקופה זו יש לחייבו בדמי שימוש.

לפיכך, המועד שבו היה על הנתבע, בר-הרשות, לפנות את הנכס הוא המועד הקובע לעניין החיוב בדמי השימוש.

יוזכר, כי אין לקבל תביעה לדמי שימוש ראויים עבור התקופה שמהגשת כתב התביעה ועד לפינוי בפועל מן הנכס, שכן, הלכה היא כי עילת התביעה והסעדים המבוקשים מתגבשים עד ליום הגשת התביעה וכי לא ניתן לקבוע פיצוי בגין נזקים שהתגבשו לאחר הגשת התביעה.